TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

N° RG 26/00303 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MAOQ

Jugement du 07 Mai 2026

N°: 26/482

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[U] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [H]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mai 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 30 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [D] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [H]

Chez M [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [Z] concernant un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 255,89 euros.

Le [Date décès 1] 2025 M. [Y] [Z] est décédé.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT indique avoir été informé, le 17 juillet 2025, que Madame [U] [H], occupait le logement de Monsieur [Y] [Z]. Le bailleur social a adressé un courrier à la succession de Monsieur [Z] (courrier recommandé avec avis de réception + courrier simple) le 25 septembre 2025 à l’adresse du logement.

Par une mise en demeure en date du 24 octobre 2025 adressée à Madame [U] [H] par lettre recommandée avec avis de réception signée de la destinataire le 28 octobre 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT rappelait qu’étant la nièce du défunt, Madame [U] [H] ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du transfert du droit au bail. Le bailleur a mis en demeure Madame [U] [H] de quitter les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la date d’envoi de la présente mise en demeure.

Par assignation du 14 janvier 2026, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 1] au [Date décès 1] 2025 date du décès de Monsieur [Y] [Z], Constater l’occupation sans droit ni titre par Madame [U] [H] du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 1], En conséquence, ordonner l’expulsion des lieux de Madame [U] [H] et de tous occupants et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la [Localité 6] Publique, Autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois, Condamner Madame [U] [H] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter du 15 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et biens de leur chef, 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 30 janvier 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT, dûment représenté par Madame [D] [R], maintient l’intégralité de ses demandes. Le bailleur social indique que Madame [U] [H] occupe le logement et qu’elle n’a pas de droit au bail car elle ne remplit pas les critères légaux étant la nièce de Monsieur [Y] [Z].

Madame [U] [H] indique faire les démarches nécessaires pour pouvoir bénéficier d’un logement social. Elle ne s’oppose pas aux demandes de l’établissement ARCHIPEL HABITAT.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

MOTIFS

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 4 alinéa 1 des conditions particulières du contrat de bail, prévoit que « le locataire utilisera les lieux loués à usage exclusif d’habitation […].

Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire ».

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-1290 du 6 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. »

Il résulte des I et III de l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le transfert prévu à l’article 14 précité ne s’applique aux organismes d’habitations à loyer modéré qu’à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 1] est un appartement de type T2 de 42,04 m² et que Madame [U] [H], nièce du défunt, occupe ce logement depuis 17 juillet 2025 avec ses trois enfants.

En l’espèce, d’une part Madame [U] [H] ne justifie pas d’une cohabitation avec Monsieur [Y] [Z] d’au moins un an à la date du décès et le logement est trop petit pour une famille avec trois enfants, et d’autre part elle ne remplit pas les conditions légales pour pouvoir prétendre au transfert du droit au bail de Monsieur [Y] [Z], étant la nièce du défunt.

En l’absence de critères rendant possible le transfert du bail, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 1] au [Date décès 1] 2025, date du décès de Monsieur [Y] [Z], et de constater que Madame [U] [H] est occupante sans droit ni titre dans lieux.

Il convient d’ordonner à l’occupante ainsi qu’à toute personne présente de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Les dispositions de l’article L.412-1 alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que des personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas que Madame [U] [H] s’est introduite dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

En conséquence, il y a lieu de débouter l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse disposant des voies d’exécution classiques pour faire procéder à l’exécution de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite que Madame [U] [H] soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable et des charges, et ce à compter du 15 novembre 2025 jusqu’à libération effective de tous occupants et des biens présents dans le logement de son chef. Madame [U] [H] ne s’oppose pas à cette demande.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur social les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Il n’y a donc pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Madame [U] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’occupation des lieux sans droit ni titre et de l’absence totale de paiement d’une indemnité égale au montant des loyers et charges depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2015 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [Y] [Z], d’autre part, concernant un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5], au jour du décès de Monsieur [Y] [Z], soit le [Date décès 1] 2025 ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par Madame [U] [H] du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE à Madame [U] [H], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer de sa personne, de ses biens les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de sa suppression du délai de deux mois suivant la délivrance à l’occupante d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 15 novembre 2025 ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, notamment avec l’indexation habituelle, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge