COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/00505 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ERLC

N° : 25/00269

DEMANDERESSE :

Madame [K] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante, représentée par M^e Sophie CHARRON, avocate au barreau de TOURS

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, représentée par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de Blois, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Sophie CHARRON

EXPÉDITION : M^e Alexandre GODEAU, la Préfecture du Loir-et-cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un acte sous seing-privé signé par voie électronique le 29 octobre 2021, madame [K] [F] indique avoir consenti un bail d’habitation à [Z] [B] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 480,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 28 novembre 2023, madame [K] [F] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024, dénoncé le 13 février 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [K] [F] a fait assigner [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner [Z] [B] au paiement d’une somme provisionnelle de 3.034,21 euros au titre des impayés de loyers et de charges; condamner [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner [Z] [B] au paiement d’une somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [K] [F] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10.942,01 euros outre 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande enfin que madame [B] soit déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Il convient de s’en référer à ses écritures pour le surplus.

En défense, sollicitant le bénéfice de ses conclusions, [Z] [B] a demandé au juge des contentieux de la protection :

à titre principal, de condamner madame [F] à lui payer la somme de 5.120,00 euros à titre d’indemnisation de ses préjudices et d’ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire ;en tout état de cause, de condamner madame [F] à lui payer une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure. Il convient de s’en référer à ses écritures pour le surplus.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2025 avancée au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que madame [Z] [B] ne conteste pas la signature du contrat de bail.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 05 juin 2024.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [K] [F] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 29 octobre 2021, le commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 10.942,01 euros à la charge de [Z] [B] à la date du 1er avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse).

[Z] [B] ne conteste ni le principe ni le quantum de la somme réclamée.

En conséquence, [Z] [B] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 10.942,01 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2023, madame [K] [F] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2.137,07 euros dont 2.005,97 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Pour toute explication, madame [B] explique que compte tenu du manquement par la bailleresse à son obligation de jouissance paisible du logement, elle a subi une pression mentale telle qu’elle a manqué à son obligation de s’acquitter du montant du loyer. Or force est de constater que depuis la fin d’année 2023, la dette locative de [B] n’a cessé d’augmenter, y compris postérieurement à la délivrance du commandement de payer et à la signification de l’assignation. Elle n’a adressé au tribunal aucune demande tendant à la consignation des loyers, n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’a formulé aucune proposition de plan d’apurement de sa dette. Par suite, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 janvier 2024 et, les éléments du litige ne permettant pas de lui accorder de délais de paiement d’office, il convient d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

[Z] [B] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 30 janvier 2024, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 514,12 euros et ce à compter du 1er mai 2025 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes reconventionnelles de madame [B]

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 dispose que le logement doit notamment :

— assurer le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— s’assurer que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

Il est constant que si le logement est indécent, le bailleur ne peut faire jouer la clause résolutoire.

En l’espèce, madame [B] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme totale de 5.120,00 euros se décomposant comme suit :

—  120,00 € au titre du préjudice matériel outre 1.500,00 € au titre du préjudice de jouissance lié à la présence de rats ;

—  2.500,00 € au titre du préjudice de jouissance relatif au désordre affectant les toilettes ;

—  1.000,00 € au titre du préjudice de jouissance relatif au désordre affectant la baie vitrée.

* Sur la présence de rats, madame [B] se contente de verser aux débats une attestation de la société SCS aux termes de laquelle elle a été contactée le 28 septembre 2022 par madame [B] pour une intervention suite à une invasion de rongeurs. Si aux termes de l’attestation il est indiqué que madame [B] avait signalé ce désordre de longue date à sa bailleresse, non seulement cette dernière ne fournit aucun justificatif à ce titre, étant précisé que le professionnel indique être intervenu le jour même mais en tout état de cause la responsabilité de la bailleresse n’est pas établie.

Madame [B] sera donc déboutée de ce chef de préjudice sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise qui ne saurait pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

* Sur les désordres affectant les toilettes, madame [B] verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 02 mai 2023 qui ne mentionne absolument pas ce désordre ainsi qu’un rapport de visite de l’agence SOLIHA établi le 1er mars 2024 faisant état de « malgré le débouchage de la fosse septique, les WC sont bouchés. » Elle ne fournit aucun élément qui permettrait de justifier qu’elle a sollicité sa bailleresse. Cette dernière en revanche, produit des échanges de mails dont il ressort qu’elle a cherché à prendre attache avec madame [B] pour essayer de remédier aux difficultés rencontrées. Elle produit en outre une facture du 16 mai 2024 aux fins de débouchage des canalisations.

Madame [B] sera donc déboutée de ce chef de préjudice sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise qui ne saurait pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

* Sur les désordres affectant la baie vitrée, madame [B] verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 02 mai 2023 ainsi qu’un rapport de visite de l’agence SOLIHA établi le 1er mars 2024. Les désordres allégués sont établis. En revanche, de la même manière, madame [B] ne fournit aucun élément qui permettrait de justifier qu’elle a sollicité sa bailleresse. Cette dernière en revanche, produit des échanges de mails dont il ressort qu’elle a cherché à prendre attache avec madame [B] pour essayer de remédier aux difficultés rencontrées. Madame [B] ne fournit par ailleurs aucun élément concernant le chiffrage d’un éventuel préjudice.

Madame [B] sera donc déboutée de ce chef de préjudice sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise qui ne saurait pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Z] [B] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner [Z] [B] à payer à madame [K] [F] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS l’action de madame [K] [F] recevable ;

CONDAMNONS [Z] [B] à payer à madame [K] [F] la somme de 10.942,01 euros (décompte arrêté au 1er avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2021 entre madame [K] [F] et [Z] [B] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41) à la date du 30 janvier 2024 ;

DISONS [Z] [B] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNONS en conséquence à [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour [Z] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par [Z] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [Z] [B] à payer à madame [K] [F] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 514,12 euros et ce, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS madame [Z] [B] de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNONS [Z] [B] à payer à madame [K] [F] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Z] [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,