TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° RG 25/07771 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2HF

Jugement du 13 Mars 2026

N°: 26/278

[E] [M] [S]

[U] [S]

C/

[A] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Y]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Mars 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Février 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 13 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [E] [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

M. [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2024, Monsieur et Madame [U] et [I] [S] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [N] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 290 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement dans un délai de deux mois de payer la somme principale de 1.160 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [A] [N] le 21 mai 2025.

Selon une mise en demeure en date du 7 avril 2025, le cabinet de gestion immobilière DLJ a adressé aux bailleurs un courrier recommandé indiquant qu’un grave incident était survenu entre le locataire, Monsieur [N], et la concierge de l’immeuble, celle-ci ayant été agressée par le locataire, et ajoutant qu’il ne s’agissait pas de la première difficulté, le voisinage ayant rapporté des problèmes de troubles et d’insalubrité émanant du comportement de ce locataire.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un courrier le 11 avril 2025 le sommant de faire cesser immédiatement les troubles, puis a fait délivrer le 21 mai 2025 une sommation de cesser les troubles par acte de commissaire de justice.

Le 4 juin 2025, Monsieur et Madame [S] ont fait adressé à leur locataire une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et ont fait constater le même jour par le commissaire de justice que : la boîte aux lettres de Monsieur [N] est pleine, la porte intermédiaire qui distribue plusieurs appartements est fortement dégradée (fermeture impossible), la porte du logement a été détruite et se trouve plaquée au sol, la fenêtre du logement est dégradée (carreaux brisés), des reliquats d’affaires jonchent le sol de l’appartement, personne n’y est présent, l’appartement n’étant pas en état d’être reloué.

Le commissaire de justice constatait le 11 juillet 2025 l’occupation du logement malgré sa dégradation : boîtes de conserve, boîtes en carton, bouteilles, la concierge précisant au commissaire de justice que Monsieur [N] occupe le logement de manière sporadique.

Par assignation du 3 septembre 2025, Monsieur et Madame [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,Subsidiairement,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [A] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2.030 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,les loyers échus du 24 janvier 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [N] ne s’étant pas manifesté auprès du service social et ce malgré la proposition de rendez-vous.

A l’audience du 12 décembre 2025, Monsieur et Madame [S], assistés de Maître [Y], ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, ont déposé l’ensemble de leurs pièces, et ont précisé que la dette locative, actualisée, s’élevait désormais à la somme de 3.190 €.

Monsieur [A] [N] n’était ni comparant, ni représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, prorogé au 13 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.160 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2025.

Par suite, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

1.3 Sur le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Les dispositions de l’article L.412-1 alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que des personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, les bailleurs démontrent par la mise en demeure du gestionnaire de l’immeuble, puis par l’ensemble des actes de commissaires de justice et notamment le procès-verbal de constat du 4 juin 2025, que l’appartement donné à bail a été détérioré de manière très importante (porte de l’appartement arrachée et au sol, fenêtre cassée, porte intermédiaire très abimée…) par le locataire qui se maintient dans les lieux, malgré leur dégradation et de manière sporadique.

Par suite, compte tenu de la mauvaise foi démontrée de Monsieur [N] qui a dégradé le logement et les parties communes de l’immeuble de manière très importante et qui s’abstient de tout paiement de son loyer depuis plusieurs mois, il convient de dire que le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux ne s’appliquera pas.

1.4 Sur le délai de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

En revanche, les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne peuvent en l’espèce être écartées, Monsieur [N] ne s’étant pas introduit dans le domicile d’autrui sans droit ni titre, et l’expulsion prononcée ne concernant pas « tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnées au 2ème aliéna ».

Par suite, la suppression ou la réduction du délai de la trêve hivernale ne peut être prononcée.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, Monsieur [A] [N] leur devait la somme de 3.190 €.

Monsieur [A] [N], non comparant, n’a pas contesté ce montant. Il sera condamné à payer aux bailleurs la somme de 3.190 € au titre de sa dette locative arrêtée au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer de 290 euros.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 3 juillet 2025, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 3 juillet 2025 au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.190 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [A] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des conditions d’occupation des lieux, au comportement du locataire rapporté par le gestionnaire de l’immeuble et aux très importantes dégradations de l’appartement, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [A] [N] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, et eu égard à la dégradation du logement par le locataire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE à la date du 3 juillet 2025 la résiliation du bail conclu le 8 février 2024 entre Monsieur et Madame [U] et [I] [S] d’une part, et Monsieur [A] [N] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE à Monsieur [A] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi, si besoin, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquera pas en raison de la mauvaise foi du locataire ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer à Monsieur et Madame [U] et [I] [S] la somme de 3.190 € (trois mille cent quatre-vingt-dix euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer à Monsieur et Madame [U] et [I] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit le montant mensuel actualisé de 290 € (deux cent quatre-vingt-dix euros), étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 3 juillet 2025 au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.190 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] à payer à Monsieur et Madame [U] et [I] [S] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge