MINUTE N°25/02892

DOSSIER N° RG 25/01228 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NGJW

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [V] [O]

2 Rue Barbe Caron

83690 SELARNES

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [V] [O] un logement sis Résidence de l’OREE – 2 rue du Panorama – Escalier 1 – Etage 1 – Appartement 001 à DARNETAL (76160), moyennant un loyer mensuel de 397,25 euros outre des provisions sur charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 397,25 euros a été versé lors de l’entrée dans lieux.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 5 novembre 2018.

Par contrat du 18 septembre 2020, l’OPH HABITAT 76 a également donné à bail à Madame [V] [O] une place de stationnement n°2120601.01.01.00.016 située dans le groupe DARNETAL RESIDENCE DE L’OREE, moyennant un loyer mensuel de 25,60 euros outre des charges locatives, la place de stationnement devenant l’accessoire du local d’habitation déjà donné à bail.

Un dépôt de garantie d’un montant de 25,60 euros a également été versé lors de la prise de possession de la place de parking.

Par lettre du 5 avril 2023, réceptionnée le 12 avril 2023, Madame [V] [O] a donné congé du logement et de la place de stationnement à son bailleur.

Par courrier du 13 avril 2023, l’OPH HABITAT 76 a accusé réception de cette demande et a fixé l’état des lieux de sortie au 12 juillet 2023, à l’issue du délai de trois mois.

Faute de restitution du logement, l’OPH HABITAT 76 a fait procéder à un constat d’état d’occupation du logement par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023.

Par lettre du 22 décembre 2023, Madame [V] [O] a fait part à son bailleur de sa volonté d’annuler son congé délivré le 5 avril 2023 et a précisé vivre dans le logement de manière habituelle, avec ses enfants, depuis le 1er novembre 2023.

Par lettre du 22 février 2024, l’OPH HABITAT 76 a accusé réception de la demande d’annulation du congé de Madame [V] [O] mais l’a refusée.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins :

— de faire valider le congé délivré par Madame [V] [O] au 12 avril 2023 concernant le logement et la place de stationnement et constater la résiliation des engagements de location consentis sur le logement et la place de stationnement à Madame [V] [O] et ce, à compter de la date d’expiration du délai de préavis soit le 12 juillet 2023 ;

— de constater que Madame [V] [O] est occupante sans droit, ni titre à compter du 12 juillet 2023 ;

— d’autoriser la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sans délai ;

— d’ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [O] et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— de condamner Madame [V] [O] à lui payer la somme de 5.596,90 euros en principal, au titre des loyers et charges dus jusqu’au 15 mai 2024 ;

— de condamner Madame [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 12 juillet 2023, égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— de condamner Madame [V] [O] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris la sommation du 2 novembre 2023 et le procès-verbal du 6 décembre 2023.

L’affaire, enregistrée sous le numéro de répertoire général 11 24-1203, a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024 et a fait l’objet de renvois avant d’être retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Par acte du 30 janvier 2025, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, l’OPH HABITAT 76 a actualisé sa demande en paiement, à l’encontre de Madame [V] [O], à la somme de 11.108,17 euros selon décompte annexé à l’acte et a sollicité le paiement des frais des dépens à l’encontre de cette dernière, y compris le coût de la présente assignation ainsi que de prononcer l’exécution provisoire de la décision à venir.

La citation a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25-1228.

A l’audience du 12 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation du 26 juin 2025, précisant que Madame [V] [O] a quitté les lieux loués mais qu’elle n’a pas fait les formalités de restitution du logement.

Il a précisé, s’agissant de la somme de 11.108,17 euros qui est sollicitée, que 10.594,26 euros correspond aux loyers impayés et que la différence correspond au montant des réparations locatives dont le dépôt de garantie a déjà été déduit.

Madame [V] [O], régulièrement citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 23 octobre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que deux assignations ont été délivrées à Madame [V] [O], l’une en date du 29 mai 2024, enregistrée sous le numéro de procédure RG 11 24-1203, et l’autre en date du 26 juin 2025, enregistrée sous le numéro de procédure RG 25-1228, actualisant le montant de la demande en paiement et comprenant désormais une demande au titre des réparations locatives.

Les deux assignations concernant les mêmes parties pour les mêmes motifs, les deux assignations seront examinées sous le numéro RG 11 25-1228.

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [O], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de validation du congé

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Le délai de préavis applicable au congé est alors de trois mois.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois en raison de la localisation du bien loué en zone de tension locative, de l’état de santé du locataire constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile, des ressources du locataire (locataire bénéficiant du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ou locataire s’étant vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation ) ou la situation du locataire vis-à-vis de l’emploi (obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi).

Toutefois, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

En l’espèce, il est établi que Madame [V] [O] a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 5 avril 2023, réceptionnée par le bailleur le 12 avril 2023.

Ainsi, le congé délivré par Madame [V] [O] respectant le formalisme imposé par la loi doit être déclaré valide.

Le fait que Madame [V] [O] se soit par la suite rétractée de son congé par lettre du 22 décembre 2023 n’a pas d’incidence sur la validité du congé, dès lors que le bailleur n’a pas accepté cette rétractation.

Également, si dans sa lettre de congé, Madame [V] [O] sollicitait que le délai de préavis soit réduit à un mois, elle n’en justifie pas le motif indiquant uniquement « selon la loi et conformément à l’accord passé lors de la signature du bail. ».

En l’absence d’autres éléments, il y a lieu d’appliquer le délai de préavis de trois mois, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [V] [O] à compter du 12 juillet 2023, date d’expiration du préavis.

Sur la demande d’expulsion

L’OPH HABITAT 76 a indiqué lors de l’audience du 12 septembre 2025 que Madame [V] [O] avait désormais quitté les lieux et force est de constater que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 30 janvier 2025 fait état que le logement est vide et n’est plus alimenté en électricité.

Par conséquent, l’OPH HABITAT 76 sera débouté de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [V] [O], ne s’étant pas désisté à l’oral lors de l’audience du 12 septembre 2025.

Il n’y a pas lieu également d’autoriser la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sans délai.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “ le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ”.

En application des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 octobre 2018 et un dernier décompte faisant état à la date du 29 août 2025 d’une dette de 9.832,34 euros, déduction des frais de procédure qui seront compris dans les dépens (sommation de justifier de l’occupation du logement du 25 janvier 2024 d’un montant de 76,04 euros, procès-verbal de constat d’occupation des lieux du 25 janvier 2024 d’un montant de 182,74 euros, assignation du 25 juillet 2024 d’un montant de 81,42 euros, notification de l’assignation à la préfecture du 24 septembre 2024 d’un montant de 36,11 euros, moitié du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 17 mars 2025 d’un montant de 113,57 euros et frais de citation du 25 août 2025 d’un montant de 55,15 euros) et des réparations locatives d’un montant de 785,92 euros qui seront examinées ultérieurement.

Il y a lieu de souligner que le montant du dépôt de garantie tant du logement que de l’emplacement de stationnement a été déduit des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour un montant total de 422,85 euros.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 35,42 euros (11 x3,22 euros).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, si l’OPH HABITAT 76 démontre avoir adressé de sommation à sa locataire le 19 septembre 2023 de justifier d’une assurance locative, il ne produit pas le contrat d’assurance pour compte souscrit.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [V] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9.796,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 29 août 2025, mois de janvier 2025 inclus, déduction faite du montant des dépôts de garantie de 422,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 5 novembre 2018 et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 30 janvier 2025.

La comparaison de ces deux documents démontre les éléments suivants :

Sur la restitution des clefs

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire a restitué :

— un badge du hall de l’immeuble alors qu’il lui en avait été donné trois à l’entrée dans les lieux ;

— une clé de boite aux lettres, alors qu’il lui en avait été données deux lors de l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, il est justifié de solliciter la somme de 80,86 euros à Madame [V] [O] pour la non restitution de l’intégralité des jeux de clés.

Sur le nettoyage complet du logement

Il résulte du constat d’état des lieux de sortie un état de saleté très important, nécessitant en effet un nettoyage du logement qui peut être chiffré à 300 euros.

Sur la remise en état du logement

L’OPH HABITAT 76 sollicite de Madame [V] [O] la somme de 393,06 euros au titre de la remise en état du logement (mur et sol) sans toutefois justifier exactement les dégradations dont il est sollicité réparation à sa locataire, de telle sorte qu’il sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur le détecteur de fumée

Il apparaît, à la lecture de l’état des lieux d’entrée, qu’un détecteur de fumée était présent dans le logement en bon état de fonctionnement. Or le commissaire de justice constate lors de l’état des lieux de sortie que le détecteur automatique de fumée est manquant et que seul subsiste son socle souillé de peinture blanche vissé au plafond.

De telle sorte que Madame [V] [O] sera condamnée à payer la somme de 12 euros pour son remplacement.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Madame [V] [O] sera donc condamnée à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 392,86 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

Madame [V] [O], condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros à l’OPH HABITAT 76.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [V] [O] le 5 avril 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2018 entre d’une part, l’OPH HABITAT 76, et d’autre part, Madame [V] [O], portant sur un logement sis Résidence de l’OREE – 2 rue du Panorama – Escalier 1 – Etage 1 – Appartement 001 à DARNETAL (76160) et sur l’emplacement de stationnement n°2120601.01.01.00.016 donné à bail par acte du 18 septembre 2020, au 12 juillet 2023 ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [V] [O], cette dernière ayant quitté les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, à compter du 12 juillet 2023 et, ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, en conséquence, Madame [V] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9.796,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 29 août 2025, mois de janvier 2025 inclus, déduction faite du montant des dépôts de garantie de 422,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 392,86 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi juge et prononce, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LE JUGE,