TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01276 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKAG

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société anonyme d’HLM 3F GRAND EST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Strasbourg sous le numéro B 498 273 556 – dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établisse de [Localité 2], sis [Adresse 3]

Représentée par la S.C.P. MENDI-CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [D] – demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2011, la SAHLM 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 550,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [D] le 2 juillet 2024.

Par assignation du 2 mai 2025, la SAHLM 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion, sous astreinte de 150 € par jour de retard, de Mme [J] [D], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3 880,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi afin de vérifier la capacité de la locataire à reprendre le paiement du loyer courant. L’affaire a été rappelée à l’audience du 22 janvier 2026 à laquelle elle a été évoquée.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 janvier 2026, la SAHLM 3F GRAND EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance en indiquant que la locataire a fait un effort, que le solde de la dette est de 708,54 € mais que le loyer courant n’est pas payé.

À l’audience du 18 septembre 2025, Madame [J] [D] reconnaît le montant de la dette, elle indique qu’elle a eu des difficultés en raison de la suspension de ses droits auprès de la caisse d’allocations familiales. Elle précise qu’elle paie ce qu’elle peut, qu’elle touche le RSA et qu’auparavant elle travaillait. À l’audience du 22 janvier 2026, elle rappelle qu’elle a eu des difficultés et des problèmes de santé, que ses droits CAF avaient été suspendus et qu’elle est toujours actuellement en arrêt de travail. Elle reconnaît qu’il lui reste à payer 708,54€. Elle indique qu’elle souhaite rester dans le logement, que ses droits CAF ont été rétablis, qu’elle perçoit environ 1 700 € par mois, qu’elle n’a pas fait de dossier de surendettement et qu’elle souhaite payer le solde de sa dette en plusieurs fois en payant environ 100€ en plus du loyer. Madame [J] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAHLM 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 550,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur considère que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 septembre 2025. Il est exact qu’à cette date, le loyer courant n’était pas payé par la locataire. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 22 janvier 2026. À l’étude du décompte produit par le bailleur à cette audience, il apparaît que la locataire a payé, entre le 26 septembre 2025 et le 7 janvier 2026, la somme totale de 3 782,94 €, alors que la somme des loyers dus pour cette période était de 2 399,95 €. S’il est exact que la locataire a payé de manière irrégulière, il est néanmoins établi que depuis la dernière audience, elle a été en capacité de régler l’intégralité des loyers et même de payer plus afin d’apurer sa dette, de sorte que le reliquat de la dette n’est que de 708,54 €, compte tenu également du rappel d’APL perçu par le bailleur en plus des paiements faits par la locataire. Le tribunal considère donc que le loyer courant est payé par la locataire et qu’il est opportun de lui accorder des délais de paiement.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [J] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [J] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAHLM 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2026, Madame [J] [D] lui devait la somme de

708,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [J] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 479,99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAHLM 3F GRAND EST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 30 juin 2011 entre la SAHLM 3F GRAND EST, d’une part, et Madame [J] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies depuis le 3 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à la SAHLM 3F GRAND EST la somme de 708,54 euros (sept cent huit euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024,

AUTORISE Madame [J] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [J] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Madame [J] [D] sera condamnée à verser à la SAHLM 3F GRAND EST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SAHLM 3F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et celui de l’assignation du 2 mai 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 avril 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT , Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,