MINUTE N°25/02894

DOSSIER N° RG 25/00448 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7HK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE

4 Cours Carnot

76500 ELBEUF SUR SEINE

Représenté par M. [T] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [U] [I]

6 Bis rue des Canadiens

Appt 11

76530 LA BOUILLE

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 novembre 2021, la S.A. HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a donné à bail à Madame [U] [I] un local à usage d’habitation situé Appartement 11 – 6 Bis Rue des canadiens à LA BOUILLE (76530), pour un loyer mensuel de 644,71 euros, outre une avance sur charges de 101,25 euros.

Par lettre du 22 novembre 2024 reçue le 9 décembre 2024, la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de sa locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [U] [I] le 27 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 707,79 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 25 février 2025 notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 27 janvier 2025 ;

— ordonne l’expulsion de Madame [U] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Madame [U] [I] à lui payer la somme de 470,27 euros au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 28 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamne Madame [U] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux ;

— condamne Madame [U] [I] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites et le cas échéant aux frais d’expulsion en application de l’article 696 du code de procédure civile;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE fait valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, impartis par le commandement du 27 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 septembre 2025, la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, représentée par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 493.32 euros selon décompte arrêté au 3 septembre 2025.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire mais souligne que les paiements sont irréguliers.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [I], régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 27 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 707,79 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [U] [I] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 3 septembre 2025, Madame [U] [I] demeure redevable de la somme de 493.32 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure pour un montant total de 177,22 euros.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 45,72 euros (6 x7,62 euros) entre le mois d’avril 2024 et septembre 2024.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Madame [U] [I] le 23 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [I] à payer à la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 447,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du diagnostic social et financier que Madame [U] [I] dispose d’un “reste à vivre mensuel” de 652 euros et qu’elle a partiellement repris le paiement des loyers courants. Elle explique avoir 5 enfants à charge et exercer des emplois saisonniers.

La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 12 mois pour se libérer de sa dette.

Conformément à l’accord du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [U] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [U] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 novembre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 22 novembre 2024 et 28 février 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [U] [I] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 novembre entre la S.A. HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE d’une part, et Madame [U] [I] d’autre part, concernant les locaux situés Appartement 11 – 6 Bis Rue des canadiens à LA BOUILLE (76530), sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 447,60 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025, mois d’août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [U] [I] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de la dette en 12 mois, en procédant à 11 versements de 35 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 septembre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE la S.A HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 novembre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 22 novembre 2024 et 28 février 2025;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la S.A.HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE