RE F E R E

N°

Du 28 Février 2025

N° RG 24/00518

N° Portalis DBYC-W-B7I-[I]

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Annaïg COMBE

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN

M^e Annaïg COMBE

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. GGMALOD,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

en présence de M. [N] [C], représentant légal,

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. [B] [Z] LD BUSINESS DEVELOPPEMENT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annaïg COMBE, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 08 Janvier 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 28 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 août 2022, la société civile immobilière (SCI) Hanalapa ono, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Ggmalod, a consenti un bail commercial au profit de Mme [Z] [B] portant sur un local situé [Adresse 2] à [Adresse 5] (35), à destination d’une activité de conseil, pour un loyer annuel de 750 € HT, payable mensuellement le premier de chaque mois. Une provision à valoir sur les charges a été également stipulée, à hauteur de 150 € mais sans, toutefois, que sa périodicité ne soit précisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la SCI Ggmalod a fait délivrer à la SAS Pénin lady ld business developpement un commandement de payer la somme en principal de 2 850 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés du 01er février au 30 avril 2024. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin suivant, la SCI Ggmalod a ensuite fait assigner la SAS Pénin lady ld business developpement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de constat de l’acquisition, le 9 avril 2024, de la clause résolutoire stipulée au bail les liant, avec expulsion des lieux précités et ce, pour défaut de paiement des loyers.

La SCI Ggmalod a sollicité également la condamnation de la SAS Pénin lady ld business developpement à lui payer :

• la somme provisionnelle de 3 800 €, à valoir sur sa créance de loyers ;

• une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de mai 2024 ;

• la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

Par ordonnance dite deux en un du 25 septembre 2024, les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur, aux fins d’information. Elles ont, ensuite, accepté de rentrer en médiation mais ne sont toutefois pas parvenues à un accord.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 8 janvier 2025, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs conclusions.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et de leurs prétentions, il est renvoyé à ces écritures.

En cours de délibéré, à la demande de la juridiction, les parties ont indiqué qu’effectivement le bail était entaché d’erreurs matérielles et qu’il convenait de considérer, d’une part, que le preneur s’identifie en la personne de la SAS Pénin lady ld business developpement et, d’autre part, que le loyer a été fixé à la somme de 750 € HT par mois et non par an.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Si l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise par cette disposition, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite ne peut que conduire le juge des référés à refuser de prescrire la ou les mesures sollicitées pour y mettre fin (Civ. 2ème 21 juillet 1986 n° 84-15.397 Bull. n°119 et Civ. 2ème 03 mars 2022 n° 21-13.892 publié au Bulletin ).

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code dispose que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 15 mai 2024 (pièce bailleur n°7), que le fonds de commerce de la SAS Pénin lady ld business developpement n’est grevé à cette date d’aucune inscription.

Cette société s’y oppose en affirmant que cette demande se heurterait à une contestation sérieuse, en ce que le bail n’était plus en cours lors de la signification du commandement de payer. Elle soutient qu’un accord était intervenu sur une résiliation amiable du bail, à la date du 13 janvier 2024 et qu’il est établi qu’elle a effectivement quitté à cette date le local litigieux. Elle sollicite, en conséquence, que la juridiction se déclare « incompétente » mais sans, pour autant, soulever une exception d’incompétence dans les termes des articles 75 et suivants du code de procédure civile.

La SCI Ggmalod réplique qu’elle n’a, à aucun moment, accepté une résiliation amiable du bail mais qu’elle a seulement indiqué à son preneur qu’elle ne s’opposerait pas à sa reprise par un autre locataire. Elle ajoute que pour « fluidifier (cette) transition » (page 5), elle a proposé de le chercher elle même, ce à quoi elle a effectivement procédé. Elle ajoute qu’un repreneur a ainsi été trouvé mais qu’il n’a pas donné suite.

L’article 1193 du code civil dispose que :

« Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Par courriel du 9 décembre 2023, le preneur a avisé son bailleur de sa volonté de rompre le bail les liant en raison de difficultés économiques (sa pièce n°1). Ce dernier a répondu par la même voie qu’il allait se mettre en recherche d’un nouveau locataire. Le preneur, par un autre courriel du même jour, lui alors indiqué qu’il pouvait « rester le temps (qu’il retrouve) ». Le 9 janvier 2024, le bailleur a avisé par courriel son preneur de ce qu’un candidat n’avait pas donné suite et qu’il aimerait dès lors, « comme convenu au début de cette histoire », qu’il reste dans les lieux dans l’attente d’un nouveau locataire (ibid).

Le preneur a répondu le lendemain que suite à leurs « échanges » et à la « validation » de son bailleur, il avait pris des engagements, de sorte qu’il intégrerait de nouveaux locaux le 13 janvier et quitterait les lieux le même jour (ibid).

Toutefois, aucune pièce ne vient attester du contenu de ces échanges et, surtout, de la validation sus évoquée.

Ce même 10 janvier, le bailleur a, de surcroît, écrit à son preneur qu’il avait « accepté de (lui) donner congé car (il lui avait) dit (qu’il resterait) jusqu’à ce (qu’il) lui trouve un remplaçant » (ibid).

Il ne saurait utilement être soutenu qu’il ressort clairement de ces échanges que les parties ont convenu de résilier amiablement le bail les liant, alors même que le bailleur a toujours conditionné cette éventualité à la reprise concomitante des lieux par un autre locataire.

Son bref message téléphonique (SMS, en anglais) indiquant à son preneur, suite au désistement d’un candidat locataire, qu’il était « bien le perdant dans cette histoire » ne peut suffire, à lui seul, à justifier du contraire (pièce preneur n°2) .

Il en résulte que le moyen tiré d’une résiliation amiable du bail liant les parties à effet du 13 janvier 2024, opposé par la SAS Pénin lady ld business developpement à la demande de la SCI Ggmalod, ne paraît pas susceptible de prospérer au fond.

La contestation n’est donc pas sérieuse.

La SAS Pénin lady ld business developpement ne dénie pas ne pas avoir satisfait aux causes du commandement qui lui a été signifié, le 9 avril 2024, dans le délai d’un mois qui lui était imparti pour y procéder. En conséquence, la SCI Ggmalod est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail (sa pièce n°1, page 11) à la date du 9 mai et non du 9 avril, comme elle le soutient par erreur dans ses conclusions.

Par contre, cette société ayant elle-même déclaré lors de l’audience du 4 décembre 2024, pour s’opposer à la demande de renvoi de l’affaire, que le local était libre « depuis mi janvier 2024 », il n’y a dès lors pas lieu à prononcer l’expulsion de la SAS Pénin lady ld business developpement, ni à la condamner à lui payer par provision une indemnité d’occupation.

Mal fondée en ces demandes, la SCI Ggmalod ne pourra qu’en être déboutée.

Sur la demande de provision

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

La SCI Ggmalod sollicite la condamnation de la SAS Pénin lady ld business developpement à lui payer une provision de 11 200 €, somme correspondant selon elle à trois mois de loyer et à l’indemnité d’occupation à compter du mois de mai, selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, prétention à laquelle s’oppose la SAS Pénin lady ld business developpement.

Toutefois, ledit décompte ne figure, ni dans son dossier de plaidoirie, ni dans sa discussion.

Ces trois mois, visiblement, correspondent aux causes du commandement, à savoir les loyers dûs pour les mois de février, mars et avril 2024. Il en résulte que la SCI Ggmalod établit sa créance, au titre des loyers et provisions sur charges restés impayés, à hauteur de 3 095,16 €, pour la période du 1er février au 8 mai 2024 inclus puisqu’il a été retenu que le bail a été résilié le 9 mai.

Le surplus de sa demande, en ce qu’il est constitué par une indemnité d’occupation à laquelle n’est pas condamnée la SAS Pénin lady ld business developpement, est rejeté.

Vu l’article 446-2 du code de procédure civile, en son second alinéa ;

Aux termes de ce texte, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Aucune prétention relative au remboursement de la taxe foncière ne figurant au dispositif des conclusions de la SCI Ggmalod, lequel n’est évoqué que dans sa discussion, il n’y a dès lors pas lieu à statuer à son sujet.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

Toutes deux succombantes, les parties conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles respectifs.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 22 août 2022 liant les parties et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 6] (35), à la date du 9 mai 2024 ;

CONDAMNE la SAS Pénin lady ld business developpement à payer à la SCI Ggmalod une provision de 3 095,16 € (trois mille quatre-vingt-quinze euros et seize centimes), à valoir sur les loyers et provisions sur charges restées impayées ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés