TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 25/05663 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LWPX

Jugement du 20 Mars 2026

N°: 26/310

S.A. ICF ATLANTIQUE SA D’HLM

C/

,

[B], [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M, [V]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE SA D’HLM,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e TRAVAGLINI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M., [B], [V],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparant à l’audience du 17 octobre 2025

non comparant, ni représenté à l’audience du 23 janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2021, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à M., [B], [V] sur des locaux situés au, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 564,22 euros et d’une provision pour charges de 53,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4081,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [B], [V] le 6 février 2025.

Par assignation du 10 juin 2025, la société ICF ATLANTIQUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [B], [V] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation de 695,42 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5896,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, de signification de l’assignation et de dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 janvier 2026, la société ICF ATLANTIQUE, régulièrement représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 8776,05 euros. La société ICF ATLANTIQUE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque les loyers de décembre 2025 et janvier 2026 ont été réglés par le locataire. Elle a précisé que le locataire a déposé un dossier de surendettement.

M., [B], [V], comparant à l’audience du 17 octobre 2025, a confirmé avoir déposé un dossier de surendettement, lequel n’a pas encore été déclaré recevable par la commission, et a fait état de sa situation financière. Il a demandé à se maintenir dans les lieux, si bien qu’un renvoi a été ordonné pour lui permettre de reprendre le paiement de ses échéances courantes et pour permettre au bailleur de produire un décompte actualisé.

Il n’était ni présent, ni représenté à l’audience de renvoi du 23 janvier 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile qui prévoit que « Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose », la présente décision sera contradictoire puisque M, [P] a comparu à l’audience du 17 octobre 2025.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4081,39 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M, [V] ayant indiqué sa volonté de rester dans les lieux et ayant fait état de sa situation difficile, un renvoi a été ordonné. Le décompte produit par le bailleur à l’audience de renvoi du 23 janvier 2026 démontre que le locataire a repris les paiements puisque ses loyers de décembre 2025 et janvier 2026 ont été payés. Il y a donc bien eu une reprise effective du paiement du loyer courant avant la date de l’audience du 23 janvier 2026.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment des explications données par le locataire à l’audience, que les revenus de M., [B], [V], qui perçoit un salaire mensuel de 2 100 euros avec un enfant, lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M., [B], [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, M., [B], [V] lui devait la somme de 8776,05 euros. Il convient de déduire de cette somme, celles de 119,55 euros et de 156,48 euros correspondant à des faris de poursuite.

M., [B], [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 8500,02 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation le 10 juin 2025 sur la somme de 5896,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [B], [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [B], [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2021 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et M., [B], [V], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] est résilié depuis le 5 avril 2025,

CONDAMNE M., [B], [V] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 8500,02 euros (huit mille cinq cents euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 5896,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE M., [B], [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [B], [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [B], [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [B], [V] sera condamné à verser à la société ICF ATLANTIQUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [B], [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 février 2025 et celui de l’assignation du 10 juin 2025, ainsi que des dénoncés de l’assignation et du commandement de payer à la préfecture et à la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge