RE F E R E

N°

Du 21 Novembre 2025

N° RG 25/00177 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPMB

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-maurice CHAUVIN, M^e Virginie LOMBART

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-maurice CHAUVIN, M^e Virginie LOMBART

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. BENE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e TUAL Hugo, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. MENSI.N, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie LOMBART, avocat au barreau de NANTES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 21 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 5] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 mai 2014, M. et Mme [G], aux droits desquels vient désormais la société civile immobilière (SCI) Béné, ont donné à bail commercial à M. [R], aux droits duquel vient l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Mensi.n, un local à usage commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à Rennes (35), pour un loyer annuel de 13 200 € HT/HC, payable mensuellement et d’avance à compter du 27 du mois précédent.

Une provision mensuelle de 20 € HT, à valoir sur le règlement des charges de copropriété, a également été stipulée.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SCI Béné a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 5 964,46 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés en septembre et octobre de la même année, à la taxe foncière et à des charges de copropriété au titre de l’année précédente. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SCI Béné a ensuite fait assigner l’EURL Mensi.n devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités, pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 7 755,54 €, au titre de la dette locative ;

• une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer et des charges ;

• la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

Par une ordonnance du 28 mai 2025, la juridiction a enjoint aux parties de rencontrer personnellement un médiateur mais la SCI Béné, le jour même de la rencontre, a indiqué refuser de tenter de régler amiablement le différend l’opposant à son preneur.

A l’audience sur renvoi et utile du 15 octobre 2025, les parties, représentées par avocat, se sont rapportées à leur conclusions et auxquelles la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé du litige, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En application des articles 4, 56 et 446-2-1 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les dernières conclusions déposées, les prétentions et moyens, présentés ou invoqués dans des conclusions antérieures ou dans l’assignation, qui n’y seraient pas repris sont réputés abandonnés.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de son constat

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, en date du 26 février 2025 mais incomplet, qu’aucun créancier n’est inscrit sur le fonds de commerce du preneur au vu du document produit par le bailleur (sa pièce n°8).

L’EURL Mensi.n, dans le dispositif de ses conclusions, siège de ses prétentions, n’a pas sollicité le rejet de cette demande de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’EURL Mensi.n ne s’est pas plus opposée à cette prétention, de sorte qu’elle sera condamnée par provision à payer la somme mensuelle de 1 791,08 € à son bailleur, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

L’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-13 du 10 février 2016, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions sur charges de copropriété et remboursement au bailleur de la taxe foncière est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et n’est d’ailleurs pas contesté.

Il résulte ensuite des conclusions des parties qu’elles s’accordent, dans leur discussion, sur le montant de la dette locative du preneur en résultant, arrêté au 31 octobre 2025, soit la somme de 6 289,36 €, compte étant tenu de l’erreur commise par le preneur sur le montant TTC de la taxe foncière qui lui a été refacturée au titre de l’année 2025 (1 374 €, pièce bailleur n° 9 et non 1 145 € comme il l’indique).

Le preneur conteste, par contre, le montant qui lui est réclamé au titre des charges de copropriété pour les années 2022 (en réalité 2023) et 2024, soit la somme de 2 061,22 €. Il soutient, à cet effet, que lui a été refacturé l’intégralité desdites charges, « y compris celles qui ne sont pas mentionnées au bail » (page 4) mais sans toutefois dire de quelles charges il s’agirait. Il affirme que seule la somme de 84,21 €, suivant décompte du syndic de copropriété qu’il verse aux débats, serait récupérable et soutient, qu’en outre, son bailleur n’a pas tenu compte des provisions qu’il a mensuellement versées. Il prétend ainsi être créditeur d’un « trop facturé » (page 6) de 2 322, 19 € au moyen d’un calcul entaché, toutefois, de plusieurs erreurs matérielles.

Le bailleur réplique que l’article 8-2° du bail, lequel n’est pas selon lui soumis à la loi dite Pinel, stipule que le preneur est redevable de toutes les charges locatives à l’exception des grosses réparations. Il ajoute que la provision sur charges est bien intégrée à ses calculs mais sans, pour autant, s’en expliquer, se bornant à affirmer que « la compensation a déjà eu lieu » (page 9).

En premier lieu, il résulte de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-13 du 10 février 2016 que, dans l’état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges liées à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur.

En second lieu, il n’est pas discuté en défense que cette loi du 18 juin 2014 n’est pas applicable en l’espèce.

En troisième lieu, le moyen du bailleur qui tend à faire juger non sérieuse la contestation de son preneur, en ce qu’il est tiré de l’article 8 du bail, relatif aux impôts et charges alors que les charges de copropriété récupérables et la provision qui leur est liée sont régies par des conditions particulières du bail (pages 16 et suivantes), est inopérant.

En dernier lieu, il est indiqué dans ces conditions que le preneur remboursera au bailleur “ sa quote-part des charges récupérables conformément à la loi et à l’usage ”. Si le preneur affirme que ces charges sont celles retenues comme telles par le syndic de l’immeuble litigieux, mais sans autrement s’expliquer à cet égard, le bailleur est lui taisant. Il n’est ainsi allégué d’aucune autre stipulation visant à définir ces charges récupérables sur le preneur et il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter la volonté des parties à un contrat (Civ. 1ère 04 juillet 2006 n° 05-11.591 Bull. n° 337).

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la demande du bailleur formée au titre des charges de copropriété, en ce qu’elle excède la somme à laquelle acquiesce le preneur, soit celle de 84,21 €, souffre d’une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé à son sujet.

En outre, le bailleur ne verse aux débats aucune régularisation annuelle de ces charges, comme pourtant il en a l’obligation en application du bail, de sorte qu’il ne démontre pas avoir pris en compte les provisions que lui a versées mensuellement son preneur.

Il ne justifie dès lors que d’une créance, au paiement de laquelle son preneur sera condamné par provision, d’un montant de :

(6 289,36 + 41,46 + 42,75) – (24 x 12 x 2) = 5 797,57 €.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte étant tenu :

— de ce que le preneur a veillé à reprendre, en cours d’instance, le paiement de ses loyers ;

— de ce qu’il n’a obtenu de son bailleur aucune remise gracieuse partielle de celle-ci ou mesure amiable d’étalement de son règlement, ce dernier ayant au contraire refusé, et sans s’en expliquer la mesure de médiation que la juridiction lui avait proposée ;

— et de ce qu’il n’a pas fait état de ses besoins, un délai de grâce de huit mois sera accordé à l’EURL Mensi.n pour s’acquitter de sa dette locative.

Pendant le cours de ce délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le preneur règle cet arriéré et l’indemnité d’occupation dans les délais accordés, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra.

En revanche, en cas de non règlement d’une seule mensualité ou de l’indemnité d’occupation, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Le bail ayant été résilié de plein droit, l’expulsion de l’EURL Mensi.n pourra alors être poursuivie et sans qu’il soit nécessaire au bailleur de lui adresser au préalable une mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

L’EURL Mensi.n, qui succombe, supportera en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile la charge des dépens, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

La demande de frais non compris dans les dépens, que l’équité ne commande pas de satisfaire, sera rejetée.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties et portant sur un local situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5] (35), intervenue le 20 décembre 2024 ;

CONDAMNE l’EURL Mensi.n à payer à la SCI Béné une indemnité d’occupation d’un montant de 1 791,08 € (mille sept cent quatre-vingt-onze euros et huit centimes), à titre de provision, à compter de cette date et jusqu’à libération des lieux ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Béné une provision de 5 797,57 € (cinq mille sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-sept centimes) à valoir sur sa dette locative,

mais l’AUTORISE à s’en acquitter, en sus de l’indemnité mensuelle d’occupation, en huit mensualités de montants égaux à compter du 1er décembre 2025 ;

DIT que les effets de la clause résolutoire, pendant ce délai de grâce, seront suspendus et que ladite clause sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés ;

DIT qu’à défaut d’un versement d’une seule mensualité ou de l’indemnité d’occupation, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

DIT qu’il pourra dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de l’EURL Mensi.n ;

CONDAMNE l’EURL Mensi.n aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés