TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 16 Mai 2025

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN2C

Ordonnance du 16 Mai 2025

N° : 25/13

le [Adresse 7] [Localité 9]

C/

[O] [L]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e MANHES

copie certifiée conforme délivrée

le

à M [L]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

le [Adresse 7] [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas MANHES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, CCAS de la commune de [Localité 9] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [L] sur des locaux situés au [Adresse 12] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 328,37 euros et d’une provision pour charges de 135 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13272,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [L] le 12 août 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, CCAS de la commune de Chantepie a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater, en référé, l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

14357,01 euros au titre de l’arriéré locatif.une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 4 avril 2025, CCAS de la commune de [Localité 9] a maintenu l’intégralité de ses demandes, soulignant que la dette était importante et que si M. [O] [L] avait repris le paiement de son loyer, il ne versait pas l’intégralité de son montant. Le bailleur a précisé que les droits à APL du locataire étaient suspendus.

Présent à l’audience, M. [O] [L] a fait valoir qu’il verse tous les mois la somme de 330€ auprès de la Trésorerie depuis le mois de septembre 2024. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans le logement, en apurant progressivement sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [L] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable au mois de mars 2025

M. [O] [L] a été autorisé à produire en cours de délibéré des pièces. Un mail en ce sens a été reçu le 8 avril 2025.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

CCAS de la commune de [Localité 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13272,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [O] [L] justifie d’une reprise uniquement partielle du paiement de son loyer. En effet, M. [O] [L] verse la somme mensuelle de 330€, alors que son loyer charges comprises s’élève à 507€. Il ne perçoit pas d’aide au logement, de sorte que le différentiel entre la somme versée et le montant du loyer ne correspond pas au loyer résiduel. Au regard de l’importance de la dette et des faibles perspectives de remboursement, le bailleur s’est opposé à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 10 octobre 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Si les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient une suspension des effets de la clause résolutoire si le locataire bénéficie d’une décision de recevabilité concernant son dossier de surendettement, ce n’est qu’à condition que le locataire ait repris à la date de l’audience le paiement intégral de son salaire. Or conformément aux développements précédents, M. [O] [L] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, de sorte que ces dispositions ne lui sont pas applicables.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [O] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser CCAS de la commune de [Localité 9] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, CCAS de la commune de [Localité 9] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024 (loyer du mois de septembre 2024 inclus), M. [O] [L] lui devait la somme de 14357,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [O] [L] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Conformément aux observations précédentes, M. [O] [L] n’ayant pas repris le paiement intégral de son loyer, il ne peut bénéficier de délais de paiement pour apurer sa dette en application de ces dispositions.

La situation financière très précaire de M. [O] [L], telle qu’elle ressort de la décision de recevabilité de la Commission de Surendettement des Particuliers, ne permet pas non plus d’envisager des délais de paiement durant 24 mois fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CCAS de la commune de [Localité 9] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 août 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATONS que M. [O] [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que CCAS de la commune de [Localité 9] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2020 entre CCAS de la commune de [Localité 9], d’une part, et M. [O] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 12] à [Adresse 8] [Localité 1] est résilié depuis le 10 octobre 2024,

ORDONNONS à M. [O] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 12] à [Adresse 8] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [O] [L] à payer à CCAS de la commune de [Localité 9] la somme de 14357,01 euros (quatorze mille trois cent cinquante-sept euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus,

CONDAMNONS M. [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 8 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

CONDAMNONS M. [O] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 et celui de l’assignation du 28 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge