MINUTE N°25/02849

DOSSIER N° RG 25/00714 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NB5I

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e BARON substituant M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [D] [O]

21 rue Edouard Branly

2ème étage – Appt 002

76160 DARNÉTAL

non comparante

M. [K] [E]

21 rue Edouard Branly

2ème étage – Appt 002

76160 DARNÉTAL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mars 2022, l’O.P.H. HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] un local à usage d’habitation situé 21, rue Edouard Branly, 2ème étage, appartement 002 à DARNETAL (76160), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 372,02 €, outre une avance sur charges.

Le 26 septembre 2023, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O].

Le 7 mars 2024 Monsieur [K] [E] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Maritime d’une demande de traitement de sa situation de surendettement inscrivant à l’état de ses dettes l’arriéré locatif dû à l’O.P.H. HABITAT 76.

Il a également donné congé au bailleur par lettre reçue le 4 avril 2024 par ce dernier.

La commission de surendettement a déclaré sa demande recevable le 9 avril 2024 et l’a orientée vers un moratoire de 24 mois, qu’elle a imposé par une seconde décision 16 juillet 2024.

Le 3 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à Madame [D] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.898,61 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 21 septembre 2024, les mesures imposées par la commission de surendettement concernant la situation de Monsieur [K] [E], pour une dette locative de 871,49€, ont été validées avec une entrée en application du 31 octobre 2024.

Le 27 septembre 2024 le bailleur a également fait signifier à Monsieur [K] [E] une sommation de payer la somme, en principal, de 871,49 €.

Par assignations en date des 9 janvier 2025 et 21 mars 2025, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de faire :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour manquement à ses obligations par application des articles 1217 et 1224 du code civil ;

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] à lui payer la somme de 3.400,45 € au titre des arriérés de loyers et charges échus au 3 novembre 2024 et non encore réglés (dont 871,49 € non exigibles seulement pour Monsieur [K] [E] car concernés par un moratoire banque de France) ;

— condamner Madame [D] [O] à lui payer la somme de 939,85 € au titre des loyers du 4 novembre 2024 au 30 décembre 2024 ;

— condamner Madame [D] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] au paiement d’une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 27 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’O.P.H. HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.400,45 €, concernant la dette due solidairement par Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O]. Il actualise sa demande en paiement concernant Madame [D] [O] seule à la somme de 2.324,64 € et précise que cette dernière ne lui a pas rendu les clefs du logement. Il indique que Monsieur [K] [E] bénéficie d’un plan de surendettement. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés respectivement à étude et à leur dernière adresse connue par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la non-comparution de Madame [D] [O] et de Monsieur [K] [E], il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’O.P.H. HABITAT 76 le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025 délivrée à Madame [D] [O], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 3 septembre 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait commandement à Madame [D] [O] de s’acquitter de la somme de 1.898,61 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement lui a été délivré à personne.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 4 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Madame [D] [O] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux, Madame [D] [O] cause un préjudice à l’O.P.H. HABITAT 76 qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’O.P.H. HABITAT 76 produit le bail en date du 3 mars 2022 ainsi qu’un décompte de créance actualisé, faisant état à la date du 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, d’une dette de 5.725,09 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais de procédure, soit le coût du commandement et de la sommation de payer ainsi que de l’assignation entrant dans les dépens.

Il ressort de ce décompte que des frais d’assurance ont été souscrits pour le compte des locataires à compter du mois d’avril 2023 et sont justifiés par le bailleur qui verse aux débats une mise en demeure, en date du 20 octobre 2022, qu’il leur a adressée de produire leur attestation d’assurance habitation dans le délai d’un mois et, qu’à défaut, il souscrirait à une assurance pour leur compte, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Les frais de dossier pour défaut de retour de l’enquête SLS de l’année 2025 sont également justifiés, le bailleur produisant une lettre de rappel d’y répondre adressée à Madame [D] [O], en date du 5 décembre 2024, visant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Les pénalités OPS de l’année 2024 facturées aux locataires à compter du mois de mars 2024 sont également justifiées par le bailleur qui produit l’enquête en ce sens qu’il leur a adressée le 28 septembre 2023 leur rappelant qu’à défaut de retour de leur part dans le délai d’un mois, des pénalités mensuelles de 7,62 € pourraient leur être réclamées, conformément à l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Néanmoins, à compter de la résiliation du bail, à la date du 4 novembre 2024, les pénalités facturées seront déduites des sommes dues, Madame [D] [O] n’étant redevable que d’indemnités d’occupation égales au seul montant du loyer augmenté des charges.

Le bail en cause comporte une clause de solidarité prévoyant qu’en cas de congé délivré par l’un des co-preneurs celui-ci reste solidairement tenu avec celui resté dans les lieux pendant une durée d’un an à compter de la réception de sa lettre de congé par l’Office, ce nonobstant l’échéance de tacite reconduction.

En l’espèce, l’O.P.H. HABITAT 76 a limité sa demande en paiement à l’égard de Monsieur [K] [E], dont il a reçu le congé le 4 avril 2024, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 3 novembre 2024. De plus, il convient de rappeler que le défendeur bénéficie d’une suspension de l’exigibilité d’une partie de sa dette à hauteur de 871,49 €, ce pendant 24 mois, selon la décision du 21 septembre 2024 de la commission de surendettement.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 3.400,45 €, au titre des loyers et charges, arrêtée au 3 novembre 2024, échéance proratisée de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il y a également lieu de suspendre l’exigibilité de la créance à hauteur de 871,49 €, correspondant à la dette due au 15 avril 2024 selon le décompte du 27 juin 2025, pendant 24 mois à compter du 31 octobre 2024.

Il y a également lieu de condamner Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, au titre des arriérés des indemnités d’occupation la somme de 2.317,02 €, arrêtée au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] in solidum seront condamnés à verser à l’O.P.H. HABITAT 76 une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 4 novembre 2024, du contrat de bail conclu le 3 mars 2022 entre l’O.P.H. HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 21, rue Edouard Branly, 2ème étage, appartement 002 à DARNETAL (76160) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de Madame [D] [O], l’expulsion de l’O.P.H. HABITAT 76 ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, à compter du 4 novembre 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 3.400,45 €, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 3 novembre 2024, échéance proratisée du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND l’exigibilité de cette dette à hauteur de 871,49 € à l’égard de Monsieur [K] [E] jusqu’au 31 octobre 2026 ;

RAPPELLE que cette dernière sera, le cas échéant, réglée selon les modalités adoptées par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Maritime ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 2.317,02 €, au titre des indemnités d’occupation impayées, arrêtée au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [D] [O] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT