03 Juin 2025
N° RG 25/00162 – N° P o r t a l i s DBYT-W-B7J-FSUB
Ord n°
X Y
c/
B é a t r i c e F O N T AN A, M i c h e l C O L L I G N O N, Z AA AB AC, B e r n a r d F O N T A N A, AD AE, S.C.I. DU […], S.C.I. N O U T R E V, B e n o i t R I Q U I E R, F l o r e n c e T A H I E R, C o m m u n e COMMUNE DE […]
Le :
Exécutoire à :
M^e Jean-marc LE MASSON
Copies conformes à :
M^e Jean-marc LE MASSON la SELARL POLYTHETIS Régie Expertises
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[…]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 03 Juin 2025
DEMANDEUR
Monsieur X Y demeurant 66 rue Jouffroy d’Abbans – PARIS Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES – M^e BARRETTE Aurélie
DEFENDEURS
Madame AF AE demeurant […] Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-[…], substituée par M^e KIERZKOWSKI CHATAL
Monsieur AG AC
demeurant […] non comparant – non représenté
Madame Z AA AH AC demeurant […] comparant – non représenté
Monsieur AI AE demeurant […] Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-[…], substituée par M^e KIERZKOWSKI CHATAL
Monsieur AD AE demeurant […] Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-[…] substituée par M^e KIERZKOWSKI CHATAL
S.C.I. DU […] Activité : Sans profession, demeurant […] Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-[…], substituée par M^e KIERZKOWSKI CHATAL
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S.C.I. AO RCS SAINT […] dont le siège social est situé […] non comparant – non représenté
Monsieur AJ AK demeurant 7 chemin de l’Ariel – LOUVECIENNES non comparant – non représenté
Madame AL AM demeurant 7 chemin de l’Ariel – LOUVECIENNES non comparant – non représenté
Commune COMMUNE DE […] dont le siège social est situé […] sis rue Fernand De Mun – 
[…] non comparant – non représenté
LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE
LE GREFFIER : Julie ORINEL
DÉBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2025
ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES
M. X Y est propriétaire des parcelles […] situées […] à […] (44131).
Par arrêté municipal du […] janvier 2025, un permis de construire a été accordé à ce dernier pour la démolition d’un bâtiment de 22,04 m2 et la construction d’une maison d’habitation avec piscine pour une surface de 134,21 m2.
Ladite construction doit être réalisée en limite de propriété avec les parcelles cadastrées […] appartenant à la S.C.I. DU […] et […] appartenant à M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE et M. AD AE.
C’est dans ces conditions que par de commissaire de justice du 8, 9, 11 et 14 avril 2025, M. X Y a fait assigner M. AG AC, M^me Z AA, épouse AC, M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE, M. AD AE, la S.C.I. DU […], la S.C.I. AO, M. AP AK, M^me AL AM et la commune de […] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.
L’affaire a été évoquée à 'audience du 6 mai 2025.
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Aux termes de leurs conclusions notifiées et auxquelles il s’est expressément référé, M. Y maintient ses demandes initiales et conclut au débouté des demandes formées par M^me AF AE, épouse AN, de M. AI AE, de M. AD AE et de la S.C.I. DU […].
A l’appui de ses prétentions, il soutient qu’il existe un motif légitime à inclure dans la mission de l’expert judiciaire celle de donner son avis technique sur les travaux nécessitant un tour d’échelle entre ses parcelles et celles de M^me AF AE, épouse AN, de M. AI AE, de M. AD AE et de la S.C.I. DU […], et de dresser un état descriptif des mesures à mettre en œuvre pour son éventuelle réalisation, précisant que la construction devait être implantée en limite de propriété afin de respecter le permis de construire qui lui a été accordé et qu’il convient d’étancher le soubassement par application d’une membrane étanche qu’il faut déployer le long de toute la partie enterrée.
Par leurs écritures notifiées et soutenues à l’audience, M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE, M. AD AE et la S.C.I. DU […] émettent toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise préventive mais s’opposent à ce que l’expert se voit confier le chef de mission suivant : « donner son avis sur le tour d’échelle entre les parcelles de M. Y ([…] et […]) et les parcelles de l’indivision AE et de la SCI du […] ([…] et […]) et dresser un état descriptif des mesures à mettre en œuvre pour sa réalisation. ». Ils prient le juge des référés de rejeter l’éventuelle demande de tour d’échelle entre les parcelles appartenant à M. X Y et les parcelles leur appartenant, et de condamner M. X Y à leur verser une somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils considèrent que le demandeur ne justifie pas d’un motif légitime pour voir inclure dans la mission de l’expert judiciaire le fait qu’il donne un avis sur un droit de tour d’échelle, rappelant qu’il n’appartient pas à l’expert, en application de l’article 238 du code de procédure civile, de porter une appréciation d’ordre juridique quant au bien-fondé de tour d’échelle. Ils font valoir qu’il existe une contestation sérieuse quant à une éventuelle demande de M. X Y tendant à solliciter l’octroi d’une servitude de tour d’échelle, en l’absence de démonstration de toute absence d’alternative et du niveau de gêne occasionnée prévisible.
M. AG AC a comparu à l’audience.
Bien que régulièrement assignés, M^me Z AA, épouse AC, la S.C.I. AO, M. AP AK, M^me AL AM et la commune de […] n’ont pas comparu, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au juin 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
- Sur la demande d’expertise :
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être
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ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.
Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
En l’espèce, M. X Y justifie de la propriété de l’immeuble situé 5, rue Yves Ponceau à […] (44131), lieu de l’opération immobilière envisagée, comme de l’existence de riverains parmi lesquels figurent, tel qu’il en ressort du plan de bornage dressé par le géomètre-expert QUARTA le 9 décembre 2021 : M. AG AC et M^me Z AA, épouse AC, propriétaires de la parcelle cadastrée […] située 3[…] M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE, M. AD AE, propriétaires indivis de la parcelle cadastrée […] située 7, rue Yves Ponceau, la S.C.I. DU […], propriétaire de la parcelle cadastrée […] située […], la S.C.I. AO, propriétaire de la parcelle […]1 située 3 impasse de l’Etang Macé, M. AP AK et M^me AL AM, propriétaires de la parcelle cadastrée […] située 5, impasse de l’Etang Macé et la commune de […], pour les services de la voirie.
Il existe donc pour M. X Y un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire dresse un état détaillé des lieux avant travaux de démolition et de construction, fasse toutes préconisations utiles afin de préserver l’état des propriétés riveraines et suive le déroulement du chantier en cas de désordres rattachables aux travaux ; une consultation ou une constatation serait insuffisante; il convient dans ces conditions d’ordonner une expertise.
M. X Y souhaite voir inclure dans la mission de l’expert judiciaire celle de « donner son avis technique sur les travaux nécessitant un tour d’échelle entre les parcelles de Monsieur Y ([…] et […]) et les parcelles de l’indivision AE et de la SCI du […] ([…] et […]) et dresser un état descriptif des mesures à mettre en œuvre pour son éventuelle réalisation ».
En premier lieu, il convient de relever que le demandeur ne sollicite aucunement le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle, laquelle devra faire l’objet d’une autre procédure, dans l’hypothèse où elle serait nécessaire, et après que les démarches amiables auront échoué.
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Toutefois, dans le cadre d’une procédure de référé préventif, il apparaît pertinent que l’expert puisse émettre un avis technique, non pas sur la nécessité d’accorder un tour d’échelle, qui relève exclusivement d’une appréciation juridique, mais qu’il donne son avis sur les modalités possibles et les émette des préconisations utiles pour réaliser les travaux, notamment d’étanchéité, alors que la construction sera réalisée en limite de propriété, ce qui permettra d’apprécier, dans un second temps, la nécessité ou non de devoir passer sur le terrain des propriétaires voisins pour réaliser les travaux.
Il convient donc de faire droit à la demande dans la limite précitée.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.
A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M. X Y, pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.
En l’état, l’équité ne commande pas de prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE, M. AD AE et la S.C.I. DU […] seront déboutés de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,
Ordonnons une mesure d’expertise,
Désignons pour y procéder :
Cabinet AQ SARL 9 avenue Edmond Rostand 44500 LA BAULE ESCOUBLAC
expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Rennes, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
- prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la
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conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;
- donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants, sols, fondations, constructions et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser sur les avoisinants ;
- visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs, du demandeur s’il y a lieu ;
- donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants, sols, fondations, constructions et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser sur les avoisinants ;
- Donner son avis technique sur la nature constructive proposée notamment pour les travaux d’étanchéité du soubassement et sur le point de savoir s’ils peuvent être réalisés sans qu’il soit nécessaire de passer sur les parcelles voisines, à savoir les parcelles de l’indivision AE et de la SCI du […] ([…] et […]) ;
Etat des existants :
- indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et de description des existants ;
- dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;
- dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré- rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;
Constatations de désordres rattachables aux travaux :
- procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau, au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens désordres ;
- dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;
- fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
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. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
. en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;
- adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
. en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
. en rappelant aux parties, au visa de l’article […]6 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :
- en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;
- dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux entrepris pour le compte du demandeur ;
- pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;
- disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;
Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Disons que l’expert annexera à son rapport, au besoin sur support numérique, les documents suivants :
*les devis ayant permis de chiffrer les travaux de reprise,
*les notes et rapports des sapiteurs,
*la liste des pièces reçues par les parties ou leurs avocats,
*la liste des dires ou observations reçues des parties ou de leurs avocats
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Fixons à la somme de 4 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. X Y la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 8 août 2025 au plus tard ;
Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;
Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à […]8, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 28 février 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction ;
Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressé à l’avocat de chaque partie,
Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport les destinataires à qui il l’aura adressé,
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile ;
Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :
“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée”.
Disons que les dépens resteront à la charge de M. X Y ;
Déboutons M^me AF AE, épouse AN, M. AI AE, M. AD AE et la S.C.I. DU […] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civ ile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.
Le greffier, Le président,
Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE
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