TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/01304 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOBP

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/601

Société AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 8] METROPOLE

C/

[S] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 8] METROPOLE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2022, la société A.I.V.S. a conclu un contrat de sous-location avec M. [S] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,55 euros et d’une provision pour charges de 47,78 euros.

Le 6 février 2023, les parties ont signé un avenant au contrat de sous-location fixant le loyer mensuel à la somme de 306,19€.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 862,18 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [L] le 1er octobre 2024.

Par assignation du 14 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que M. [S] [L] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légalesConstater que la société A.I.V.S est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de mise à dispositionÀ titre principal, constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoireÀ titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à dispositionOrdonner l’expulsion immédiate de M. [S] [L], au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :2978,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 juin 2025, la société A.I.V.S. a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 6 juin 2025, s’élevait désormais à 4420,03 euros. La société A.I.V.S. a considéré enfin qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société A.I.V.S. n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [L].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, sous réserve de respecter un préavis de deux mois, ou à défaut d’assurance locative, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. De plus, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 862,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [S] [L] n’a pas repris le paiement du loyer intégral avant la date d’audience. En effet, le dernier paiement effectué par le locataire a été réalisé en décembre 2024 et s’élevait à 80 euros. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 novembre 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. De plus, aucune attestation d’assurance locative n’a été transmise dans le délai imparti.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société A.I.V.S ne fournit aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par la société A.I.V.S ne mettent pas en évidence que le relogement de M. [S] [L] est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [S] [L] se soit introduit sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par la société A.I.V.S sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2025, M. [S] [L] lui devait la somme de 4420,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Défaillant dans le cadre de la procédure, M. [S] [L] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause le montant de cette dette. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 862,18 euros et à compter de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que M. [S] [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société A.I.V.S. s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 décembre 2022, complété par l’avenant signé le 6 février 2023, entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [S] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

ORDONNE à M. [S] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [L] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 4420,03 euros (quatre mille quatre cent vingt euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et celui de l’assignation du 14 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge