MINUTE N°25/02762

DOSSIER N° RG 25/00233 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5Z7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

représenté par MME [I] munie d’un pouvoir ecrit

DEFENDEURS :

Mme [K] [V]

28 Rue Lamartine

Imm le Saintonge Esc 01 Eta 04 Appt 2

76380 CANTELEU

non comparante, ni représentée

M. [E] [Y] [N]

domicilié : chez Madame [D]

10 place Boieldieu

76380 CANTELEU

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N], un logement situé 28 rue Lamartine Immeuble Le saintonge Esc 01 Etage 4 Appt 02 76380 CANTELEU, pour un loyer mensuel de 316,63 euros, outre les charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3303,97 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2024.

Par notification électronique du 9 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] au paiement des sommes suivantes:

◦590,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 11 juillet 2024, date du commandement de payer

◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 3 février 2025 la préfecture de la Seine-Maritime.

Par courrier reçu le 24 février 2025, M [E] [Y] [N] a donné congé.

A l’audience du 16 juin 2025, l’OPH HABITAT 76 représenté, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 1253,53 euros arrêtée selon décompte du 10 juin 2025.

Le bailleur précise que M [E] [Y] [N] a quitté le logement en février 2025. Il propose de mettre fin à la solidarité à la date du jugement à intervenir. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement pour les défendeurs ni à la suspension de la clause résolutoire s’agissant de Mme [K] [V] qui est restée dans les lieux dès lors qu’elle a repris le règlement du loyer depuis avril 2025.

M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V], bien que régulièrement assignés ne comparaissent pas et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Maritime le 3 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025 que l’OPH HABITAT 76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 228,41 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. La clause prévoit qu’en cas de congé délivré par l’un des co-preneurs il restera tenu solidairement avec celui resté dans les lieux pendant une durée de un an à compter de la réception par l’office de la lettre de congé et ce nonobstant l’échéance de la tacite reconduction.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1253,53 euros actualisée au 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] le 11 juillet 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2023 à compter du 23 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V]

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [V] n’est pas comparante. Toutefois il ressort des débats que le loyer du paiement résiduel a repris et que le bailleur est d’accord pour des délais de paiement. Il ressort effectivement du dernier décompte que Mme [K] [V] a fait un versement de 900 euros le 11 avril 2025 et un virement de 220 euros le 15 mai 2025.

Elle semble donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [K] [V] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la proposition du bailleur au regard des efforts faits pour régler la dette locative, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V] pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [K] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion de M [E] [Y] [N] est désormais sans objet dès lors que l’OPH HABITAT 76 reconnaît qu’il ne réside plus dans le logement depuis le 24 février 2025.

Sur les délais de paiement à l’égard de M [E] [Y] [N]

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’absence de demande formulée par ce dernier et en l’absence de toute information sur sa situation financière, il n’y a pas lieu d’accorder à M [E] [Y] [N] des délais de paiement pour le règlement de sa dette.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 août 2024 sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

La clause de solidarité figurant au bail vise expressément les indemnités d’occupation,

Le bailleur indique que M [E] [Y] [N] a donné congé suivant courrier reçu le 24 février 2025 de telle sorte qu’il reste en principe tenu, en application de la clause, des sommes dues envers l’office jusqu’au 24 février 2026.

Toutefois à l’audience, l’OPH HABITAT 76 propose de mettre un terme à la solidarité à la date du jugement à intervenir.

Cette proposition étant conforme aux intérêts de M [E] [Y] [N], il y sera fait droit.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 23 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. Cette condamnation sera solidaire entre M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] jusqu’au 2 septembre 2025 date du présent jugement, conformément à la proposition du bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à verser à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de M [E] [Y] [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 octobre 2023 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part et Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N], d’autre part portant sur un logement situé 28 rue Lamartine Immeuble Le saintonge Esc 01 Etage 4 Appt 02 76380 CANTELEU sont réunies à la date du 23 août 2024,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE solidairement M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1253,53 euros actualisée au 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

AUTORISE Mme [K] [V] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges, sauf meilleur accord des parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V],

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Mme [K] [V] à verser à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances , et ce solidairement avec M [E] [Y] [N] jusqu’au 2 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement pour M [E] [Y] [N],

DIT n’y avoir lieu à l’expulsion de M [E] [Y] [N],

CONDAMNE in solidum M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N], un logement situé 28 rue Lamartine Immeuble Le saintonge Esc 01 Etage 4 Appt 02 76380 CANTELEU, pour un loyer mensuel de 316,63 euros, outre les charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3303,97 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2024.

Par notification électronique du 9 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] au paiement des sommes suivantes:

◦590,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 11 juillet 2024, date du commandement de payer

◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 3 février 2025 la préfecture de la Seine-Maritime.

Par courrier reçu le 24 février 2025, M [E] [Y] [N] a donné congé.

A l’audience du 16 juin 2025, l’OPH HABITAT 76 représenté, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 1253,53 euros arrêtée selon décompte du 10 juin 2025.

Le bailleur précise que M [E] [Y] [N] a quitté le logement en février 2025. Il propose de mettre fin à la solidarité à la date du jugement à intervenir. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement pour les défendeurs ni à la suspension de la clause résolutoire s’agissant de Mme [K] [V] qui est restée dans les lieux dès lors qu’elle a repris le règlement du loyer depuis avril 2025.

M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V], bien que régulièrement assignés ne comparaissent pas et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Maritime le 3 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025 que l’OPH HABITAT 76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 228,41 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. La clause prévoit qu’en cas de congé délivré par l’un des co-preneurs il restera tenu solidairement avec celui resté dans les lieux pendant une durée de un an à compter de la réception par l’office de la lettre de congé et ce nonobstant l’échéance de la tacite reconduction.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1253,53 euros actualisée au 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N] le 11 juillet 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2023 à compter du 23 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V]

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [V] n’est pas comparante. Toutefois il ressort des débats que le loyer du paiement résiduel a repris et que le bailleur est d’accord pour des délais de paiement. Il ressort effectivement du dernier décompte que Mme [K] [V] a fait un versement de 900 euros le 11 avril 2025 et un virement de 220 euros le 15 mai 2025.

Elle semble donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [K] [V] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la proposition du bailleur au regard des efforts faits pour régler la dette locative, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V] pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [K] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion de M [E] [Y] [N] est désormais sans objet dès lors que l’OPH HABITAT 76 reconnaît qu’il ne réside plus dans le logement depuis le 24 février 2025.

Sur les délais de paiement à l’égard de M [E] [Y] [N]

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’absence de demande formulée par ce dernier et en l’absence de toute information sur sa situation financière, il n’y a pas lieu d’accorder à M [E] [Y] [N] des délais de paiement pour le règlement de sa dette.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 août 2024 sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

La clause de solidarité figurant au bail vise expressément les indemnités d’occupation,

Le bailleur indique que M [E] [Y] [N] a donné congé suivant courrier reçu le 24 février 2025 de telle sorte qu’il reste en principe tenu, en application de la clause, des sommes dues envers l’office jusqu’au 24 février 2026.

Toutefois à l’audience, l’OPH HABITAT 76 propose de mettre un terme à la solidarité à la date du jugement à intervenir.

Cette proposition étant conforme aux intérêts de M [E] [Y] [N], il y sera fait droit.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 23 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. Cette condamnation sera solidaire entre M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] jusqu’au 2 septembre 2025 date du présent jugement, conformément à la proposition du bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à verser à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de M [E] [Y] [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 octobre 2023 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part et Mme [K] [V] et M [E] [Y] [N], d’autre part portant sur un logement situé 28 rue Lamartine Immeuble Le saintonge Esc 01 Etage 4 Appt 02 76380 CANTELEU sont réunies à la date du 23 août 2024,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE solidairement M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1253,53 euros actualisée au 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

AUTORISE Mme [K] [V] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges, sauf meilleur accord des parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [K] [V],

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Mme [K] [V] à verser à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances , et ce solidairement avec M [E] [Y] [N] jusqu’au 2 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement pour M [E] [Y] [N],

DIT n’y avoir lieu à l’expulsion de M [E] [Y] [N],

CONDAMNE in solidum M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M [E] [Y] [N] et Mme [K] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE