TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— JUGEMENT SELON LA PROCÉDUE ACCÉLÉRÉE AU FOND -

PROCÉDURE

N° RG 26/00039 – N° Portalis DBYP-W-B7K-CRNB

JUGEMENT

N° 26/00055

DU 23 AVRIL 2026

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expédition le:

M^e ROBERT(ccc+1grosse)

Mme [E] [N])

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “ [Adresse 1]”

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [E] [Q]

née le 29 Mai 1993 à [Localité 1] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

D’AUTRE PART

LE PRÉSIDENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 19 MARS 2026

JUGEMENT : prononcé publiquement le 23 AVRIL 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [E] [Q] est propriétaire du lot n°116 – un appartement de type 2 et du lot n°111 – un cellier au sein de la [Adresse 4] », située [Adresse 5] à [Localité 2] dont la SAS CABINET GINET est syndic de la copropriété.

Le 24 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » a fait signifier par voie de commissaire de justice une sommation de payer les loyers à Mme [B] [E] [Q] pour la somme de 3 908,31€ au titre des charges échues et impayées à la date du 1er octobre 2024.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » a adressé à Mme [B] [E] [Q] une ultime mise en demeure de payer les sommes suivantes :

6 882,48€ au titre des charges échues et impayées au 20 novembre 2025, outre 100€ au titre des frais ;1 125,87€ au titre des charges à échoir de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.Le 10 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] » a assigné Mme [B] [E] [Q] à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Roanne afin de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

7 322,70 euros au titre des appels échus et impayés au 03 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025 ;477,12 euros au titre de l’appel n°4 des charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;124,25 euros au titre des appels n°4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 20261 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 03 janvier 2025.L’audience s’est tenue le 19 mars 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] », représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation.

Mme [B] [E] [Q], valablement citée à étude, non comparante ni représentée, n’a fait valoir aucune observation.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a été signifiée à l’adresse du domicile de Mme [B] [E] [Q], dont l’huissier instrumentaire a vérifié la certitude au regard de la présence du nom du destinataire tant sur la boite aux lettres que sur l’interphone.

Les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile ont été accomplies.

Les demandes sont donc régulières.

Elles sont recevables au regard des vérifications opérées par le juge des référés dans le cadre de sa saisine.

Sur la demande de paiement

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les dispositions de l’article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il appert des dispositions de l’article 19-2 de la même loi, que "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22."

L’article 14-1 en question indique que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Il est justifié au dossier que Mme [B] [E] [Q] est propriétaire des lots n°116 et n°111 au sein de la résidence « [Etablissement 1] ».

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » fonde sa demande sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2024 qui approuve les comptes de la copropriété.

Le compte de Mme [B] [E] [Q] présente un solde débiteur de 7 322,70€ au titre des appels échus et impayés au 03 février 2026.

Il est également justifié au dossier que les charges courantes à échoir au titre de l’appel n°4 de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 s’élèvent à 477,12€ et que les charges exceptionnelles échues au 1er janvier 2026 au titre de l’appel n°4 des cotisations fonds travaux ALUR s’élèvent à 124,52€.

Malgré la sommation de payer les sommes dues, la débitrices ne s’est pas libérée de sa dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [B] [E] [Q] à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] », assorties des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] » a été contraint, par la carence de la défenderesse, à engager des frais irrépétibles dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 euros.

Mme [B] [E] [Q] sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [E] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 7 322,70 euros au titre des appels échus et impayés au 03 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 477,12€ au titre de l’appel n°4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » sis [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 124,52 euros au titre des appels n°4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » sis [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Q] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 23 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT