TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/03012 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRRA

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/729

[R] [V]

C/

[Z] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SOUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [R] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Charlène ROCHER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 1997, M. [R] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2.870 francs, soit 437,53 euros et d’une provision pour charges de 130 francs soit 19,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.272,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a (CCAPEX) été informée de la situation de Mme [Z] [K] le 6 décembre 2024.

Par assignation du 6 mars 2025, M. [R] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal, constater la résiliation du bailOrdonner à Mme [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qui lui étaient loués,A défaut de libération volontaire, procéder à l’expulsion de la locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,Obtenir la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes :6.343,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025, Une indemnité mensuelle d’occupation de 711,51 euros jusqu’à libération des lieux1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Subsidiairement, prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la locataire pour manquement à ses obligationsOrdonner l’expulsion de Mme [Z] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publiqueCondamner Mme [Z] [K] au paiement des sommes suivantes : 6.343,50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 6 février 2025711,51 euros par mois à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date du jugement prononçant la résiliation du bail711,51 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation judiciaire jusqu’à la libération effective des lieux loués1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 juin 2025, M. [R] [V] a comparu représenté par son avocat. Il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2025, s’élève désormais à 9.189,54 euros. M. [R] [V] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [V] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Z] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 décembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.272,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir une astreinte pour s’assurer de la bonne exécution de la présente décision. Cette demande sera donc rejetée.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [R] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [Z] [K] lui devait la somme de 6343,50 euros, au titre de l’arriéré de loyer et charges (échéance du mois de février 2025 incluse).

Mme [Z] [K] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges révisé, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 711,51 euros à compter du 1er mars 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [V] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [R] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 janvier 1997 entre M. [R] [V], d’une part, et Mme [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] est résilié depuis le 7 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [R] [V] de sa demande au titre de l’astreinte ;

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à M. [R] [V] la somme de 6.343,50 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges arrêté au 28 février 2025 (échéance de février 2025 incluse),

CONDAMNE Mme [Z] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 711,51 euros (sept cent onze euros et cinquante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à M. [R] [V] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2024 et celui de l’assignation du 6 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge