TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 24/05313 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDN2

Jugement du 03 Octobre 2025

N°: 25/843

[I] [F]

[V] [R] épouse [F]

C/

[G] [N]

[H] [Z] [O] épouse [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEGROS

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [N] et à Mme [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, date à laquelle, la décision a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [I] [F] – [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

Mme [V] [R] épouse [F] – [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [G] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [H] [Z] [O] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2015, Monsieur et Madame [I] et [V] [F] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [G] et [H] [N] sur des locaux situés « [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 590 euros indexé et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.558,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, échéance d’octobre 2023 comprise, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur et Madame [G] et [H] [N] le 25 octobre 2023.

Par assignation du 3 juillet 2024, Monsieur et Madame [I] et [V] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :1.748,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté fin décembre 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge avec application de la clause de révision contenue dans le bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme actualisée de 716,23 euros,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,et ce avec exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, les locataires n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre du service social.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur et Madame [I] et [V] [F], représentés par Maître LEGROS substitué par Maître LE SAGE, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et ont précisé que suite à un dégât des eaux, un désaccord était apparu entre les parties, ce qui avait engendré la dette locative, qu’une expertise avait été réalisée, la remise en état du logement étant en cours. Les bailleurs s’en sont rapportés sur l’échéancier sollicité, un apurement de la dette étant en cours depuis février 2025.

Monsieur et Madame [G] et [H] [N], comparants, ne méconnaissent pas le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de l’ordre de 150 euros en plus du loyer courant. Ils précisent que le dégât des eaux qu’ils ont subi en 2023 n’est toujours pas résolu et qu’ils attendent la réalisation des travaux de remise en état depuis deux années, même s’ils ont dû désinfecter eux-mêmes le plafond moisi. Ils ajoutent que le carrelage commence à se décoller. Ils demandent que les travaux de réfection soient réalisés rapidement, faisant état du caractère malsain des moisissures.

Monsieur et Madame [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 19 septembre 2025, et prorogée au 3 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [I] et [V] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.558,96 euros n’a pas été réglée par ceux-ci dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2023.

Toutefois, un plan amiable d’apurement a été mis en place à compter de février 2025, les locataires réglant 800 euros par mois pour un loyer actuel et provision sur charges de 746,09 euros, étant précisé que les locataires se sont acquittés d’une somme supplémentaire de 100 euros en juin 2025. Monsieur et Madame [N] proposent de régler une somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant et des charges, mais demandent que les travaux de remise en état du logement soient réalisés dans les meilleurs délais.

Dès lors et eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs et au regard des désordres importants dans le logement depuis le dégât des eaux survenu en juillet 2023, les photographies versées aux débats par les locataires démontrant les moisissures du plafond de la cuisine, il y a lieu d’enjoindre les bailleurs à faire effectuer les travaux de remise en état du logement dans un délai qui ne pourra pas excéder 3 mois à compter de la signification de la présente décision, eu égard à l’insalubrité du logement.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [I] et [V] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, Monsieur et Madame [G] et [H] [N] leur devait la somme de 4.921,86 euros.

Monsieur et Madame [G] et [H] [N] reconnaissent le montant de leur dette locative et seront condamnés solidairement à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur et Madame [G] et [H] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 24 décembre 2023, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 24 décembre 2023 août 2024 au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise, est comprise dans la condamnation de payer la somme de 4.921,86 euros sus-prononcée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard au dégât des eaux subi par les locataires et à l’absence de remise en état du logement depuis deux années, les moisissures démontrées étant un facteur d’insalubrité, il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’absence de remise en état du logement dans un délai raisonnable, il convient de dire que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 24 décembre 2023 la résiliation du bail conclu le 7 juillet 2015 entre Monsieur et Madame [I] et [V] [F], d’une part, et Monsieur et Madame [G] et [H] [N], d’autre part, concernant un logement situé « [Adresse 8] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [G] et [H] [N] à payer à Monsieur et Madame [I] et [V] [F] la somme de 4.921,86 euros (quatre mille neuf cent vingt-et-un euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur et Madame [G] et [H] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur et Madame [G] et [H] [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et [H] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur et Madame [G] et [H] [N] seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [I] et [V] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

ENJOINT Monsieur et Madame [I] et [V] [F] à faire effectuer les travaux de remise en état du logement dans un délai qui ne pourra pas excéder 3 mois à compter de la signification de la présente décision, eu égard à l’insalubrité du logement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [I] et [V] [F] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge