EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTES

AFFAIRE 2021001618

REFERE DU 6 AVRIL 2021

ENTRE :

1° Monsieur X G, demeurant 15, rue Q Pigeon

[…],

2° Monsieur Y G, demeurant 15, ^rue ^Jean

[…], Q

15, ^rue 3° Monsieur F G, demeurant

[…],

Demandeurs, Représentés par Maître Florence DURAND Avocat, 222, […]

Faubourg Saint-Honoré 75008 PARIS,

ET : La Société H I Z, SAS, dont le siège social est situé au […],

Défenderesse, 45, Représentée par Maître Guilhem AFFRE, ^Avocat, avenue

[…],

Nous, Loïc W, Président du Tribunal de Commerce de

NANTES, tenant l’audience des Référés du 2 mars 2021 à 14 heures, assisté de Maître T U, Greffier associé,

Attendu que l’affaire a été mise en délibéré au 6 avril 2021,

Vu 1'exploit de N O-P, ^Huissier ^de

Justice à PARIS, en date du 4 février 2021,

Attendu qu’aux termes de son exploit introductif d’instance, la requérante demande de :

Condamner la société H I à verser à Messieurs

G, à titre de provision, ^la ^somme ^totale ^de

7.117,45 € TTC au titre des loyers dus pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, sous astreinte de 100 € par jour de retard et augmentée des intérêts ^au taux légal ^en vigueur à compter de la signification de la décision à intervenir,

Page 1 RG 2021001618

This Ho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

K L à la société H I de payer loyersl’intégralité des dus pour ^l'^année ²⁰²1 ^aux échéances contractuellement prévues par le bail signé le

1er janvier 2020, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, Condamner la société H I à verser à Messieurs

G la somme totale de 2.000 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux ^entiers dépens ;

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat signé en date du 1 janvier 2020 Mrs X, Y et F G propriétaires indivis ont donné à bail

à la société H I Z un appartement sis

à « Berges de Loire » […]

Nantes.

Le bail a été consenti pour une période neuf années sans possibilité de résiliation triennale pour un loyer annuel fixe de 7883,34 € HT Au deuxième semestre 2020 la société H I

Z a cessé de payer ses loyers ^suite ^aux difficultés économiques liées à la COVID 19. Les parties sont convenues d’une suspension des loyers pour les second et troisième trimestre 2020.

Par la suite les parties n’ont pas réussi à ^se ^mettre

d’accord pour le paiement des autres loyers. Elles se retrouvent devant le tribunal de céans.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

POUR Messieurs X, Y et F G

[…]

LES FAITS 1.

LE CONTRAT DE BAIL SIGNE ENTRE MM. A ET LA SOCIETE H I A.

Par contrat signé le 1er janvier 2020, Monsieur X A, pour la totalité de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété, ainsi que ses enfants, Messieurs Y et F A, pour la moitié de la nue-propriété à part égale indivise, ont donné à bail à la société H I

Z (ci-après « H I »), un appartement […]

Loire » sise […]

Ce bail a été consenti pour une période ferme de neuf années entières et consécutives sans

possibilité de résiliation triennale.

RG 2021001618 Page 2

P ZB

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Prenant effet le 1er janvier 2020 et doit s’achever le 31 décembre 2028, le bail a été consenti moyennant un loyer annuel HT de 7.883,34 euros assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée.

B. LA CESSATION DU PAIEMENT DES LOYERS PAR H I

Au 2ème semestre 2020, H I a suspendu le paiement des échéances de loyer en raison des

difficultés économiques liées à l’épidémie de Covid-19.

Au mois de juillet 2020, H I a écrit à M. A ainsi qu’à l’ensemble des copropriétaires pour faire valoir qu’elle était dans l’incapacité de payer les loyers dus au titre du 3ème

trimestre, toujours en raison des difficultés liées à l’épidémie de Covid-19.

Il était alors entendu qu’il s’agissait d’une suspension des loyers à échoir et non d’une renonciation

au paiement des loyers relatifs au 2ème et 3ème trimestre 2020.

Pourtant, le 16 octobre 2020, dans un nouveau courrier adressé aux copropriétaires, H I proposait la régularisation de seulement 40% du loyer dû au titre de l’année 2020 et la reprise du paiement des loyers à compter de l’année 2021 selon les modalités suivantes :

Le paiement d’un loyer fixe correspondant à 40% du loyer annuel contractuel versé selon

l’échéancier habituel de règlement des loyers ;

Le paiement d’un complément de loyer de 33% appliqué sur l’écart positif des recettes

d’hébergement de la résidence entre 2020 et 2021. Il était précisé que ce complément de loyer serait calculé après la clôture comptable de votre résidence au 31/12/2021 et serait

donc versé avec la première échéance de loyer de l’année 2022.

Par courrier adressé à H I le 18 novembre 2020, M. A a refusé cette proposition, la considérant intenable au vu des suspensions de loyers déjà tolérées au titre des 2ème,

3ème et 4ème trimestre 2020, qui l’ont placé dans une situation de grande difficulté financière

Par ce même courrier, M. A a mis en demeure H I de payer la somme de

4.730€ TTC correspondant aux échéances de loyer des 2ème et 3ème trimestre 2020, sous quinzaine.

En réponse, H I a réitéré, par l’intermédiaire de son conseil, son refus de procéder à ce paiement et de reprendre le paiement des échéances conformément aux dispositions du bail signé le

1er janvier 2020 (Pièce n°4).

Si conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, M. A a tenté, préalablement à la saisine du Tribunal de céans, de résoudre amiablement le litige avec cette tentative H I en lui adressant un nouveau courrier le 26 janvier 2021

n’a pu aboutir et c’est la raison pour laquelle, M. A est contraint de saisir la juridiction de

céans.

RG 2021001618 Page 3

ps 43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

II. DISCUSSION

A TITRE LIMINAIRE :

Dans des conclusions en réponse, H I soulève in limine litis l’incompétence de la juridiction de céans pour connaître des demandes présentées par M. A et excipe de la nullité de l’assignation au motif que MM. A n’aurait pas entrepris de diligences en vue

d’une résolution amiable du litige.

Il sera démontré ci-après que ces deux moyens sont inopérants.

(i) Sur la prétendue incompétence d’attribution soulevée par H I

En défense et in limine litis, H I argue de l’incompétence de la juridiction de céans sur le fondement de l’article R. 145-23 du code de commerce applicable aux baux commerciaux qui dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ».

La défenderesse rappelle également les dispositions du décret du 29 décembre 2009 qui attribue compétence exclusive au tribunal de grande instance pour les litiges relevant du statut des baux

commerciaux.

Or, le litige qui oppose MM. A à H I ne porte pas sur l’application du statut des baux commerciaux mais sur une simple dette de paiement de H I à l’égard des

demandeurs dont le montant n’est pas contesté par la défenderesse.

Dans une telle circonstance, la Cour de Cassation a récemment rappelé, au visa des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire et L. 721-3 du code de commerce que la juridiction consulaire restait compétente pour connaître d’un litige portant sur une demande en paiement introduite par le bailleur contre son locataire (Cass. 3ème civ. 10 mars 2015, n°14-10.341; Cass. 3ème civ. 11 avril 2019,

n°18-16.061).

Les juridictions du fond statuent dans le même sens, comme l’illustre l’arrêt de la Cour d’appel de

Montpellier rendu le 14 février 2006, au terme duquel la juridiction a jugé que :

< Attendu que la compétence du tribunal de grande instance est limitée à la connaissance des demandes relatives à l’application du statut des baux commerciaux; que le tribunal de commerce est compétent pour connaître des autres demandes, telle l’action en paiement des loyers présentées par un non-commerçant à l’encontre d’un commerçant, soit par un commerçant contre un commerçant; que le tribunal de commerce de Béziers avait donc compétence pour statuer sur la demande présentée par Monsieur B à l’encontre de la société BHM; que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a renvoyé la connaissance du litige dont il était saisi au tribunal de grande instance de Béziers » (CA

Montpellier, 2ème Ch. Section B, 14 février 2006, n°05/04801).

Page 4 RG 2021001618

ps f

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Très récemment, la Cour d’appel d’Aix en Provence a jugé qu’en l’absence de demande de qualité de commerçant, requalification du bail, dès lors qu’aucune des parties ne conteste avoir les actions en paiement des loyers arriérés ou en résiliation du bail pour non paiement des loyers ne relèvent pas du statut des baux commerciaux (CA Aix en Provence, 1ère et gème Ch. 6 juin 2019,

n°18/20599).

Le Tribunal de commerce de Paris a également jugé que la compétence exclusive du tribunal de grande instance n’excluait pas celle du tribunal de commerce sur le fondement de l’article L. 721-3 du code de commerce pour les autres litiges et notamment pour les demandes de paiement de loyers et indemnités d’occupation (TC Paris 9ème Ch. 3 avril 2014, n°2013072243).

Par conséquent, dès lors qu’en l’espèce la demande de MM. A ne porte pas sur le statut du bail commercial qui le lie à H I mais a pour origine le défaut de paiement des loyers dont le montant n’est pas contesté par H I qui oppose seulement des difficultés économiques à les régler, la juridiction de céans se déclarera compétente pour statuer sur cette

demande.

(ii) Sur la prétendue nullité de l’assignation

H I croit pouvoir exciper de la nullité de l’assignation délivrée par MM. A à son encontre au motif que ces derniers n’auraient pas respecté les dispositions de l’article 54 du code de procédure civile et celles du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 qui, sous l’article 750-1 du code de procédure civile, a imposé à toute partie demanderesse de faire précéder son action d’une

tentative de conciliation.

Or, ce que H I omet à dessein d’indiquer, c’est qu’en application de l’article précité, cette obligation de conciliation préalable ne vaut que pour les demandes n’excédant pas 5.000

< A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être euros :

précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » ;

Quant à l’article 54 du code de procédure civile, s’il énonce que le demandeur doit justifier des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige, c’est dans l’hypothèse où la

demande < doit être précédée d’une tentative de conciliation ».

Or, tel n’est pas le cas lorsque la demande excède 5.000 euros, ce qui est précisément le cas en

l’espèce, les demandes en paiement de MM. A portant sur une somme de 5.931,21€ HT.

Par conséquent, l’obligation de conciliation préalable ne saurait s’imposer à MM. A et la juridiction de céans rejetera le grief tiré de l’irrecevabilité de la demande en justice soulevé par la

défenderesse.

RG 2021001618 Page 5

po

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

A. EN DROIT, L’ABSENCE DE CONTESTATION SERIEUSE EST LA SEULE CONDITION MISE A

L’OCTROI D’UNE PROVISION

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile:

< Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le Président du

Tribunal de commerce] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de

l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »>

Le juge des référés doit donc accorder une provision sur le fondement de l’article précité dès lors qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation (CA Paris, Pôle 1 Ch. 2, 31 octobre

2019 n°19/05913; CA Paris, Pôle 1 Ch.2, 6 juin 2019, n°18/27682 ; Cass. Civ. 1er, 26 novembre 1991).

Il sera en outre rappelé qu’en application de la jurisprudence de la Cour de Cassation, les obligations de paiement d’une somme d’argent sont exclues du champ de la force majeure qui ne concerne que

l’exécution d’obligations ayant pour objet une prestation matérielle (Cass. com. 16 septembre 2014,

n°13-20.306).

Ce principe a été rappelé très récemment par plusieurs juridictions dans le contexte de l’épidémie de

Covid-19 (TJ Paris, 17 juillet 2020; TJ Paris 26 octobre 2020; T. com Paris. 11 décembre 2020).

Par ailleurs, les juridictions ont refusé de reconnaître le caractère de force majeure à l’épidémie de

Covid-19.

Le 5 novembre 2020, la Cour d’appel de Grenoble a ainsi jugé que l’épidémie de Covid-19 n’a pas de conséquences irrésistibles et en l’absence de justifications de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de l’obligation de payer les loyers, l’obligation de paiement doit être

respectée.

Le 17 novembre 2020, le Tribunal de Commerce de Lyon a déclaré que « les mesures des pouvoirs publics sur l’étalement des loyers montrent que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force

majeure à la pandémie » (TC Lyon, 17 novembre 2020).

Le 11 décembre 2020, c’est au tour du Tribunal de Commerce de Paris de considérer que « (la Covid

19) a été largement annoncé mondialement avant même la mise en œuvre de la réglementation sanitaire française concernant la fermeture temporaire des commerces non essentiels; en cela, ce phénomène ne peut être qualifié d’imprévisible. Au surplus, le droit positif n’a jamais reconnu que le cas de force majeure puisse exonérer un débiteur de son obligation de paiement d’une somme

d’argent » (T.com Paris. 11 décembre 2020).

Par décision datée du même jour, le Tribunal de Commerce de Paris a jugé que « la demande de révision du loyer sur le fondement de l’imprévision prévue par l’article 1195 du code civil ne peut être accueillie puisque, sans dénaturer le texte qui doit rester d’interprétation stricte, force est de considérer que le montant du loyer contractuellement prévu est resté le même pendant les évènements et n’est donc pas devenu « excessivement onéreux » (T. Com Paris 11 décembre 2020).

RG 2021001618 Page 6

Rus Ho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Enfin, il a été acté par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris que le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée (Tribunal judiciaire de Paris, ord. Du 26 octobre 2020,

n°20/55901).

EN L’ESPECE, LA CREANCE DE MM. A N’EST PAS SERIEUSEMENT CONTESTABLE

B.

(i) Le principe et le montant de la dette n’est pas contestée par la défenderesse

L’existence de la dette de loyers n’est pas contestée par H I mais elle en refuse le paiement au motif de l’épidémie de Covid-19 et des difficultés économiques qu’elle a générées, se

prévalant tour à tour de la force majeure, de la théorie de l’imprévision et de la perte temporaire de

la chose louée.

Néanmoins, aucun de ces motifs avancés par H I dans son courrier du 16 octobre 2020 et dans celui de son conseil du 4 janvier 2021 ne peuvent justifier une annulation de sa dette dès lors

que :

En application de la jurisprudence précitée, ni la force majeure, ni la théorie de l’imprévision ne constituent des fondements valables pour justifier un report de paiement des loyers, et à plus forte raison, une annulation d’une partie significative de la dette de H I ;

La résidence n’a pas cessé son activité et n’a pas fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative. Quand bien même son taux d’occupation a diminué, elle a pu recevoir du public et notamment une clientèle d’affaires et jouir ainsi des lots mis à sa disposition par

l’ensemble des copropriétaires bailleurs, dont M. A;

- Le bail commercial signé par H I et MM. A n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à un taux de remplissage des

appartements ;

- H I ne justifie d’aucun document comptable permettant d’établir une incapacité

de payer la totalité des loyers dus ; Enfin, si l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 interdit toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à l’encontre des preneurs de locaux professionnels ou commerciaux, c’est à la condition que ces derniers soient affectés par une décision de fermeture administrative en ce qu’ils répondent à des critères d’éligibilité en matière

d’effectifs, de chiffre d’affaires et de seuil de perte de chiffre d’affaires, critères que ne remplit pas H I, la résidence des Berges de Loire étant d’ailleurs actuellement

ouverte.

A l’inverse, MM. A ont consenti d’importants efforts depuis le début d’année 2020 en :

- Acceptant une réduction significative du loyer de 20% dès le mois de janvier 2020;

- Acceptant la suspension du paiement des loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020 qui

représentent une somme totale de 5.931,21€ HT.

RG 2021001618 Page 7

pas 43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Cette tolérance de la part de MM. A pour une suspension ne valait évidemment pas abandon de leur créance, étant rappelé que les loyers et charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux exploités par des entreprises dont l’activité est particulièrement

affectée par les restrictions sanitaires mises en œuvre demeurent exigibles.

Ce principe a été rappelé par le Tribunal judiciaire de Paris dans une décision très récente rendue le

10 juillet 2020 au terme de laquelle, il a jugé que si l’article 4 de la précédente ordonnance n° 2020

306 du 25 mars 2020 « a pour effet d’interdire un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer ses loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020 », il « n’a pas pour effet de suspendre

l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat qui

peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».

Cette décision, rendue à propos de l’application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020,

s’applique tout autant aux dispositions édictées par la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Par conséquent, le principe de la dette de H I à l’égard de MM. A n’est pas

contestable.

Les arriérés de loyers dus au titre des 2ème, 3ème trimestre et 4ème trimestre 2020 correspondant à une somme totale de 5.931,21€ HT, soit 6.524,33€ TTC, le Président du Tribunal de céans condamnera

H I à verser à MM. A cette somme assortie des intérêts au taux légal en vigueur et d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

à intervenir.

Par ailleurs, la proposition de H I de ventiler le calcul des loyers en une partie fixe et une partie variable n’est pas davantage acceptable pour MM. A pour les raisons qui viennent

d’être évoquées et parce qu’une telle ventilation les placerait dans une situation financière très

difficile.

C’est pourquoi, il est demandé à la juridiction de céans de bien vouloir faire L à la société

H I de reprendre sans délai le paiement de l’intégralité des loyers dus aux échéances contractuellement prévues par le contrat de bail signé le 1er janvier 2020, sous astreinte de 100€ par

jour de retard.

(ii) Les arguments opposés par la défenderesse pour faire croire à une contestation sérieuse

sont inopérants

Dans ses conclusions en défense, H I soulève plusieurs moyens pour tenter de convaincre d’une contestation sérieuse mais aucun ne pourra emporter l’adhésion du Président du

Tribunal de céans pour les raisons exposées ci-après.

RG 2021001618 Page 8

р^аз343

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

● H I croit pouvoir remettre en cause les qualités de propriétaire et de créancier

de M. A

En premier lieu, H I croit pouvoir mettre en doute la qualité de propriétaire de M.

A ainsi que la réalité de sa créance en prétextant l’absence de titre de propriété versé aux débats ainsi que l’absence de production de factures de loyer.

Ces grieds sont avancés avec une très grand mauvaise foi, H I sachant pertinemment que
M. A est propriétaire avec ses enfants de l’appartement situé […] à

Nantes, comme en attestent les déclarations de revenus que H I a établies elle-même depuis 2018 et qu’elle adresse depuis le début du bail à M. A

Sur la déclaration de revenus en date du 15 janvier 2021, le Président du Tribunal de céans constatera que H I a bien reporté le montant des loyers versés ainsi que ceux dont elle a arbitrairement suspendu le paiement depuis le 2ème trimestre 2020, démontrant l’absence totale de contestation quant au montant des arriérés de loyer restant dus

Le Président du Tribunal de Céans relèvera donc la particulière mauvaise foi avec laquelle agit H

I pour tenter d’échapper à ses obligations contractuelles.

● H I ne saurait invoquer la force majeure pour échapper à son obligation de paiement

Comme autre tentative destinée à échapper à son obligation de paiement, H I fait valoir que la demande provisionnelle se heurterait à des contestations sérieuses en ce que la pandémie de

Covid-19 constituerait un cas de force majeure. Et la défenderesse de citer des jurisprudences ayant retenu l’existence d’un cas de force majeure dans des circonstances d’espèce distinctes du présent cas d’espèce.

Si la Cour d’appel de Colmar a retenu l’existence d’un cas de force majeure dans ses arrêts du 23 mars 2020, c’est à raison de la situation épidémique qui avait cours en mars 2020 dans le département du Haut-Rhin, lequel constituait un foyer majeur de l’épidémie et était de nature à faire courir des risques réels et sérieux à l’ensemble du personnel du Tribunal pour assurer la tenue d’une audience.

De la même manière, si le cas de force majeure a été retenu par la Cour d’appel de Douai dans ses arrêts du 5 mars 2020, c’est en raison du contexte particulier du début d’épidémie et du risque élevé de propagation du virus qui avait entraîné la suspention des transferts vers l’Italie.

Ces évènements étaient irrésistibles, puisque inévitables dans leur survenance et insurmontables dans leurs effets.

RG 2021001618 Page 9

^BB3 43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Tel n’est pas le cas dans la situation d’une obligation de paiement où l’irrésistibilité, c’est-à-dire

l’impossibilité totale et exclusive de payer les loyers et son lien de causalité entre cette impossibilité

et l’épidémie de Covid-19, n’est pas démontrée.

Il sera rappelé que pour les choses fongibles telles qu’une somme d’argent, les juridictions considèrent constamment que le débiteur d’une telle obligation contractuelle inexécutée ne peut

s’en exonérer en invoquant un cas de force majeure (Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306).

En outre, comme l’a déjà exprimé la doctrine, aucune crise n’est en soit un événement de force majeure. Il importe donc de vérifier, au cas par cas, si l’événement, à savoir l’épidémie mais aussi, et surtout, les mesures réglementaires prises pour en limiter la propagation, présentent ou non les

caractères de la force majeure.

Ainsi, la force majeure ne sera pas retenue lorsque l’exécution du contrat devient moins profitable

(Cass. soc., 12 févr. 2003, n° 99-42.985), plus difficile (Cass. 1re civ., 8 déc. 1998, n° 96-17.811) ou plus onéreuse. L’événement doit avoir « rendu absolument impossible l’exécution de l’obligation contractée ». Le débiteur doit s’exécuter même au prix de sa ruine (Fr. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette et

Fr. Chénedé, Droit civil. Les obligations : Dalloz, 2018, 12ème éd., n° 749, p. 812).

En tout état de cause, à supposer que la force majeure soit retenue pour la période du 15 mars au 11 mai 2020, elle ne permettrait que de suspendre l’exécution des loyers pour la période de fermeture, et reporter le moment du règlement mais en aucun cas elle ne conduit à l’effacement de la dette de

loyer comme le soutient faussement H I.

L’obligation de paiement doit être exécutée dès que l’impossibilité a cessé. Partant, H I aurait dû reprendre les paiements dès le mois de mai 2020, ce qu’elle n’a

pas fait.

Quant aux autres arrêts cités par la défenderesse, ils concernent des cas où le locataire a subi une fermture totale de son commerce, ce qui n’est pas le cas de H I qui n’a pas fermé au mois d’octobre et est ouverte depuis le mois de mai 2020.

En conclusion: la force majeure sera écartée par le Président du Tribunal de céans dès lors que

H I ne justifie pas de difficultés de trésorerie rendant impossible le paiement des loyers et qu’il n’est pas établi que son activité soit impossible dès lors que la résidence est restée ouverte en dépit du décret du 29 octobre 2020. Le Président du Tribunal de céans rejettera donc la qualification de force majeure invoquée de manière opportuniste par H I pour échapper à son

obligation de paiement.

RG 2021001618 Page 10

ро зо

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

• H I ne peut pas davantage se prévaloir de circonstances exceptionnelles et

graves pour refuser de payer les loyers dus

De la même manière que la force majeure ne peut trouver à s’appliquer, le Président du Tribunal de céans rejettera la qualification de « circonstances exceptionnelles et graves » figurant à l’article VIII du contrat de bail et invoquée par la défenderesse en ce que cette notion implique que le bien en question et donc le logement soit affecté par un dommage ne permettant pas son occupation

effective et normale.

Or, si du fait du Covid-19, le taux de réservation des appartements est en diminution, l’appartement de M. A n’a subi aucune dégradation empêchant son occupation effective.

L’appartement étant disponible à la location, la notion de « circonstances exceptionnelles et graves '> ne saurait donc trouver à s’appliquer, de la même manière qu’il ne saurait être reproché à M.

A un défaut de délivrance du bien puisqu’il peut être occupé, la résidence étant ouverte à

la location.

H I ne peut pas non plus invoquer l’imprévision pour échapper à son obligation

●

de paiement

Selon le premier alinéa de l’article 1195 du code civil: «si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à

son cocontractant".

Le changement doit conduire à une exécution excessivement onéreuse pour une partie. Un coût

supplémentaire ou une perte de bénéfices ne sauraient donc suffire.

En l’espèce, H I est bien mal fondée à se prévaloir de la théorie de l’imprévision dès lors qu’elle ne démontre pas son impossibilité totale de payer les loyers ou de ce que cette obligation de

paiement conduirait à sa ruine.

D’autant que contrairement à ce qu’elle tente de faire accroire, elle n’est pas concernée par la fermeture totale ou partielle de son fonds de commerce ayant maintenu sa résidence ouverte depuis

le mois de mai 2020.

La bonne foi de M. A dans l’exécution du contrat de bail

●

Contrairement à ce que tente de faire accroire H I, M. A s’est montré

particulièrement conciliant avec la défenderesse depuis le début de l’année 2020.

M. A a d’abord accepté une réduction du loyer de l’ordre de 20% par rapport à l’année

précédente

RG 2021001618 Page 11

py /B

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Lorsque H I a prévenu de la suspension des loyers dès le 2ème trimestre 2020, M.

A a pris acte de cette décision imposée et n’a pas exigé le paiement immédiat des loyers et

charges dans les conditions prévues par le contrat.

H J est donc malvenue de reprocher à M. A de n’avoir pas fait preuve de bonne

foi et de compréhension dans l’exécution du contrat de bail.

C. EN L’ESPECE, MM. A SOLLICITE UNE INDEMNISATION AU TITRE DU PREJUDICE

MORAL

Les doutes émis par H J dans ses écritures sur les qualités de propriétaires et de créanciers de MM. A sont particulièrement malvenus et nuisent à l’image et la réputation de MM. A qui, en plus de supporter les inconvénients financiers d’une absence de paiement des loyers depuis près d’un an, se voient reprocher d’usurper des titres et des qualités

indues.

Cette remise en cause est parfaitement inacceptable et justifie la condamnation de H I à verser à MM. A une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral que ces

accusations entraînent pour ce dernier.

Enfin, MM. A ayant été contraints d’exposer des frais irrépétibles pour assurer la défense de leurs intérêts, la défenderesse sera condamnée à leur verser la somme totale de 2.000 euros au

titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

IL EST DEMANDE AU PRESIDENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTES, STATUANT EN REFERE,

DE:

DIRE ET JUGER que l’obligation à la charge de H I de payer à MM. A la

somme de euros n’est pas sérieusement contestable;

DIRE ET JUGER que la créance de MM. A à l’encontre de la société H I

s’élève à la somme totale de 5.931,21€ HT, soit 6.524,33€ TTC outre les intérêts;

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société H I à verser à MM. A à titre de provision, la somme totale de 5.931,21€ HT, soit 6.524,33€ TTC au titre des loyers dus pour les 2èmes, 3ème et

4ème trimestre 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et augmentée des intérêts au

taux légal en vigueur à compter de la signification de la décision à intervenir;

RG 2021001618 Page 12

^This63

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

K L à la société H I de payer l’intégralité des loyers dus pour I

l’année 2021 aux échéances contractuellement prévues par le bail signé le 1er janvier 2020, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

CONDAMNER la société H I à verser à MM. A la somme de 5.000 euros au 1 titre du préjudice moral lié à la remise en question de son statut de propriétaire et de créancier;

CONDAMNER la société H I à verser à MM. A la somme totale de 2.000

I euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

POUR LA SOCIETE H I Z

ELLE PRETEND

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : I.

1. Monsieur X A est propriétaire de la moitié de la nue-propriété et de la totalité de l’usufruit, avec Messieurs Y et F A qui sont propriétaires de la moitié de la nue-propriété à part égale indivise (ci-après les « Bailleurs »), d’un appartement situé dans une résidence exploitée par la société H I

Z (ci-après le « Preneur ») en vertu d’un bail commercial (ci-après le < Bail »).

(Pièce n°1 : Extrait Kbis de la société H I Z).

Le Bail en date du 1 septembre 2009, renouvelé par la suite, porte sur un appartement situé dans une résidence de service hôtelière dénommée «< BERGES DE LOIRE » sise […]

[…] (pièce n°2: Bail commercial, avenant et renouvellement). Le Bail a été conclu pour une durée de 9 ans moyennant le versement d’un loyer annuel de 9.470 euros

TTC.

2. Dans le contexte sanitaire inédit lié à la crise du COVID-19, les résidences de tourisme ont dû fermer leurs portes au public dès le 17 mars 2020 par décisions gouvernementales successives et notamment par décrets des 14 mars 2020, 16 mars 2020, 23 mars 2020, 14 avril

2020 et 11 mai 2020 ayant prolongé la fermeture de certains commerces notamment des résidences de tourisme jusqu’au 2 juin 2020.

3. Si la réouverture des résidences a été autorisée après cette date en respectant des protocoles sanitaires très stricts, il est constant qu’elles ont connu dans l’intervalle et avant le re-confinement et la nouvelle fermeture des résidences de tourisme décidée par décret du 29 octobre 2020, un taux d’occupation très faible au regard de la diminution des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail ou des visioconférences, etc…) et de la crainte légitime de voyager de nouveau dans les zones tendues où la circulation du virus était encore très active.

RG 2021001618 Page 13

^PB43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

4. L’activité dans le secteur du tourisme ne prévoit d’ailleurs pas de retour à la normale avant le milieu voire la fin de l’année 2022.

5. Ces circonstances exceptionnelles ont conduit la société H I

Z qui gère 52 résidences de tourisme en FRANCE à suspendre le paiement des loyers commerciaux des résidences hôtelières qu’elle exploite tout comme les autres professionnels du secteur.

6. C’est ainsi que la société H I Z informait, au début du mois de juin 2020, ses investisseurs-bailleurs de cette décision de suspension des loyers afin de préserver les équilibres financiers du Groupe H I et garantir à ses bailleurs le respect des engagements pris envers eux quant à la valorisation, la pérennité et la rentabilité de leur investissement (Pièce n°3: Lettre H I EXPLOITATION du 9 juin 2020).

Les Bailleurs ne manifesteront pas leur opposition à ce courrier.

La société H I Z se voyait contrainte de suspendre 7. également le loyer du 3ème trimestre 2020 (Pièce n°4: Lettre H I EXPLOITATION

du 21 juillet 2020).

En effet, au 30 septembre 2020, le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement s’élevait seulement à 52 M€ contre 96 M€ au 30 septembre 2019, soit une diminution de plus de 45% par rapport à celles enregistrées à la même période l’année précédente.

Etant précisé que le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au

30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019…

8. Par lettre circulaire adressée au mois d’octobre 2020, Groupe H I faisant ses meilleurs efforts pour essayer de limiter les effets négatifs d’une telle période sur les propriétaires/bailleurs, a proposé, par lettre avenant adressée à ses investisseurs-bailleurs, la

solution suivante :

- au titre de l’année 2020, après le paiement intégral du loyer du 1 trimestre 2020, une exonération de loyers pour les 2ème et 3ème trimestre 2020 et le règlement de 60% du loyer dû au titre du 4ème trimestre 2020, soit l’équivalent d’un loyer annuel versé à concurrence de 40 % du montant contractuellement et initialement prévu,

- au titre de l’année 2021 et en l’absence de toute visibilité, le règlement d’un loyer fixe et variable, ventilés comme suit :

un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel versé aux

échéances habituelles ;

un complément de loyer de 33% appliqué sur l’écart positif constaté entre les recettes d’hébergement de la résidence objet du bail, entre 2020 et 2021 ; ce complément de loyer devant être calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et versé à titre de régularisation, avec la première échéance de loyer de l’année 2022 (Pièce n°5: Lettre H I

Z du 16 octobre 2020).

Page 14RG 2021001618

^s•2⁰ R

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

9. Pour seule réponse, la société H I Z recevra une lettre de mise en demeure, en date du 18 novembre 2020, refusant cette proposition et exigeant du

Preneur le versement de la somme de 4.730 euros TTC correspondant aux échéances de loyers des 2ème et 3ème trimestres 2020, sous quinzaine (Pièce adverse n°3).

10. La société H I Z, par l’intermédiaire de son conseil, répondra à cette mise en demeure, de manière circonstanciée, expliquant la nécessité de suspendre le paiement desdits loyers (Pièce adverse n°4).

11. Y restants sourds, les Bailleurs, réitéraient, par l’intermédiaire de leur conseil, le 26 janvier 2021, leur mise en demeure, en réclamant à nouveau au Preneur le paiement du solde des échéances de loyers et charges locatives afférents au titre de l’année 2020 sous huitaine,

(Pièce adverse n°5). « faute de quoi, [le Bailleur] reprendra sa liberté d’action »

12. Par la suite, la société H I Z recevra une assignation en référé dans le Tribunal de Commerce de NANTES afin d’obtenir sa condamnation, avec intérêt

au taux légal à compter de l’assignation, aux sommes suivantes :

7.117,45 euros, à titre de provision, au titre des loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres

●

2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

●

Les Bailleurs sollicitent également du Tribunal de Commerce de NANTES de K L à la société H I Z de payer l’intégralité des loyers dus pour l’année 2021 aux échéances contractuellement prévues par le Bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

13. Entretemps la société H I APPARTHOTEL, dans une démarche amiable constructive, offrait de bonne foi aux consorts A, concernant le loyer de 2021, la

proposition améliorée suivante :

« si au 31 décembre 2021, le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement de H I

Z (R.E.A) (à périmètre identique de résidences) atteint celui réalisé en 2019, nous nous engageons à compléter la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement vous permettant d’atteindre la totalité de votre loyer contractuel. Ce solde de 60% vous sera versé avec votre première échéance de loyer 202 » (Pièce n°6: Lettre

H I Z du 4 décembre 2020).

En d’autres termes, au lieu de calculer un complément de loyer limité aux seules performances de la résidence < BERGES DE LA LOIRE » au sein de laquelle les consorts A sont propriétaires, la société H I Z propose un calcul alternatif fondé sur le différentiel de chiffre d’affaires global, entre 2019 et 2021, de toute la société (52 résidences) permettant, en cas de rattrapage global de chiffre d’affaires au 31 décembre 2021, de verser aux bailleurs-investisseurs 60 % du loyer manquant afin qu’en 2021 ils constatent avoir perçu 100 % de leur loyer annuel. Bien entendu, la société H I

Z s’est engagée à appliquer aux bailleur-investisseurs la méthode de calcul

(par résidence ou au niveau de la société H I Z) qui leur sera la

plus favorable.

RG 2021001618 Page 15

As 1/z

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Les Demandeurs n’ont, à ce jour, pas encore répondu à cette nouvelle proposition.

14. C’est dans ce contexte qu’interviennent les présentes conclusions du Preneur.

DISCUSSIONIL

A-IN LIMINE LITIS : SUR L’INCOMPETENCE DU TRIBUNAL DE COMMERCE

:

Aux termes de l’article R.145-23 du Code de commerce applicable aux baux commerciaux :

< Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation_de

l’immeuble. »

En conséquence, les baux commerciaux relèvent de la compétence exclusive du Tribunal

Judiciaire, qui est le juge naturel en matière de baux commerciaux. Le Tribunal Judiciaire est seul compétent pour statuer sur les loyers commerciaux et les charges locatives.

Tandis que le Décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 a attribué une compétence exclusive au Tribunal de Grande Instance (devenu le Tribunal Judiciaire) pour l’ensemble du contentieux des baux commerciaux (Ch. Denizot et A. de Galembert, Règles de compétence et baux commerciaux : AJDI 2010, p. 121.) en mettant fin à la compétence partagée avec le Tribunal de

Commerce¹.

Le Tribunal de Commerce de Nanterre a jugé à deux reprises, dans des litiges identiques opposant la concluante à des propriétaires-bailleurs que :

< il ne saurait être contesté que, eu égard aux circonstances particulières de l’espèce, le litige dont nous sommes saisis relève de l’application de baux commerciaux et non du sort à réserver à une simple créance impayée : en application du deuxième alinéa du texte précité et donc de la loi, le litige relève de la compétence d’attribution du tribunal judiciaire » (Pièce n°10 : Ordonnances de référé du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 20 janvier 2021).

Par conséquent, les Demandeurs auraient dû, en vertu de l’article R 145-23 alinéa 3 précité, saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble. Cette compétence territoriale est d’ailleurs confirmée dans une clause attributive de juridiction insérée au Bail (Pièce n°2 :

Bail commercial, avenant et renouvellement).

En conséquence, la demande de Monsieur X A, Monsieur Y

A et Monsieur F A ne peut être formulée devant Madame,
Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de NANTES statuant en référé, qui devra se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de NANTES.

RG 2021001618 Page 16

273

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

B-SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION :

L’article 54 du Code de procédure civile dispose que :

< A peine de nullité, la demande initiale mentionne : […]

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la

justification de la dispense d’une telle tentative ».

L’assignation fait état de deux correspondances, des 18 novembre 2020 et 26 janvier 2021, supposées justifier des diligences entreprises par les Demandeurs en vue d’une résolution amiable du litige (Pièce adverse n°3; Pièce adverse n°5).

Or, force est de constater que lesdites correspondances ne mettent en lumière aucune recherche d’issue amiable et se bornent à mettre en demeure la société H I

Z d’avoir à régler les loyers au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020.

L’article 1344 du code civil définit la mise en demeure en ces termes :

« Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation

En conséquence, une mise en demeure n’a rien d’amiable et ne peut constituer une diligence entreprise en vue d’une résolution amiable du litige². Il s’agit d’une sommation ou d’une

interpellation suffisante.

D’ailleurs, le courrier du 26 janvier 2021 des consorts C est ainsi rédigé :

« M. A réitère sa demande en paiement du solde des échéances de loyers et charges locatives afférents d’un montant total de 7.095€ TTC au titre de l’année 2020 sous huitaine, faute de quoi, il reprendra sa liberté d’action » (Pièce adverse n°5).

Etant précisé que le caractère en apparence inconciliable des prétentions des parties, prétendu par les Demandeurs, ne constitue pas un motif suffisant pour exclure l’obligation de tentative de résolution amiable préalable à la saisie d’une juridiction.

Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 prévoit que les parties peuvent se soustraite à

l’obligation de tentative de résolution amiable uniquement en présence d’une « urgence manifeste », de « circonstance de l’espèce rendant impossible une telle tentative » ou encore du fait

de « l’indisponibilité des conciliateurs de justice »

RG 2021001618 Page 17

[…]

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

En l’espèce, les bonnes relations préexistantes entre les parties (dont les relations contractuelles perdurent depuis plusieurs années) ne permettent pas de caractériser des circonstances de nature à rendre impossible une tentative de résolution amiable que la société H I

Z avait amorcé en formulant des propositions (Pièce n°5: Lettres H

I Z du 16 octobre 2020; Pièce n°6 Lettre H I

Z du 4 décembre 2020).

Il est, par conséquent, demandé à Madame, Monsieur le Président, de prononcer la nullité de l’assignation de Messieurs A.

C-SUR L’EXISTENCE DE CONTESTATIONS SERIEUSES:

L’article 873 du Code de procédure civile dispose que :

« Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit

d’une obligation de faire.»

En l’espèce, les Demandeurs sollicitent une provision de 7.117,45 euros au titre des arriérés de loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et augmentée des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la signification de la décision à

intervenir.

Outre que les Demandeurs ne justifient pas de leur qualité de propriétaire actuel permettant de déterminer la recevabilité de leur action au regard de leur intérêt à agir, la créance alléguée n’est pas établie de manière non contestable par la production de facture.

Au surplus, la demande provisionnelle des Bailleurs se heurte à des contestations sérieuses tenant à :

- La pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en limiter

l’expansion qui constituent un cas de force majeure (1) ou, t^out ^le ^moins, ^une

< circonstance exceptionnelle et grave » telle qu’insérée dans les clauses et conditions contractuelles du Bail et permettant l’exonération de payer le loyer (2);

- L’inexécution par le Bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible légitimant l’exception d’inexécution opposée par le locataire et telle que prévue par

l’article 1219 du Code civil (3);

RG 2021001618 Page 18

s 73

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

- La destruction ou disparition partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du

Code civil qui les rend impropres à leur usage et destination, légitimant à nouveau

l’exception d’inexécution opposée par le locataire et telle que prévue par l’article 1219

du Code civil (4);

➤ La théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans

l’exécution des contrats (5).

Sur l’existence d’un cas de force majeure dû à la pandémie de Covid-19 1.

L’article 1218 du Code civil dispose:

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son

obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. »

Cet article, introduit par l’Ordonnance n° 2016-1313 dans le Code civil, cristallise la notion de force majeure, initialement consacrée par la jurisprudence comme étant un événement

« présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son

exécution »¹.

La jurisprudence antérieure avait donc soumis la reconnaissance d’un cas de force majeure à

la réunion de trois conditions cumulatives :

- L’imprévisibilité lors de la conclusion du Bail qui signifie que lors de leur conclusion, les parties ne pouvaient raisonnablement imaginer l’existence ou les conséquences d’un tel événement, comme la pandémie de Covid-19 en l’espèce ;

- L’irrésistibilité dans l’exécution du Bail: c’est-à-dire que les effets de l’événement ne peuvent être évités par le débiteur de l’obligation en adoptant des mesures appropriées, comme en l’espèce avec les mesures gouvernementales adoptées (confinement et interdiction de déplacement) pour éviter la propagation du virus et ses conséquence actuelles (les difficultés de déplacement avec la diminution du trafic aérien et les contrôles sanitaires aux frontières, le développement du télétravail, l’arrêt des

séminaires d’entreprise …);

RG 2021001618 Page 19

1343

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

- L’extériorité à la volonté des parties : c’est à dire que l’événement échappe au contrôle du débiteur de l’obligation.

Un événement revêtant ces trois conditions est donc considéré comme un cas de force majeure et suspend légitimement l’exécution des obligations de la partie victime, initialement débitrice.

Ainsi, l’ampleur, la soudaineté et le caractère inédit de la crise sanitaire et économique engendrée par la pandémie de Covid-19 sont, sans nul doute, constitutifs d’un cas de force

majeure.

En premier lieu, lors de la signature du Bail, il était impossible de prévoir qu’une pandémie

d’une telle ampleur paralyserait la FRANCE et le monde entier pendant plusieurs mois.

En deuxième lieu, afin de lutter contre la propagation rapide et dangereuse du Covid-19, le gouvernement français a été contraint d’adopter des mesures radicales pour protéger ses concitoyens français, et notamment avec :

Un confinement total de ses concitoyens, du 15 mars au 11 mai 2020, autorisé à sortir uniquement pour des déplacements de première nécessité avec la fermeture des résidences de tourisme jusqu’au 2 juin 20207;

Un re-confinement décrété le 29 octobre 2020 avec une nouvelle fermeture des

résidences de tourismes jusqu’au 15 décembre 2020;

Un troisième re-confinement qui menace d’être prononcé à l’hiver 2021.

En troisième lieu, cette pandémie recèle une dangerosité peu commune comme en attestent les nombreux décès et hospitalisations de masse constatés depuis son apparition, ce qui a contraint la société H I Z à ne pas exposer ses salariés à un risque de contamination et à opter pour la fermeture de ses résidences pendant la période de

confinement.

De fait, la société H I Z a subi une perte considérable de son chiffre d’affaires à compter du 2ème trimestre de l’année 2020 qui justifie la suspension de ses obligations, étant placé dans l’impossibilité d’exploiter dans des conditions économiques normales ses résidences hôtelières et notamment en raison de l’interdiction d’accueillir du

public.

A ce stade, force est de constater que le chiffre d’affaires de la société H I

Z est passé de 128 millions d’euros au 31 décembre 2019 à un chiffre

d’affaires prévisible de 64 millions d’euros au 31 décembre 2020…

En effet et encore aujourd’hui, le Preneur subit de plein fouet les conséquences de cette crise sanitaire avec le second confinement, étant précisé que, dans l’intervalle, des taux

d’occupation très faibles de ses résidences (tourisme d’affaires urbain et non estival) ont été enregistrés liées aux difficultés de déplacement avec la diminution du trafic aérien et les contrôles sanitaires aux frontières, au développement du télétravail et à l’arrêt des

séminaires d’entreprise et du tourisme d’affaires…

RG 2021001618 Page 20

pas f仍

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Il est donc évident que son activité a été paralysée par le virus Covid-19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation, ce qui a fait obstacle à l’occupation des appartements donnés à bail par les investisseurs-bailleurs dans les résidences hôtelières exploitées par la société H I Z.

A ce titre, par ordonnance du 20 mai 2020, le Président du Tribunal de Commerce de PARIS

a jugé que la pandémie de Covid-19 constitue un cas de force majeure « rendant impossible

l’exécution des obligations des parties dans des conditions économiques normales ».

D’autres décisions ont été rendues en ce sens.

Dans plusieurs arrêts de mars 2020, la Cour d’Appel de DOUAI a indiqué que l’annulation

d’un vol par les autorités italiennes « en raison du risque de pandémie liée au coronavirus »¹0, « en raison des événements sanitaires liés au coronavirus »¹lou encore « en raison de la situation sanitaire

due à la propagation du coronavirus » "constituait un cas de force majeure.

Dans deux arrêts du 23 mars 2020, la Cour d’Appel de COLMAR a retenu l’existence d’un cas de force majeure en raison « de la pandémie Covid-19 en cours et des mesures de confinement prises

par l’autorité publique » ¹3.

En l’espèce, la suspension légitime de l’exécution des obligations contractées par le Preneur

s’inscrit donc dans un contexte de force majeure au regard des difficultés financières de la société H I Z et du lien direct encre ces difficultés et la

pandémie du virus Covid-19.

La société H I APPARTHOTEL communique notamment une attestation de
M. E, M Général Adjoint du Groupe REISDE I qui permet de rendre compte de la situation financière de la société (Pièce n°7: Lettre de Monsieur E M

Général Adjoint du Groupe H I du 14 décembre 2020).

considérer que A ce titre, l’arrêt de la Cour d’Appel et PARIS en date du 17 mars 2016¹, a pu la force majeure était applicable à une obligation financière, dans le contexte de l’épidémie du virus EBOLA, en établissant le lien de causalité entre l’épidémie et les difficultés dans

l’exécution des obligations de la partie défaillante.

Par conséquent, la pandémie du virus de Covid-19 peut effectivement remplir le critère de

l’irrésistibilité de la force majeure en présence de difficultés financières pour la partie défaillante. Or de telles difficultés ont été établies précédemment.

Au surplus, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE a considéré, récemment, que moyen opposé par le locataire tiré de l’exception de force majeure et de l’inexécution constitue

" le une contestation sérieuse »¹5

De même que le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY a jugé que « compte tenu de la crise sanitaire liée au Covid-19, il convient de relever le caractère sérieusement contestable des trois mois de loyers correspondants à la période de confinement et des fermetures des commerces non

essentiels, soit avril, mai et juin »¹6.

RG 2021001618 Page 21

po po

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Plus récemment, la Cour d’Appel de PARIS, dans un arrêt du 9 décembre 2020, a reconnu que

« la fermeture totale du commerce du locataire dans cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 » ¹7.

Sur ce seul fondement, Madame, Monsieur le Président constatera l’existence de contestations sérieuses faisant échec à sa compétence au profit des juridictions du fond.

2. Sur « la survenance de circonstances exceptionnelles et graves » liées à la pandémie de

Covid-19

Le Bail prévoit en son article VIII intitulé « dispositions diverses » que :

« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

- soit du fait ou d’une faute du bailleur

- soit de l’apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance.» (Pièce n°2 : Bail commercial, avenant et renouvellement).

Il ne saurait être contesté que la crise du Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour enrayer son expansion, constituent des « circonstances exceptionnelles et graves » affectant le bien puisque les confinements successifs décidés par le gouvernement ont imposé la fermeture des résidences de tourisme les rendant impropres à toute exploitation.

Un retour à la normale du secteur du tourisme n’est attendu qu’à l’horizon 2022 compte tenu notamment de la chute du nombre de touristes étrangers sur le territoire français et à

l’effondrement du tourisme d’affaires. A ce stade de la crise du Covid-19, l’ensemble du secteur de l’hôtellerie « navigue à vue » avec des taux d’occupation qui n’ont jamais été aussi bas et de nombreux hôtels qui restent fermés¹8.

De sorte que, ce manque de visibilité, pour apprécier les conséquences commerciales et financières liées à ces pertes d’exploitation, ne permet pas d’envisager, pour l’heure, les conditions et modalités de reprise de paiement des loyers puisque le « trouble de jouissance » mentionné à l’article VIII du Bail précité n’a pas cessé. En effet, les résidences de tourisme

n’ont, à ce jour, toujours pas ré-ouvert à la suite du second confinement.

Comme indiqué précédemment, il est avéré que des taux d’occupation très faibles de ses résidences (tourisme d’affaires urbain et non tourisme estival) ont été enregistrés et ce, dus au télétravail, à l’arrêt du trafic aérien et l’annulation de salons internationaux, à l’annulation des séminaires d’entreprises et au brusque arrêt du tourisme d’affaires…

RG 2021001618 Page 22

Roho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Etant précisé que les biens ont été incontestablement affectés par la pandémie puisqu’ils sont devenus inexploitables et qu’après la réouverture des résidences de tourisme des mesures drastiques de désinfection (système de chauffage et air conditionné, moquettes, murs

et sols) ont été imposées aux hôteliers.

Par ailleurs, l’article VIII précité évoque des « circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison (…) ». Dès lors, les exemples ainsi énumérés ne le sont pas de manière exhaustive mais l’énumération est ouverte par la mention < etc… » à toutes circonstances exceptionnelles et graves ne « permettant pas une occupation effective et

normale ».

Tel est bien le cas en l’espèce au regard des mesures administratives et gouvernementales

prises pour enrayer la pandémie de COVID 19.

Par ordonnance du 12 janvier 2021, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de LILLE¹9 a jugé que les moyens tirés de la force majeure et de la présence d’une clause dispensatoire au bail commercial étaient des contestations sérieuses au sens de l’article 835, alinéa 2, du

Code de procédure civile. Cette affaire concernait la demande d’un bailleur-investisseur dans une résidence hôtelière de la société H I Z en paiement,

à titre provisionnel, des loyers d’avril à septembre 2020. En conséquence, il a décidé que la demande en paiement des loyers commerciaux relevait manifestement de l’appréciation du

juge du fond.

En conséquence, la pandémie de Covid-19 et les mesures administratives ou règlementaires

y afférentes constituent bien des « circonstances exceptionnelles et graves » affectant les justifiant la biens et leur occupation effective et normale telles que prévues aux Baux suspension contractuelle du paiement des loyers et la mise en jeu complémentaire de

l’exception d’inexécution prévue par les dispositions de l’article 1219 du code civil.

3. Sur l’absence de délivrance des locaux par le Bailleur

L’article 1719 1°) et 3°) du Code civil dispose que :

< le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation

particulière;

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

[…] 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Tant l’obligation de délivrance que celle imposant de garantir la jouissance paisible des lieux loués constituent pour le bailleur des obligations essentielles, dont le corollaire pour le preneur

est l’obligation de payer les loyers.

RG 2021001618 Page 23

pa fog

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

A défaut pour le bailleur d’exécuter l’une et/ou l’autre de ces obligations essentielles, le preneur est fondé à refuser de payer quel que loyer que ce soit.

Il s’agit d’une application des dispositions de l’article 1219 du Code civil (exception

d’inexécution), consacrée antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau Code civil par ^la jurisprudence20, aux termes duquel :

« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre

n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave».

La Cour de cassation considère que le contrat de bail constitue un titre d’occupation obligeant le bailleur à délivrer la chose louée au preneur.21

La jurisprudence retient que même en l’absence de faute du bailleur provoquant

l’indisponibilité de la chose louée, le preneur peut refuser de payer les loyers prétendument

dus22.

Tel est bien le cas en l’espèce et l’exception d’inexécution invoquée au visa de l’article 1219 du Code civil est pleinement recevable en l’espèce.

En effet, dans l’hypothèse où la fermeture du local a été ordonnée par les pouvoirs publics puisque le bailleur, qui n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, n’exécute pas son obligation (ou ne l’exécutera manifestement pas à l’échéance), le preneur peut alors se dispenser du paiement de ses loyers²³.

Toutefois, l’obligation de délivrance est une obligation continue insusceptible de régularisation a posteriori. L’inexécution de l’obligation de délivrance durant la période de fermeture administrative (ou ses conséquences) est alors définitive. Le temps perdu ne

pouvant être rattrapé.

Conformément à la théorie de la contrepartie, le droit de ne pas exécuter l’obligation de paiement des loyers sur la même période doit également être définitif. Autrement dit, compte tenu de la nature des obligations essentielles inhérentes au contrat de bail,

l’exception d’inexécution emporte, non plus suspension, mais extinction de l’obligation de paiement des loyers sur la période de fermeture et/ou de trouble de jouissance.

Cette position est affirmée par la jurisprudence. Ainsi, la Cour de Cassation a retenu qu’un manquement à l’obligation de délivrance était une cause d’exonération du paiement des loyers

pour le locataire24:

« Attendu qu’en se déterminant par ces seuls motifs, alors que si le bailleur n’exécute pas son obligation de déliorer la chose louée, le locataire n’est pas tenu de payer les loyers qui en sont la contrepartie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

De même, par un arrêt en date du 30 mars 200025, la Cour d’Appel de VERSAILLES a confirmé le jugement de première instance au motif que:

RG 2021001618 Page 24

pas he

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

< Que dans ces conditions c’est à bon droit que le premier juge a tiré toutes conséquences des constatations qui précèdent en retenant que Monsieur D s’est trouvé, en raison des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, dans l’impossibilité d’exploiter un commerce de restauration italienne et que cette situation était de nature à exonérer le locataire du paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité des locaux ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, étant observé que le bailleur ne peut utilement, eu égard à cette situation, se prévaloir du commandement délivré à la SARL SAN PAOLO et non opposable en tant que tel à
Monsieur D pris à titre personnel, ou imputer à ce dernier un manquement à ses obligations de locataire, notamment pour non-paiement des loyers »>.

En l’espèce, les Demandeurs ont manqué (même sans faute) à leur obligation de délivrance

des locaux loués, objets du Bail.

En effet, la société H I Z a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le gouvernement français pour lutter contre la propagation du virus Covid-19, ne permettant pas au Bailleur de pouvoir justifier:

(i) délivrer les choses louées à la société H I Z, pendant

les périodes de confinement ; et

(ii) lui garantir la jouissance paisible des locaux donnés à bail entre les deux confinements puisqu’un trouble de jouissance a été subi,

. contrepartie de l’exigence avancée pour prétendre réclamer le paiement des loyers

sur la période litigieuse.

Ainsi, les Demandeurs ont manqué à leur obligation (i) de délivrance des locaux donnés à bail à l’égard de la société H I Z qui ne peut les exploiter dans des conditions économiques normales et (ii) de jouissance paisible desdits locaux

justifiant la suspension des loyers.

En toute hypothèse, une Ordonnance de référé remarquée du Tribunal Judiciaire de

BOULOGNE-SUR-MER du 4 novembre 202026 a considéré que :

« En vertu de l’exception d’inexécution, chaque partie, dans un contrat synallagmatique, a le droit de refuser d’exécuter la prestation à laquelle elle est tenu si on cocontractant ne s’exécute

pas lui-même.[…]

La question de savoir si [l'] interdiction [d’ouverture de certains établissements] récente et inédite est de nature à empêcher des bailleurs d’exécuter leur obligation de délivrance, si la force majeure

(ou le fait du prince qui lui est assimilé) peut avoir un effet exonératoire pour les bailleurs et si les preneurs peuvent invoquer l’exception d’inexécution pour ne plus payer les loyers correspondants fait actuellement l’objet d’analyse juridiques divergentes.

RG 2021001618 Page 25 ps 63

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Ainsi la réponse à cette question ne relève pas de l’évidence et ne peut être tranchée que

par le juge du fond »>.

De même, une Ordonnance du Tribunal Judiciaire de PARIS a relevé que « l’exception

d’inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, à la lumière de l’obligation de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat peut cons uⁿe ^contestation sérieuse de la demande en paiement formulées à titre principal »>27.

4. Sur la destruction partielle des lieux loués :

L’article 1722 du Code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il

n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Certains événements qui n’impliquent pas la destruction matérielle de la chose louée, mais qui compromettent l’usage ou la jouissance de locaux, sont assimilés à la « destruction '> de la chose

louée par « cas fortuit »>.

Ainsi, la jurisprudence a déjà jugé que la cessation de jouissance résultant d’une épidémie sur un cheptel en raison d’une pandémie de myxomatose provoquant la disparition complète des lapins et entrainant une décision administrative de fermeture ou d’interdiction d’utilisation de la chose louée, était assimilable à une destruction partielle des lieux loués sur le fondement de

l’article 1722 du Code civil28.

Cette jurisprudence est assimilable aux effets provoqués par la pandémie de Covid-19, car les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation ont entrainé la disparition de la clientèle dans les commerces.

Ainsi, comme disait Q-R S, Expert près la Cour d’Appel de PARIS : « ce n’est pas le locataire qui paie le loyer, ce sont ses clients '>²⁹.

De même, un arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 1965 a jugé au visa de l’article 1722 que

l’intervention d’un arrêté municipal qui met le locataire d’une palissade d’affichage dans

l’impossibilité de l’utiliser pendant une certaine période justifie le remboursement au preneur

d’une partie du prix de location³⁰.

RG 2021001618 Page 26

Pas 43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

En l’espèce, les décrets n°2020-260 du 16 mars 2020 portant sur la réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19 et n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, ordonnant la fermeture des établissements accueillant du public et notamment des résidences de tourisme, constituent un cas fortuit au sens de l’article 1722, puisque leur adoption a bien entrainé la disparition quasi complète de la clientèle dans lesdites résidences.

La Cour d’Appel de DIJON a d’ailleurs jugé que: « l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination du fait d’une décision administrative intervenant pendant la durée du bail est assimilable à la destruction de la chose louée permettant ainsi l’application de l’article 1722 du

Code civil '> 31.

Ainsi, comme cela a été relevé par l’Expert S, ce ne sont pas les preneurs qui paient les loyers mais leurs clients et, en conséquence, la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le gouvernement permettent légitimement au Preneur de solliciter l’exonération du paiement des loyers des 30 juin et 30 septembre 2020 en raison (i) de la disparition quasi complète de la clientèle, du fait des confinements successifs prescrits et (ii) de la perte temporaire d’usage des locaux y afférente, du fait de la fermeture des résidences de tourisme

décrétée.

Les mesures de police administrative ayant ordonné la fermeture des résidences hôtelières, ont effectivement rendu impossible l’usager des lieux loués, ce qui constitue une destruction au moins partielle durant la durée des mesures de police, de la chose louée.

A cet égard, très récemment une Ordonnance du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de PARIS a considéré, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, que « l’impossibilité juridique survenue au cours de bail résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée laquelle a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée » 32.

En conséquence, la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée

(puisqu’inexploitable et inutilisable) par cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil, qui justifient une demande d’exonération du paiement du loyer afférent aux 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, à titre de réduction du prix du bail.

⁵. Sur la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi :

L’article 1195 alinéa 1er du Code civil introduit par l’Ordonnance 2016-131 dispose que :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend

l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

»

RG 2021001618 Page 27

/13

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

L’article 1104 du même Code prévoit :

< Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est

d’ordre public. »

Par une Ordonnance de référé récente en date du 26 octobre 202033, le Président du Tribunal

Judiciaire de PARIS a rejeté la demande de paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 formulée par le bailleur au regard de l’exigence d’exécution de bonne foi des conventions :

* Selon l’article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations

respectives. […]

L’exception d’inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités

d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées. […]

La société SCI MASSALIA SHOPING MALL démontre que son secteur d’activité, la parapharmacie, a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle.

Elle justifie par des échanges de courriers s’être rapprochée de son bailleur pour avoir essayé de trouver une solution amiable.

La demande en paiement est dès lors sérieusement contestable au titre de cette période qui correspond au 2ème trimestre 2020. Il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande

portant sur cette période ».

Le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de PARIS34 a repris une motivation identique dans une deuxième ordonnance du 26 octobre 202032 relative à un local utilisé comme salle de sport.

Relevant que le secteur d’activité du preneur avait été fortement perturbé économiquement par le confinement et que le preneur s’était rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable, le Président du Tribunal Judiciaire a dit n’y avoir lieu à référé au motif que la demande de paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 était sérieusement

contestable.

En l’espèce, la pandémie de Covid-19 a rendu les obligations de la société H I

Z excessivement onéreuses puisque, si cette dernière n’avait pas suspendu ses obligations, elle aurait été contrainte à payer les loyers à ses bailleurs-investisseurs sans pouvoir jouir des locaux donnés à bail, faute de remplir ses résidences hôtelières et de pouvoir engendrer de chiffre d’affaires d’exploitation, contrepartie du loyer versé.

L’équilibre économique du Bail, tel qu’il a été prévu lors de sa conclusion, a donc été rompu,

a minima pendant les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis à partir du 29 octobre 2020 et jusqu’au 15 décembre 2020.

RG 2021001618 Page 28

^pusp2/3

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Or, la bonne foi qui est censée présider à l’exécution des contrats aurait dû conduire le

Bailleur à renégocier les termes des Baux et surseoir à l’exigence de perception des loyers, notamment au regard des stipulations contractuelles précitées (cf. supra II-C- 2.).

En effet, dans une décision du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 8 janvier 202135, le juge estimé que l’interdiction de recevoir du public peut justifier la suspension du paiement des loyers en application de l’exception d’inexécution. De plus, constitue une contestation sérieuse le fait de rechercher si la résidence de tourisme était concernée, durant le

1er confinement, par l’interdiction de recevoir du public. Etant précisé, que cette interdiction justifiait effectivement la suspension des loyers en application de l’exception d’inexécution.

Tandis que le manquement des bailleurs à leur obligation de négocier de bonne foi peut constituer une contestation sérieuse.

En l’espèce, les Bailleurs ne justifient d’aucune démarche entreprise en vue de la renégociation des termes des Baux pour faire face aux difficultés économiques engendrées par la pandémie de Covid-19 et subies par la société en défense.

En revanche, il est établi que la société H I Z a proposé un avenant aménageant le paiement des loyers sur la période 2020/2021 (Pièce n° 5: Lettre H

I EXPLOITATION du 16 octobre 2020), de même pour la proposition d’avenant expédiée le 4 décembre 2020 (Pièce n°6: Lettre H I Z du 4

décembre 2020).

Pour seule réponse, la société H I Z recevait une mise en demeure de payer des échéances et de reprendre le paiement des loyers par courrier du 18 novembre 2020 (Pièce adverse n°3) réitérée le 26 janvier 2021 (Pièce adverse n°5).

En d’autres termes, les propriétaires ne justifient pas d’une contre-proposition à la renégociation des loyers offerte par la société H I Z alors que :

Les loyers versés aux propriétaires représentent pour la société H I

Z une charge de 49M€ par an (Pièce n°7: Lettre de Monsieur E

M Général Adjoint du Groupe H I du 14 décembre 2020) soit

12.250.000 euros par trimestre!

Elle a subi une diminution de 50% de son chiffre d’affaires qui ressort à 64M€ en

2020 contre 128M€ en 2019 (Pièce n°7: Lettre de Monsieur E M Général

Adjoint du Groupe H I du 14 décembre 2020)

Il sera rappelé que les Demandeurs sont avant tout des « investisseurs » et la crise sanitaire qui a porté momentanément atteinte à la rentabilité de leur investissement fait partie des risques pris à l’occasion de leur choix de placement, même si un tel risque était inimaginable à l’époque.

Cette qualité d’investisseur aurait dont dû les inciter à être « partenaires » de la société défenderesse en les aidant à passer cette crise imprévisible et difficile et ce, a minima, pour pérenniser leur investissement sur le long terme.

RG 2021001618 Page 29 my ho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

En conséquence, en application de la théorie de l’imprévision et au regard des dispositions de l’article 1104 nouveau du Code civil relatives à la bonne foi, la défenderesse peut légitimement solliciter la dispense du paiement des loyers.

Il ressort de ce qui précède que l’existence de contestations sérieuses nombreuses s’oppose

(II.C.1 à II.C.5) à la demande de paiement, à titre provisionnel, en référé des loyers en vertu

du Bail.

D-A TITRE SUBSIDIAIRE: SUR LA NECESSITE D’ORDONNER DES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements

s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou

à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Compte tenu :

Des difficultés économiques subies par tout le secteur du tourisme et par la société

H I Z, en particulier, avec une diminution de 50% des recettes d’hébergement (le chiffres d’affaires des recettes d’hébergement de la société H I Z devrait atteindre à fin décembre 2020 seulement

64M€ contre 128M€ en 2019) (pièce n°7: Lettre de Monsieur E M Général

Adjoint du Groupe H I du 14 décembre 2020);

Des perspectives de reprise peu encourageantes avant l’année 2022;

… un report des loyers est sollicité, à titre subsidiaire et si par extraordinaire Madame,
Monsieur le Président considérait qu’il n’existe aucune contestation sérieuse s’opposant à la demande en référé du Bailleur, sur une période de 24 mois de sorte que les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 ne soient payés in fine qu’aux 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022 avec

l’échéance de loyer du trimestre en cours.

RG 2021001618 Page 30 ms ho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

En conséquence, il est demandé à titre subsidiaire à Madame, Monsieur le Président

d’ordonner le report du paiement des loyers des 2ème, 3ème trimestres 2020 jusqu’aux 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022 avec un décalage 24 mois.

Enfin, il serait particulièrement inéquitable que le Preneur supporte les frais qu’il a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente instance initiée témérairement par les Bailleurs sans tentative préalable de résolution amiable.

Il est donc demandé au Tribunal de condamner les Bailleurs à payer à la société H

I Z la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner aux entiers dépens.

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de NANTES :

A-SUR L’IRRECEVABILITE DE LA DEMANDE

-SE DECLARER incompétent en application de l’article R145-23 du Code de commerce au profit du Tribunal Judiciaire de NANTES ;

B-SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION

- PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par les Demandeurs ;

C-SUR L’EXISTENCE DE CONTESTATIONS SERIEUSES :

- REJETER la demande de condamnation des Demandeurs à la somme de :

7.117,45 euros TTC, à titre de provision, au titre des loyers des 2ème, 3ème et 4ème

● trimestres 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et augmentée des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la signification de la décision à intervenir;

Du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant à :

- la pandémie de Covid-19 et les mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure ou, à tout le moins, une « circonstance exceptionnelle et grave » selon les termes des quatre Baux ;

- l’inexécution par le Bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible;

- la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du Code civil;

➤ la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi ;

RG 2021001618 Page 31

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES Département de LOIRE-ATLANTIQUE

En conséquence,

- DIRE ET JUGER que ces demandes ne relèvent pas du pouvoir juridictionnel du Juge des

référés;

-RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond;

D-A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA NECESSITE D’ORDONNER DES DELAIS DE PAIEMENT

-- ORDONNER le report des loyers 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 jusqu’aux 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022 avec un décalage 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil;

0:33

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

- CONDAMNER les Demandeurs à payer à la société H I Z la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

- CONDAMNER Messieurs A aux entiers dépens;

EXPOSE DES MOTIFS

Vu les articles 1131 et 1134 du code civil, R 145-23 du code de commerce et 873 du code de procédure civile

SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION

Attendu que l’article L 750-1 du code de procédure civile en semble l’article 54 du même code disposent que l’assignation doit, à peine de nullité, comporter l’indication et la preuve des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ;

Mais attendu que ces textes excluent cette obligation lorsque la créance est d’un montant supérieur à 5000 € ce qui est le cas présentement ;

Que le Juge des référés ajoute en tant que de besoin que

l’assignation comporte bien la relation des pourparlers entre les parties qui n’ont pu aboutir ;

Que le tribunal ne fera pas droit à la demande de nullité de

l’assignation ;

[…]

Attendu que l’article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives aux baux commerciaux sont de la compétence exclusive des tribunaux judiciaires ;

Mais attendu que lorsque la demande tend au paiement de loyers, le contentieux du paiement de cette créance peut être réglé par le tribunal de commerce ;

Page 32 RG 2021001618 fors Ho

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

Qu’en l’espèce le contentieux ne porte que sur le paiement

d’une créance de loyers de sorte qu’à ce titre le tribunal retiendra sa compétence ;

SUR LES CONTESTATIONS SERIEUSES

Attendu que la société H I APPARTHOTEL invoque le

-

concept de la force majeure pour demander à ^différer ^le paiement desdits loyers et ^en ^tout ^état ^de ^cause pour prétendre à une contestation sérieuse ;

Que pour prospérer devant le juge de l’évidence cette force majeure doit présenter les caract^ères requis par ^la jurisprudence l’imprévisibilité, à savoir ;

l’irrésistibilité et l’extériorité ; que sur la notion

d’imprévisibilité la défenderesse met dans le débat la clause

VIII du bail ainsi rédigée : < ^Dans ^le ^cas ^ou ^la ^sous location du bien résulterait soit du fait d’une faute du

-

bailleur ^soit ^de l’apparition ^de ^désordre ^de ^nature

-

décennale soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de

l’immeuble…) affectant ^le ^bien ^et ⁿe permettant pas ^une occupation effective et normale, près la date de livraison, le loyer défini ci avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance »

Que les parties s’opposent quant à l’application de cette clause au titre de la COVID 19 et qu’un débat devant les juges du fond est nécessaire ;

Que de même sur la notion d’irrésistibilité , le tribunal, malgré les questions posées par le président sur ce ^point, ne sait toujours pas le montant du PGE obtenu par la société défenderesse, ni l’état précis de sa trésorerie qui n’est pas prouvé par un expert comptable ou un C^AC, q^ue ^sur ^ce point également la question mérite un débat devant les juges du fond ;

[…]

Attendu que le tribunal estime équitable que chaque partie

-

conserve à sa charge ses frais irrépétibles ;

SUR LES DEPENS

Attendu que Mrs X, Y et F A succombant en leurs demandes seront in solidum condamnés aux dépens ;

Page 33 RG 2021001618

{ 43

---

EXTRAIT des Minutes du Greffe du Tribunal de Commerce de NANTES

Département de LOIRE-ATLANTIQUE

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, après en avoir délibéré conformément à la Loi, ^statuons par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTONS la société H I APPARTHOTEL de sa demande de nullité de l’assignation ;

RETENONS NOTRE COMPETENCE au titre des loyers impayés ;

^CONSTATONS qu’il ^existe ^des contestations sérieuses et

RENVOYONS les parties à se mieux pourvoir ;

^LAISSONS à chaque partie ^la charge de s^es frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum Messieurs X, Y et F

^ZOLGHADRI aux dépens de 1'instance dont frais de Greffe liquidés à 40,67 € toutes taxes comprises.

NANTES, le 6 AVRIL 2021

Le Greffier associé, Le President,

T U V W

كو s i r C

COMMERCE

POUR COPIE CONFORME

Page 34 Loire-Atlanti

E

D

RG 2021001618

N

A

N

S

E

T

*

---

1. AA AB AC AD

³ "20