TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 24/09311 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLDZ

Jugement du 09 Mai 2025

N° : 25/407

OPH [U]

C/

[I] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [U]

COPIE à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M. [R] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2015, à effet au 31 août 2015, l’établissement [U] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 258,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 464,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] le 26 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2024, revenue portant la mention avisée et non réclamée, l’établissement [U] a mis en demeure le locataire de permettre l’accès à son logement aux fins de recherches de fuite.

Par assignation du 18 décembre 2024, l’établissement [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour :

— d’une part, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,942,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’autre part :

Ordonner à M. [I] [K] de permettre l’accès à son bailleur ou à toute personne ou entreprise mandatée par celui-ci, aux lieux loués pour la réalisation des travaux de recherche et de réparation de la fuite d’eau,A défaut, l’autoriser à pénétrer dans le logement loué par M. [I] [K], même en son absence, avec l’assistance d’un commissaire de justice, afin de lui permettre ainsi qu’à toute personne ou entreprise qu’il mandatera pour la réalisation des travaux de recherche et de réparation de la fuite d’eau, ce au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— en tout état de cause :

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner M. [I] [K] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, l’établissement [U] a comparu représenté par M. [R] [G] dument muni d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’établissement [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s’élève désormais à 1.180,48 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que depuis le mois de septembre 2022, le locataire n’a cessé d’accumuler des retards et des absences de règlements des loyers et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré des mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer.

L’établissement [U] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de sa demande de pénétrer dans les lieux, le bailleur expose qu’une infiltration est apparue chez le voisin du dessous, que M. [K] n’a pas permis à la société mandatée par ses soins de pénétrer dans son appartement pour rechercher la cause de la fuite et permettre la réalisation des travaux nécessaires et ce, malgré l’envoi de lettres recommandées avec accusé de réception.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 août 2015 et l’article 4-1 des conditions générales applicables au bail prévoit que les effets de la clause résolutoire sont acquis deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par suite, nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer adressé au locataire le 23 février 2024, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, que la somme de 464,54 euros visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 371,98 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [U] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, à terme échu, au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025, M. [I] [K] lui devait la somme de 1.180,48 euros, soustraction faite des frais de procédure, indemnité d’occupation du mois de janvier 2025 incluse.

Malgré l’absence de comparution du locataire, la demande d’indemnité d’occupation étant prévue dans l’assignation, et la résiliation du bail étant constaté, il sera tenu compte du montant actualisé.

Par suite, M. [I] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 464,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 477,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

3. Sur la demande d’accès à l’appartement

En application de l’article 7-e de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, il est constant que cette obligation légale est rappelée au point dénommé « alinéa 5 » des conditions générales applicables au contrat de bail est paraphée par le locataire.

Le bailleur justifie des dégâts dans le logement situé en dessous de celui occupé par M. [K] et des mises en demeure demandant à pouvoir pénétrer dans son logement pour procéder aux travaux nécessaires restées vaines.

Dès lors, le comportement de M. [K] empêche le bailleur de procéder à la réalisation des travaux nécessaires et de remplir ses obligations telles que fixées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’établissement [U] sera autorisé à pénétrer dans le logement de M. [K] comme il sera dit au dispositif de la décision.

4. Sur les demandes accessoires

M. [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [I] [K] sera condamné à payer la somme de 50 euros à l’établissement [U] au titre des frais non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2015 entre l’établissement [U], d’une part, et M. [I] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 24 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 371,98 euros (trois cent soixante et onze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à l’établissement [U] la somme de 1.180,48 euros (mille cent quatre-vingts euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 464,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 477,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE à M. [I] [K] de permettre l’accès au logement qu’il occupe sis [Adresse 1] à [Localité 8] à l’établissement [U] ou à toute personne ou entreprise mandatée par son bailleur, afin de permettre la réalisation des travaux de recherche et de réparation de la fuite d’eau,

DIT que l’établissement [U] devra informer M. [I] [K], au moins quinze jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple, de la date d’intervention fixée et du nom de la ou des personne (s) mandatée (s) pour intervenir,

AUTORISE, à défaut pour M. [I] [K] de permettre l’accès logement qu’il occupe sis [Adresse 1] à [Localité 8] au jour ainsi fixé, l’établissement [U] à pénétrer dans ledit logement, même en l’absence de M. [I] [K], avec l’assistance d’un commissaire de justice, et en présence de toute personne ou entreprise mandatée par ses soins, afin de procéder à la réalisation des travaux de recherche et de réparation de la fuite d’eau, ce au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024 et celui de l’assignation du 18 décembre 2024,

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à l’établissement [U] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge