TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE ; Monsieur [D] [C]; Madame [I] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05270 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76ZV

N° MINUTE :

1-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05270 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76ZV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 09 avril 2014 à effet du même jour, l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH a donné à bail à M. [D] [C] et à Mme [I] [M] épouse [C] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 460,78 euros, charges en sus.

A la suite d’impayés de loyers et charges non régularisés, et par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 11 735,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [C] et de Mme [I] [M] épouse [C] le 24 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice remis à personne en date du 13 mai 2025, l’EPIC Paris Habitat OPH a fait assigner M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’existence d’une dette locative non régularisée à la suite de la délivrance du commandement de payer du 22 janvier 2024, prononcer la résiliation judiciaire du bail, prononcer leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin et les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation du montant du loyer actualisé et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux,

—  7 245,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, échéance de février 2025 incluse selon décompte au 31mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024,

—  450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 22 janvier 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 décembre 2025, l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance au visa des articles 1226, 1227 et 1228 du code civil. Il a actualisé sa demande à la somme de 7 888, 34 euros au 08 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Il s’oppose à tout délai.

M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré autorisée en date du 16 décembre 2025, le bailleur a justifié de la situation matrimoniale et familiale M. [D] [C] et de Mme [I] [M] épouse [C] par la production de leur livret de famille et de l’acte de naissance de leur septième enfant le 05 mai 2024, ce dernier faisant état du mariage des défendeurs le 27 août 2005 au consulat du Mali à [Localité 1].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’EPIC [Localité 1] Habitat OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH que les impayés de loyers et charges s’élevaient au 22 janvier 2024, date du commandement de payer, à la somme de 11 735,45 euros en principal, échéance de janvier 2024 incluse. Au jour de l’assignation, ils restaient débiteurs de la somme de 7 245,03 euros, échéance de février 2025 incluse. L’historique du compte démontre que M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] ne payent qu’irrégulièrement et partiellement les loyers et charges et restent débiteurs.

Bien qu’informés de la présente procédure et de ses enjeux, M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] ne comparaissent pas lors de l’audience du 11 décembre 2025 et ne forment aucune observation ni aucune demande de délai. Ils ne forment aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne sollicitent pas de délais de paiement.

L’inexécution partielle, depuis plusieurs mois, des obligations de paiement par les locataires et leur incapacité démontrée de reprendre le paiement des loyers et charges justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs dont les manquements contractuels sont graves et répétés, et cela à compter de la demande en justice du 13 mai 2025.

Les défendeurs étant devenus occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH que les impayés, échéance de février 2025 incluse, s’élèvent à la somme de 7 245,03 euros, la nouvelle demande actualisée, formée à hauteur de 7 888,34 euros à l’audience du 11 décembre 2025, ne pouvant être retenue, faute d’être contradictoire.

Conformément à l’article 220 du code civil, les locataires, mariés, sont obligés solidairement au paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation.

M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C], non comparants, ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7 245,03 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024.

M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C], occupants sans droit ni titre depuis le 14 mai 2025, seront également condamnés solidairement à payer une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il résulterait du bail, augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 09 avril 2014 conclu entre d’une part, l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH et d’autre part, M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C], portant sur un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 4], au 13 mai 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [D] [C] et à Mme [I] [M] épouse [C] et à tout occupant de leur chef de quitter les lieux, appartement et cave, et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH la somme de 7 245,03 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024,

CONDAMNE M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire et est dûe à compter du 14 mai 2025,

CONDAMNE M. [D] [C] et Mme [I] [M] épouse [C] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] Habitat OPH de toute autre demande,

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION