MINUTE N°25/02912

DOSSIER N° RG 25/00310 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6IE

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. ROCALA

255 Rue de verdun

76160 SAINT JACQUES SUR DARNETAL

Représentée par Mme [F] [O] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [T] [E]

19 rue de la Vieille Cote de Calvaire

76240 BONSECOURS

Non comparant

M. [R] [V]

30 rue du Trianon

76140 LE PETIT QUEVILLY

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2023, la SCI ROCALA a donné à bail à Monsieur [T] [E] un appartement situé 19 rue de la Vieille Côte du Calvaire à BONSECOURS (76420), pour un loyer mensuel de 395 euros et 25 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Monsieur [R] [V] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion des engagements de Monsieur [T] [E] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SCI ROCALA a fait signifier à Monsieur [T] [E] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 7.530 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [R] [V], en date du 18 novembre 2024.

Par notification électronique du 30 octobre 2024, la SCI ROCALA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 4 février 2025 et 5 février 2025, la SCI ROCALA a fait assigner Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 7.460 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, revalorisé, et des charges locatives, également revalorisées, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SCI ROCALA, représentée par sa gérante, Madame [F] [O], reprend les termes de son assignation mais se désiste de sa demande d’expulsion, précisant que son locataire a quitté les lieux, et ce, sans restituer les clefs.

Elle actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 10.050 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2025.

La SCI ROCALA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait valoir également de l’engagement de caution de Monsieur [R] [V].

Monsieur [T] [E], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [R] [V], régulièrement cité à à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 septembre 2025, la SCI ROCALA produit son extrait K-BIS.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V], cités à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI ROCALA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ROCALA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2023 à compter du 29 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SCI ROCALA au titre de sa demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [R] [E], dès lors que ce dernier a quitté les lieux loués en avril 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 29 décembre 2024, Monsieur [T] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [E] à son paiement à compter de 29 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI ROCALA produit le bail en date du 12 janvier 2023 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 12 septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 10.050 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [E] à payer à la SCI ROCALA la somme de 10.050 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025, mois d’avril 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024 sur la somme de 7.530 euros, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 7.460 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la dette de la caution au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [R] [V] s’est vu dénoncer le 18 novembre 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 octobre 2024 à Monsieur [T] [E], et portant sur la somme de 7.530 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ailleurs, Monsieur [R] [V] s’étant engagé à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de le condamner à titre avec le locataire à payer les indemnités d’occupation auxquelles ce dernier est tenu.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [V] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec Monsieur [T] [E] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail intervenue le 29 décembre 2024, soit la somme de 10.050 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024 sur la somme de 7.530 euros, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 7.460 euros et du présent jugement sur le surplus

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] à payer à la SCI ROCALA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI ROCALA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 janvier 2023 entre la SCI ROCALA d’une part, et Monsieur [T] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 19 rue de la Vieille Côte du Calvaire à BONSECOURS (76420), sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE le désistement de la SCI ROCALA de sa demande en expulsion de Monsieur [T] [E] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [E] à compter du 29 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la restitution effective des lieux et la remise des clefs, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V], en qualité de caution, à payer à la SCI ROCALA la somme de 10.050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 7.530 euros, de l’assignation du 4 février 2025 et 5 février 2025 sur la somme de 7.460 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V], en qualité de caution, à payer à la SCI ROCALA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 avril 2025, échéance de mai 2025, et jusqu’à restitution effective des lieux et remise des clefs, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] à payer à la SCI ROCALA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [E] et Monsieur [R] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX;

DEBOUTE la SCI ROCALA de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE