TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1808

N° RG 25/00985 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIXX

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [G], né le 03 Novembre 1999 à [Localité 8] ([Localité 7]), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [S] [Z], née le 22 Février 1999 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2023, la SCI BCD a loué à M. [B] [G] et Mme [S] [Z], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 740 € outre 30 € de provision pour charges.

Par un contrat en date du 13 janvier 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée en qualité de caution des locataires au profit du bailleur, en vertu du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 216€ au titre des loyers et charges des mois de mai, juillet et août 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [B] [G] et Mme [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 891,42 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur la somme de 2 216 € et pour le surplus à compter de l’assignation,condamner solidairement les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux justifiée par quittance subrogative,condamner in solidum les locataires à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 423,42€ arrêtée au 11 juin 2025.

Cité par acte délivré à personne présente pour M. [B] [G] et à personne pour Mme [S] [Z], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la dette mais expliquent avoir rencontré des difficultés suite à une perte d’emploi. Ils indiquent avoir déposé un dossier de surendettement. M. [B] [G] et Mme [S] [Z] ne souhaient pas rester dans les lieux mais sollicitent des délais de paiement. Ils déclarent percevoir des revenus d’un montant de 1 300 € avec deux enfants à charge, respectivement âgés de 5 et 2 ans.

L’affaire est mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

— Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services Services

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé « paiement par la caution et subrogation » qui stipule que " … sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou du locataire défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu’elle a qualité à agir à la présente procédure.

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 juin 2025, la dette locative de M. [B] [G] et Mme [S] [Z] s’élève à la somme de 5 423,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme. La solidarité n’étant pas prévue au contrat, la condamnation n’est pas solidaire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur la somme de 2 216 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 13 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [B] [G] et Mme [S] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [B] [G] et Mme [S] [Z] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, en dépit de la bonne foi des défendeurs, force est de constater qu’ils ne sont pas en mesure de payer le loyer courant. Par ailleurs, il disposent de la modique somme de 1 300 € pour subvenir aux besoins d’une famille de 4 personnes.

Par conséquent, les défendeurs ne sont pas en mesure de s’acquitter de la dette locative et il convient de s’adresser à la commission de surendettement des particuliers.

Ainsi, la demande reconventionnelle en délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [G] et Mme [S] [Z] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2023 entre la SCI BCD, d’une part, et M. [B] [G] et Mme [S] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [G] et Mme [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [G] et Mme [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [G] et Mme [S] [Z] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 5 423,42 € (cinq mille quatre cent vingt-trois euros et quarante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 sur la somme de 2 216€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [B] [G] et Mme [S] [Z] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur présentation d’une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE M. [B] [G] et Mme [S] [Z] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [B] [G] et Mme [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,