MINUTE N°25/02816

DOSSIER N° RG 25/00154 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M47N

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [J] [G] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [X] [O]

39 Rue Paul Helot

Etag 1 Escalier A porte 12

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2022, l’ O.P.H ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement situé 39 Rue Paul Helot, immeuble C, étage 01, escalier A, appartement 12, 76000 ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 243,58 euros, outre 113,44 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 août 2024, l’ O.P.H ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire, la somme de 1.410,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 juillet 2024.

Par notification électronique du 9 août 2024 l’ O.P.H ROUEN HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 janvier 2025, l’ O.P.H ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, consenti aux termes de l’acte susvisé,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [X] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— autoriser si nécessaire la SELARL CJSeine, commissaires de justice associés, 34 Rue Jean Lecanuet 76000 ROUEN à se faire assister d’un serrurier ainsi que du concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Monsieur [X] [O] en paiement des sommes suivantes :

— de la somme de 3.372,58 euros au titre des loyers et charges impayés,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et aux charges, jusqu’à libération complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la somme de 125,72 euros au titre des dépens, y compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, l’ O.P.H ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8.990,52€, dont 4.618,38€ au titre du supplément de loyer solidarité (SLS), selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

L’ O.P.H ROUEN HABITAT indique être opposé aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales:

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 28 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, l’ O.P.H ROUEN HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’ O.P.H ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 août 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mai 2022 à compter du 8 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2024, Monsieur [X] [O] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail en date du 8 octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyer, charges et SLS

Selon l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 24 mai 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 2 juillet 2025, d’une dette de 9.252,41 euros.

Il ressort de ce décompte que le bailleur réclame un supplément de loyer de solidarité ( SLS) à compter du 28 février 2025 jusqu’au 30 juin 2025, pour un montant total de 4.618,38 euros et des frais de dossier SLS pour un montant de 50 euros (2x25 euros).

Or ces sommes n’apparaissent pas justifiées en application des dispositions des articles L. 441-9 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

En effet le bailleur verse aux débats un courrier simple qui aurait été adressé au locataire le 14 février 2025, dans lequel il est rappelé que le supplément de loyer résulte d’une obligation légale. Il est ajouté qu’à défaut pour le locataire d’avoir répondu aux précédentes relances et une mise en demeure restée infructueuse, le SLS sera appliqué avec rétroactivité pour le mois de janvier 2025. Le locataire est de nouveau invité à transmettre «très rapidement» un avis d’imposition ou de non imposition sur les revenus 2023, établi en 2024.

Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir adressé au locataire une mise en demeure qui comporte la reproduction de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, et ce conformément au même article. Ce dernier verse seulement aux débats un courrier simple dans lequel il est indiqué que « la législation applicable aux logements sociaux a rendu obligatoire l’application d’un supplément de loyer de solidarité aux ménages dépassant le plafond de ressources » sans même mentionner l’article sus-visé. De plus, le bailleur ne peut faire une application rétroactive du supplément de loyer (SLS) pour le mois de janvier 2025 et ce, conformément aux dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, il convient de soustraire la somme de 4.668,38 euros de l’arriéré locatif.

Il ressort du même décompte que des frais d’assurance ont été facturés du 31 mars 2024 au 30 avril 2025 pour un montant total de 46,68 euros, injustifiés. Or le bailleur ne justifie pas avoir adressé au locataire une demande d’attestation en cours de validité pour la période facturée, le seul courrier versé au dossier datant du 13 décembre 2022, et n’ayant manifestement pas été renouvelé pour les années 2023, 2024 et 2025.

Il convient également de soustraire les sommes suivantes:

les frais de pénalités à hauteur de 1,08€ (2x0,54 euros),

les frais de procédure pour un montant total de 261,89 euros, compris dans les dépens.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT la somme de 4.274,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 2 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et la notification de ces actes à la préfecture et la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’ O.P.H ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2022 entre l’ O.P.H ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [X] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 39 Rue Paul Helot, immeuble C, étage 01, escalier A, appartement 12, 76000 ROUEN, sont réunies à la date du 8 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE la libération des lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [O] à compter du 8 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT la somme de 4.274,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à l’ O.P.H ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 août 2024, l’assignation du 22 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

DEBOUTE l’ O.P.H ROUEN HABITAT du surplus de ses demandes,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE