TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/07262 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZLC

Jugement du 09 Janvier 2026

N°: 26/28

S.AAIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[C] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Mme [U] [B] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 19 et 24 septembre 2024 avec prise d’effet au 07 octobre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a loué à Monsieur [D] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], renommée [Adresse 4] d’un loyer de 456,34€ et un contrat sur un garage d’un montant de 38,69€, soit un total de 495,03 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [D] [C] un commandement de payer la somme de 1537,10 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025 délivré à étude, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 03 octobre 2025 et demande de :

A titre principal :

Constater la résiliation du bail conclu en date du 18 septembre 2024 avec prise d’effet au 7 octobre 2024 entre la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Monsieur [D] EricOrdonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [D] [C] au paiement :de la somme de 2075,80€, dette arrêtée au 22 mai 2025d’une indemnité d’occupation à dater du prononcé de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliationCondamner Monsieur [D] [C] aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 31 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025. En l’absence du locataire et alors que le bailleur mentionnait que Monsieur [D] avait réglé les mois d’août, de septembre, qu’il s’était engagé à régler 50€ par mois et qu’il était actuellement en déplacement professionnel, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 novembre 2025.

Monsieur [D] a été avisé du renvoi par lettre simple. Il ne s’est pas présenté à l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2924,63 euros. Elle précise que le prélèvement de novembre n’est pas passé, que des frais d’assurance ont été appliqués ainsi que de procédure pour le SLS.

Monsieur [D] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.

Suite à l’autorisation donnée par le juge, le bailleur a fait parvenir en cours de délibéré un courrier d’AXA mentionnant que Monsieur [D] est assuré depuis le 1er janvier 2024, que le cout de l’assurance en 2024 était de 4€ par mois et en 2025 de 4,07€ par mois. Un courrier de mise en demeure concernant l’application du SLS du 18 mars 2025 est également produit.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 30 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 octobre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 11 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les six semaines à compter du commandement de payer du 10 avril 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mai 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [D] [C] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [C], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de soutenir les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 novembre 2025, la dette de Monsieur [D] [C] est notée comme s’élevant à la somme de 2924,63 euros

Cette somme appelle plusieurs observations.

En premier lieu, le bailleur impute plusieurs frais de pénalité d’assurance de 4€. S’il est justifié qu’un contrat a été établi au profit du locataire par AXA, le bailleur ne démontre pas que les conditions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, reprises dans les conditions générales du contrat sont justifiées (envoi de la mise en demeure demeurée infructueuse). La somme totale de 36€ sollicitée à ce titre ne sera donc pas due.

De la même manière, la bailleur sollicite la somme de 25€ au titre des « frais de dossier SLS » mais la preuve de l’envoi de la mise en demeure du 18 mars 2025 n’est pas fournie. Ce courrier qui émane du bailleur seul n’est pas suffisant pour démontrer le bienfondé de la somme sollicitée à ce titre qui ne sera donc pas due.

Il conviendra également de déduire la somme de 0,12 centimes relative à la régularisation de charge du 30 aout 2025 dont les justificatifs ne sont pas produits.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2863,51 euros au 17 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 et de l’assignation du 30 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société AIGUILLON CONSTRUCTION.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 et 24 septembre 2024 avec prise d’effet au 07 octobre 2024 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [D] [C], d’autre part, concernant le logement et le garage situés [Adresse 3], renommée [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION, la somme de 2863,51 euros (décompte arrêté au 17 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Monsieur [D] [C] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3], renommée [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 et de l’assignation du 30 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,