RIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

N° RG 25/04486 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUHI

Jugement du 04 Novembre 2025

S.C.I. ID IMMO

C/

[P] [K]

[M] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2025 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 18 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. ID IMMO

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée en la personne de Mme [E] [Y] [V]

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Thibault NORMAND de la SCP ODYS AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, substitué par M^e Agathe DERRIEN avocat au barreau de Rennes

Mme [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ID IMMO a donné à bail à Monsieur [P] [K] un logement situé [Adresse 4], par contrat du 1er août 2024, pour un loyer mensuel de 300 euros et 20 euros de provision sur charges.

Madame [K] [M] s’est portée caution de Monsieur [P] [K] par acte du 5 août 2024.

La SCI ID IMMO a fait assigner Monsieur [P] [K] et Madame [K] [M] devant le juge du Tribunal de proximité de REDON par acte d’un commissaire de justice du 27 mai 2025 aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail pour causes légitimes et sérieuses, à savoir le non respect des obligations du locataire d’user paisiblement des locaux, d’entretien courant du logement et des équipements et de répondre des dégradations occasionnées conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil,

— En conséquence, dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] devra libérer le logement tant de sa personne et de ses biens que de tous occupants de son chef,

— Dire que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [K] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation de bail et jusqu’à complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [K] [M] au paiement de la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral subi par les gérants de la SCI,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [K] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, la SCI ID IMMO, représentée par Madame [E] [Y], gérante, maintient toutes ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, et se reporte aux moyens développés dans l’assignation ainsi qu’aux pièces transmises. Elle explique qu’une procédure pénale est en cours suite à sa plainte contre Monsieur [K] et que ce dernier a interdiction d’entrer en contact avec elle. Elle précise qu’il la harcèle de messages, avec des menaces, et qu’il cause des troubles de voisinage en mettant notamment la musique très forte, mais que les voisins ont peur des représailles s’ils venaient à parler. Elle ajoute qu’il n’entretient pas son logement. Madame [Y] indique qu’il est toutefois à jour de ses loyers. Elle ajoute qu’elle dispose également de vidéos attestant du comportement de son locataire et, notamment de ses menaces.

Monsieur [P] [K], représenté par son conseil, sollicite de débouter la SCI ID IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de la condamner à la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [K] réfute les agissements qui lui sont reprochés et précise qu’il y a une mauvaise ambiance générale entre les voisins et qu’il a notamment déposé plainte contre le voisin qui témoigne pour la SCI. Il ajoute que le harcèlement dénoncé par la gérante, à supposer qu’il soit caractérisé, est étranger à l’usage des lieux loués et que la SCI ne rapporte pas la preuve de dégradations et de mauvais entretien de son logement.

Il sera renvoyé aux conclusions du défendeur remises à l’audience pour un exposé exhaustif de ses demandes et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

Madame [M] [K] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’engagement de caution de Madame [M] [K]:

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux actes conclus depuis le 25 novembre 2018, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction de l‘avant-dernier alinéa du présent article. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le document produit intitulé acte de cautionnement solidaire (pièce 2), en date du 5 août 2024, est conforme aux conditions légales précisées ci-dessus. Cet acte prévoit que la caution s’engage à garantir outre les loyers et charges impayés, également les indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure.

En conséquence, les demandes en paiement dirigées contre la caution sont donc recevables.

Sur la demande de prononcer la résiliation du bail :

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le locataire est obligé “d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties, et notamment de la plainte déposée par Monsieur [P] [K] contre Monsieur [G] le 19 avril 2025, que Monsieur [K] met la musique très forte et il le reconnaît lui-même, indiquant “au début, à 20h30, j’avais la musique trop forte”, et précisant que lorque les gendarmes sont venus, ils lui ont demandé de baisser la musique. La preuve de ce trouble de voisinage ne repose donc pas seulement sur le témoignage de Monsieur [G], mais également sur sa propre plainte, et sur le témoignage de la gérante de la SCI demanderesse.

En outre, il ressort également des pièces du dossier versées par la SCI ID IMMO que Monsieur [K] multiplie les messages à son bailleur dont certains menacent clairement la gérante, notamment de plainte contre elle, ou que ça “finira mal” ou encore, de ne plus payer les loyers. La gérante a déposé plainte et Monsieur [K] est poursuivi par le procureur de la République pour appels téléphoniques malveillants réitérés. Il est convoqué à l’audience du 26 novembre 2025 et a été placé sous contrôle judiciaire le 13 juin 2025 avec interdiction d’entrer en contact avec Madame [Y].

En conséquence, ces éléments caractérisant un manquement suffisamment grave à l’obligation d’user paisiblement du logement, la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire sera prononcée et son expulsion des lieux sera ordonnée en conséquence.

Monsieur [P] [K] et Madame [M] [K] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail prononcée par le présent jugement du 4 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, les manquements graves de Monsieur [K] à son obligation d’user paisiblement du logement ont été caractérisés précédemment et il ressort du dossier que les agissements du locataire ont eu des conséquences sur la santé de Madame [Y] qui produit une certificat médical en attestant.

Toutefois, la SCI ID IMMO, personne morale, demanderesse dans le cadre de la procédure ne peut justifier d’un préjudice moral.

En conséquence, la SCI ID IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [K] et Madame [M] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. Ils seront ainsi condamnés solidairement à leur paiement.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à la SCI ID IMMO une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demandresse a été contrainte d’engager.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, au jour du présent jugement, du bail conclu le 1er août 2024 entre la SCI ID IMMO et Monsieur [P] [K] relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du locataire;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI ID IMMO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [M] [K] à verser à la SCI ID IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI ID IMMO de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [M] [K] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [M] [K] à verser à la SCI ID IMMO une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le greffier, Le juge,