TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2025

N° RG 25/09029 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4SO

Jugement du 05 Décembre 2025

N° : 25/1048

OPH [X]

C/

[I] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [X]

COPIE à M [G]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M. [D] [T], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 20 aout 2018, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] a loué à Monsieur [I] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 373,63 euros.

Par courrier reçu le 23 juin 2025, Monsieur [G] [I] a sollicité la résiliation du bail. L’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] a mentionné par courrier du 23 juin 2025 que la résiliation était enregistrée au 23 juillet 2025.

Par mail du 21 juillet 2025, Monsieur [G] [I] sollicite l’annulation de son préavis en précisant que son occupant est toujours dans les lieux.

Le 11 aout 2025, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] a adressé à Monsieur [G] [I] une mise en demeure pour réaliser l’état des lieux de sortie procéder au règlement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025 délivré à domicile, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la validité du congé donné par Monsieur [I] [G] à [X] le 23 juin 2025 à effet le 23 juillet 2025 ;Dire et juger que Monsieur [I] [G], ainsi que tout occupants de son chef, seront tenus de quitter les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieuxDire et juger qu’à défaut de quitter les lieux dans les délais impartis par la loi, Monsieur [I] [G], ainsi que tous occupants de son chef, pourront être expulsés par tous moyens, au besoin avec le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [I] [G] à verser à [X] la somme de 1501,39€ au titre du paiement de l’arriéré et loyer et charges arrété au 23 juillet 2025Condamner Monsieur [I] [G] à verser à [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, auquel se rajouteront celui des charges locatives, à compter du 23 juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective du logementCondamner Monsieur [I] [G] à payer à [X] la somme de 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [I] [G] aux entiers dépens

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3299,09 euros. Il précise que Monsieur [G] les avait contacté en juillet pour solliciter le transfert de bail qui avait été refusée, qu’il avait été mis à la porte et violenté par son fils.

Monsieur [I] [G] est présent. Il indique qu’il n’est plus dans le logement et que son fils [B] l’a poussé en juillet et que son fils a changé les serrures, qu’il n’a plus de contacts avec lui. Il souhaite que le contrat de bail soit résilié et ne plus être dans le logement, que son fils soit expulsé. Il précise qu’il est le bailleur, qu’il paiera tout : la dette et l’indemnité d’occupation.

L’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2025.

Suite à la demande du juge, le bailleur a fourni le 24 novembre 2025 une note en délibéré avec les justificatifs d’application du SLS, Il a justifié avoir transmis sa note au défendeur le 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I) Sur la validité du congé

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne que : «Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. »

En application de l’article 15 et le logement tant en zone tendue, le délai de préavis est d’un mois.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] a donné un préavis le 23 juin 2025. Le bail a donc pris fin le 23 juillet 2025 et les deux parties sont d’accord avec cette date de fin de contrat.

Dans ces conditions, il sera constaté que le contrat de bail a pris fin le 23 juillet 2025.

II) Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [G] expose ne plus être dans le logement mais qu’il n’a plus les clés de l’appartement actuellement occupé par son fils. Il est cependant d’accord pour régler les indemnités d’occupations qui seraient dues jusqu’à l’expulsion.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [I] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [G], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III) Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies : contrat de bail, décompte et justificatifs de calcul du SLS qu’au 30 octobre 2025, la dette de Monsieur [I] [G] s’élève à la somme de 3299,09 euros, échéance de novembre non incluse.

Il sera donc condamné au règlement de cette somme.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X], Monsieur [I] [G] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [I] [G] le 23 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 aout 2018 entre l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X], d’une part, et Monsieur [I] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] à la date du 23 juillet 2025 ;

CONDAMNEMonsieur [I] [G] à verser à l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] la somme de 3299,09€ (décompte arrêté au 30 octobre 2025, terme du mois de novembre non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Monsieur [I] [G] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] à verser à l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront le de l’assignation du 28 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à payer à l’Office Public d’Habitat d’Ille-et-Vilaine [X] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 décembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,