TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/02739 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQ6D

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/710

OPH NEOTOA

C/

[Y] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M. [L] [J], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2020, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [M] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,09€.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2.514,72 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024 échéance de juin 2024 non incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Y] [M] le 25 juin 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, l’établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4.375,72 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Les loyers échus du 11 mars 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseUne indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025.

Selon un rapport en date du 22 mai 2025, le service social du CDAS a indiqué que Monsieur [Y] [M] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé.

À l’audience du 23 mai 2025, l’établissement NEOTOA a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 21 mai 2025, s’élevait désormais à 5.401,02 €. L’établissement NEOTOA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement NEOTOA indique avoir un doute sur la présence encore effective de Monsieur [Y] [M] dans le logement et ajoute que la boîte aux lettres est pleine.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

L’établissement NEOTOA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement NEOTOA n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [Y] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.514,72 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, Monsieur [Y] [M] lui devait la somme de 5.401,02 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Y] [M] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer au bailleur, la somme de 5.401,02 €, soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant actualisé s’élève en avril 2025, à la somme de 606,75 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail le 25 août 2024 et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 août 2024 au 30 avril 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.401,02 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [Y] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [M] qui ne parvient plus à payer son loyer courant, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 25 août 2024 la résiliation du bail conclu le 27 juillet 2020 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et Monsieur [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 5.401,02 € (cinq mille quatre cent un euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 606,75 € (six cent six euros et soixante-quinze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail le 25 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 août 2024 au 30 avril 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.401,02 euros sus-prononcée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge