Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 10] – tél : [XXXXXXXX01]

30 Juin 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 21/00731 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JC32

AFFAIRE :

S.C.I. ALFADE

[S] [K]

[M] [B]

[U] [K]

C/

S.A.R.L. LIOUVILLE JAN & ASSOCIES

S.A.R.L. ARPAC INGENIERIE

S.A.R.L. DUHARENN

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président, faisant fonction de président de chambre.

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.C.I. ALFADE

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [S] [K]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Monsieur [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par M^e Gwendal BIHAN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. LIOUVILLE JAN & ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.R.L. ARPAC INGENIERIE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.R.L. DUHARENN

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 10 septembre 2017, Mme [S] [K] et MM. [M] [B] et [U] [K] ont réservé, auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) Duharenn, un appartement de type 3 dans un immeuble à construire [Adresse 13] à [Localité 7] (35), numéros 19 à 19 ter, au prix de 302 000 €.

Le promoteur a déclaré que l’immeuble serait achevé au second trimestre 2019.

Suivant acte authentique du 02 mars 2018, cet appartement a été acquis en l’état futur d’achèvement par la société civile immobilière (SCI) Alfade.

Les parties ont convenu que ce bien devrait être achevé au plus tard fin du second trimestre 2019, cette date étant mentionnée en caractères usuellement dits gras, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La livraison de cet appartement n’est intervenue que le 21 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2021, Mme [S] [K] et MM. [M] [B] et [U] [K] ainsi la SCI Alfade ont assigné la SARL Duharenn, devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices résultant de ce retard de livraison.

Par actes d’huissier du 25 novembre suivant, la SARL Duharenn a ensuite appelé au procès les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés.

Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 17 octobre 2023 par le RPVA, Mme [K], MM. [B] et [K] et la SCI Alfade demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil, dans le rapport avec la SCI Alfade,

Vu l’article 1240 du code civil, dans le rapport avec Mme [S] [K], M. [M] [B] et M. [U] [K] et subsidiairement les articles 1103 et 1231-1 du même code,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu les articles 514, 695, 699, 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SARL Duharenn et les sociétés Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés à payer une somme de 13 852 € à la SCI Alfade à titre de dommages et intérêts pour les pertes de revenu locatif et des intérêts d’emprunt payés pendant la période de retard ;

Condamner in solidum la SARL Duharenn et les sociétés Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés à payer une somme de 2.000 € à Mme [S] [K], 2.000 € à M. [M] [B] et 2.000 € à M. [U] [K] à titre de dommages et intérêts pour la perte de la réduction d’impôt sur l’exercice 2019 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner in solidum la SARL Duharenn et les sociétés Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés à payer une somme de 5.000 € à la SCI Alfade, Mme [S] [K], M. [M] [B] et M. [U] [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Arvor avocats associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2 notifiées le 28 mars 2023 par le RPVA, la SARL Duharenn demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

Débouter la SCI Alfade, M. et Mme [K], et M. [B], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Condamner in solidum les sociétés Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés à relever et garantir la société Duharenn de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Condamner in solidum la SCI Alfade, M. et Mme [K], et M. [B], à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Laurent Boivin,

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 mai 2023 par le RPVA, les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 et 1240 du code civil,

A titre principal :

Rejeter l’ensemble des demandes de condamnations formulées à l’encontre des SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés ;

A titre subsidiaire :

Débouter la SCI Alfade, M. [S] [K], M. [U] [K] et M. [M] [B] de leurs demandes indemnitaires relative aux paiements de leurs intérêts d’emprunt ;

Réduire leurs demandes indemnitaires d’une somme forfaitaire de 3.000 € en compensation des économies réalisées grâce au report de la livraison ;

En tout état de cause :

Condamner les parties succombantes à payer aux SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Aucune des parties n’indique avoir proposé aux autres de régler ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Par ordonnance du 30 novembre 2023, ce magistrat a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé la date de l’audience de plaidoirie au 25 novembre suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur le délai de livraison du logement vendu

L’article 1601-1 du code civil dispose que :

« La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

L’article L 212-1 du code de la consommation, en son premier alinéa, prévoit que :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

L’article L 212-2 du même code dispose que :

« Les dispositions de l’article L 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ».

L’article liminaire dudit code définit le non-professionnel comme « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ».

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (Civ. 3ème 23 mai 2019 n°18-14.212 publié au Bulletin).

La SCI Alfade rappelle que son appartement ne lui a été livré que le 21 septembre, soit avec un retard de 449 jours. En réplique à la SARL Duharenn qui soutient que celui-ci est imputable à des événements qui correspondent aux causes légitimes de retard stipulées dans l’acte de vente, elle sollicite, dans sa discussion et non dans son dispositif, sur le seul fondement des articles L. 212-1 et L. 121-2 – en réalité, L. 212-2, NDR – du code de la consommation, que la clause de prorogation du délai de livraison soit « annulée et réputée non écrite » (page 11). Elle affirme, à cet effet, que l’incertitude quant à sa portée, en raison de son caractère non limitatif et de l’emploi du conditionnel, créé un déséquilibre significatif entre les parties qui la rend abusive dans son entièreté, en application de l’article L 212-1 du code de la consommation.

Elle prétend qu’en raison de la « nullité » (ibid) de cette clause, le retard de la SARL Duharenn ne pourrait utilement être justifié qu’en cas d’événements revêtant les caractéristiques de la force majeure. Elle affirme qu’à cet égard, aucune des causes de retard avancées par cette société ne peut être qualifiée comme telle. Elle sollicite, en conséquence, la réparation de ses préjudices résultant du retard de livraison de son appartement.

La SARL Duharenn répond que les parties se sont accordées sur des causes légitimes de suspension du délai de livraison de l’appartement litigieux et que la Cour de cassation juge, de façon constante, qu’une telle stipulation ne saurait, par principe, être qualifiée d’abusive. Elle soutient qu’au cas présent, la clause prévue à l’acte de vente ne crée pas un déséquilibre des droits des parties, de sorte qu’elle ne peut pas être qualifiée d’abusive. Elle affirme que les cinq événements survenus en cours de construction et qui ont provoqué le retard litigieux, à savoir la découverte de nouveaux matériaux amiantés, la nécessité de modifier le dispositif initialement prévu pour conforter une façade protégée et à conserver, la disparition de l’un de ses fournisseurs de matériaux, la faillite de l’un des locateurs d’ouvrage ainsi qu’une prise d’humidité par les murs en pierres du bâtiment ancien conservé correspondent à des causes légitimes de suspension prévues à l’acte de vente. Elle ajoute que la crise sanitaire, à l’origine également du retard, constitue une cause étrangère et, partant, une autre cause légitime de suspension. Elle conteste en conséquence toute faute, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle.

Elle conclut au débouté des demandeurs.

La SCI Alfade, qui invoque au soutien de sa demande les dispositions protectrices du code de la consommation sur les clauses abusives, n’allègue donc pour autant pas, ni a fortiori ne démontre, qu’elle est un non-professionnel, au sens de ces dispositions.

Il ressort de ses statuts qu’elle a notamment pour objet « l’acquisition, (…), la propriété ou la copropriété (…) d’immeubles construits ou en cours de construction ou à rénover » (pièce demandeurs n°2, page 3).

Il en résulte qu’en acquérant l’appartement litigieux, conformément à son objet, elle a agi en qualité de professionnel (Civ. 3ème 16 septembre 2014 n°13-20.002 et 28 juin 2023 n°22-13.969 publié au Bulletin) et ne peut donc pas utilement fonder ses demandes sur les dispositions du code de la consommation précitées.

Les demandeurs, ensuite, ne soutiennent pas que les événements invoqués par la SARL Duharenn, pour justifier de son retard, ne correspondent pas à des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues par les parties. Ils ne discutent pas plus la régularité de la mise en œuvre de cette clause.

Il s’ensuit qu’ils échouent à démontrer un manquement fautif de la SARL Duharenn quant au délai de livraison de l’appartement litigieux, de sorte qu’ils ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes la concernant.

S’ils sollicitent, enfin, dans le dispositif de leurs conclusions, la condamnation in solidum des SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés, ils n’articulent pas, toutefois, dans leur discussion, de moyen à l’appui de cette prétention auquel le tribunal serait tenu de répondre.

Ils seront, en conséquence, également déboutés de cette demande.

Sur les demandes annexes

Parties succombantes, les demandeurs supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Laurent Boivin n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

Les demandes formées en défense au titre des frais non compris dans les dépens, que l’équité ne commande pas de satisfaire, seront rejetées.

DISPOSITIF

Le tribunal :

DEBOUTE Mme [S] [K], MM. [M] [B] et [U] [K] et la SCI Alfade de leurs demandes ;

les CONDAMNE in solidum aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le doyen de la chambre, faisant fonction de président