TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

N° RG 25/06248 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXWD

Jugement du 10 Octobre 2025

N°: 25/884

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[L] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Octobre 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Mme [J] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 17 mai 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3761,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [F] le 20 décembre 2024.

Par assignation du 13 juin 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6537,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il a été donné lecture.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 3330,98 euros. La société ESPACIL HABITAT a ajouté que M. [L] [F] n’avait pas effectué de nouveaux paiements depuis le mois d’avril 2025

Présent à l’audience, M. [L] [F] a reconnu l’existence de la dette et l’absence de paiement depuis le mois d’avril 2025. Il a déclaré vouloir s’acquitter de sa dette dans le courant du mois de septembre, précisant percevoir le RSA. Il a également indiqué que le logement était sale et qu’il y avait beaucoup de cafards.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [L] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3761,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [L] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, son dernier paiement datant du 7 avril 2025, et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 20 février 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [L] [F], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2025, M. [L] [F] lui devait la somme de 3330,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [L] [F] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [L] [F] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mai 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] est résilié depuis le 20 février 2025,

ORDONNE à M. [L] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [F] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3330,98 euros (trois mille trois cent trente euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, loyer du mois d’aout 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024,

CONDAMNE M. [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 septembre 2025, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et celui de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge