N°Minute:25/2603

N° RG 24/01885 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFGU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. -LES OLIVIERS ROMAINS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bruno GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mickaël POILPRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mickaël POILPRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Décembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bruno GUIRAUD

Copie certifiée delivrée à : M^e Mickaël POILPRE

Le 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 juillet 2020 ayant pris effet le même jour, la SCI LES OLIVIERS ROMAINS a donné à bail à Monsieur [D] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 650 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 euros.

Par courrier remis en main propre en date du 01 juin 2023, Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] ont délivré congé avec un préavis fixé au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la SCI LES OLIVIERS ROMAINS a fait assigner Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

à titre principal, constater la validité du congé délivré par les locataires le 01 juin 2023 et la résiliation du bail à son échéance en date du 04 juillet 2023,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leurs obligations,

à titre infiniment subsidiaire, constater la validité du congé délivré par les locataires le 01 juin 2023 et la résiliation du bail par l’effet du congé,

en tout état de cause, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, due à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clés, et les condamner au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

rejeter toute demande de délais,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens, en ceux compris, le cas échéant, les frais d’exécution forcée,

ordonner l’exécution provisoire.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI LES OLIVIERS ROMAINS, représentée par son avocat qui a plaidé, a sollicité :

Vu les articles 750 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1232-1 du Code Civil,

Vu les articles 7,12 et 15 de la Loi n o 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats ;

AU PRINCIPAL

VALIDER le congé en date du 1 er juin 2023 délivré par les requis et CONSTATER que le bail a été résilié par l’effet du congé au 4 juillet 2023, soit à son échéance,

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER l’expulsion immédiate des requis et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer d’habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux avec remise des clefs, ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

AU SUBSIDIAIRE

ORDONNER la résiliation judiciaire du bail en vertu des dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 pour non-respect par les requis de leurs obligations découlant desdites dispositions ;

ORDONNER l’expulsion immédiate des requis et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer d’habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux avec remise des clefs, ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

VALIDER le congé en date du 1 er juin 2023 délivré par les requis et CONSTATER que le bail a été résilié par l’effet du congé

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER l’expulsion immédiate des requis et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer d’habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux avec remise des clefs, ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à payer au requérant la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, en application des dispositions de l’article 1232-1 du Code Civil ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à payer au requérant la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

REJETER toute demande de délais comme irrecevable, et en tout cas injuste et mal fondée au regard des manquements graves des requis à leurs obligations contractuelles et pour non-respect des dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet

1989 ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les requis à rembourser au requérant le montant des sommes qui pourraient être réclamées par le commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n o 96/1080 du 12 décembre 1996 (tarifs des huissiers) modifié par décret n o 2007774 du 10 mai 2007 dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’office d’un huissier.

DEBOUTER les requis de toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées ;

DIRE N’Y AVOIR LIEU à lever l’exécution provisoire ;

En défense, Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont conclu :

Vu les pièces produites aux débats,

Vu les articles 63 et suivants du Code de procédure civile,

DÉBOUTER la SCI LES OLIVIERS ROMAINS de l’intégralité de ses prétentions et demandes.

À TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER la SCI LES OLIVIERS ROMAINS à réaliser des travaux de mise aux normes du logement occupé par Monsieur [I] et Madame [P] afin de pallier aux manquements constatés par l’inspecteur santé environnement, ce sous astreinte de 100 euros par jour,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI LES OLIVIERS ROMAINS, au paiement de la somme de 1 490,00 euros à Monsieur [I] et Madame [P], au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré. Par jugement rendu le 22 mai 2025, une vérification d’écriture a été ordonnée et les parties convoqués à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, ni les défendeurs ni leur avocat n’ont comparu. Seul le demandeur a comparu et s’en est rapporté à ses dernières écritures par lesquelles il maintient l’ensemble de ses demandes et sollicite en outre de rejeter toute expertise graphologique qui serait éventuellement sollicité par les défendeurs.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application de l’article 12 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application des articles 287 et suivants du code civil, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte, et procède à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

En l’espèce, la SCI LES OLIVIERS ROMAINS sollicite la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé délivré par les locataires en mains propres en date du 01 juin 2023 et, par suite, que leur expulsion soit prononcée.

Elle verse aux débats un courriel en date du 01 juin 2023 dans lequel Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] indiquent « nous vous informons par le présent courrier de la date de départ du logement désigné ci-dessous, qui aura lieu le 31 décembre 2023 ».

Ledit document indique que celui-ci a été remis en main propre à la SCI LES OLIVIERS ROMAINS.

Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] contestent être signataires dudit congé. Il ressort néanmoins de la comparaison des signatures figurant sur ce dernier avec celles apparaissant sur le contrat de bail en date du 05 juillet 2020 que ces signatures sont identiques.

Il convient ainsi de constater la validité du congé délivré par Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] en date du 01 juin 2023 avec un préavis de départ fixé au 31 décembre 2023.

La demanderesse soutient que ce congé a eu effet le 4 juillet 2023 conformément au terme du contrat de bail. Cependant, l’obligation légale de délivrer un congé en respectant l’échéance du bail ne pèse que sur le bailleur, les locataires ayant la possibilité délivrer congé à tout moment, en respectant un préavis au minimum d’un mois ou de trois mois. Dès lors, leur choix d’informer dès le 1er juin 2023 d’un congé avec effet au 31 décembre 2023 ne peut avoir pour conséquence de leur imposer une date de fin de bail.

Il convient par conséquent de considérer que le contrat de bail en date du 05 juillet 2020 a été résilié à l’expiration du préavis indiqué par le locataire dans le congé délivré en date du 01 juin 2023, à savoir le 31 décembre 2023.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [D] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du contrat de bail en date du 31 décembre 2023 et jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, et afin de préserver les intérêts de la SCI LES OLIVIERS ROMAINS, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Monsieur [D] [I] étant devenu occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont Madame [Z] [P].

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI LES OLIVIERS ROMAINS ne justifie d’aucun préjudice qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts, les locataires étant en outre à jour du paiement des loyers et charges, ni ne démontre le caractère abusif de la résistance du locataire.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de travaux sous astreinte

La résiliation du contrat de bail ayant été constatée par effet du congé délivré par ce dernier en date du 01 juin 2023 avec effet au 31 décembre 2023 et leur expulsion ayant été ordonnée, il convient de débouter Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] de leur demande de condamnation de la SCI LES OLIVIERS ROMAINS à réaliser des travaux de mise aux normes du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

En tout état de cause, les pièces versées aux débats par les locataires sont insuffisantes pour démontrer la réalité et l’ampleur des désordres. Les photographies produites ne sont en effet ni localisées, ni datées, et les locataires ne justifient d’aucun arrêté d’insalubrité pris à la suite de la visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4], ni même du positionnement de ce dernier à la suite de courrier en date du 10 décembre 2024 envoyé par la bailleresse lors de la phase contradictoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, sans qu’il n’y ait lieu d’intégrer les frais relatifs l’exécution forcée du présent jugement, lesquels sont futurs, indéterminés et éventuels.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamnés aux dépens, Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] seront condamnés à verser à la SCI LES OLIVIERS ROMAINS la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a lieu de retenir la solidarité entre les défendeurs, Mme [P] n’étant pas titulaire du contrat de bail, mais occupante du chef de M. [I].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONSTATE la validité du congé remis en mains propres par Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] à la SCI LES OLIVIERS ROMAINS en date du 01 juin 2023 portant sur le logement situé [Adresse 1] avec un préavis fixé au 31 décembre 2023 ;

DECLARE en conséquence Monsieur [D] [I] occupant sans droit ni titre du logement situé à l’adresse susmentionnée à compter du 01 janvier 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [I] et de tous occupants de son chef, en ce compris Madame [Z] [P] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la propriétaire,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [D] [I] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 01 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [Z] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la demande en condamnation de Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] au paiement des frais d’exécution forcée du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [Z] [P] à verser à la SCI LES OLIVIERS ROMAINS la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE