COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [O] épouse [Z] c/ [M] [K], Syndicat syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTO RIA, S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (ANA), S.A.S. FONCIA LIGURIE, S.A.R.L. AGENCE DE LA PRESQU ILE devenue FONCIA [Localité 13], S.N.C. BEAUINVEST, Compagnie d’assurances SMABTP, S.A.S. SOMERCO, Compagnie d’assurances GAN ASSURANCES

N° 25/

Du 01 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 18/02793 – N° Portalis DBWR-W-B7C-LSNE

Grosse délivrée à

la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

M^e Frédéric BERGANT

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

la SELARL MCL AVOCATS

M^e Nathalie PUJOL

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le 01 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT, Magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Madame PROVENZANO

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 01 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Mme [U] [O] épouse [Z]

[Adresse 16]

[Localité 2] (ITALIE)

représentée par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

M. [M] [K], entreprise RAFER

[Adresse 5]”

[Localité 12] (PRINCIPAUTÉ DE MONACO)

représenté par Maître Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA, représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 13]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (ANA), prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. FONCIA LIGURIE, représentée par son Président

[Adresse 11]

[Localité 15] FRANCE

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

SAS FONCIA [Localité 13] (anciennement SARL “AGENCE DE LA PREQU’ILE”, représentée par son Président

[Adresse 11]

[Localité 15] FRANCE

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Société Financière du Valencay venant aux droits de la S.N.C. BEAUINVEST, prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/o CONSTRUCTA PROMOTION, ESPACE [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par M^e Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Compagnie d’assurances SMABTP, prise en la personne de son représentant légal en exercice prise en qualité d’assureur responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs couvrant la SNC BEAUINVEST et d’assureur de l’entreprise RAFER

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A.S. SOMERCO , prise en la personne de son Président en exercice

[Adresse 3]

[Localité 15]

Non représentée

Compagnie d’assurances GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, en sa qualité d’assureur multirisques du Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A. GAN ASSURANCES agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, en qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL ANA,

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [Z] née [O] est propriétaire des appartements n°401 et 403 au sein de l’immeuble dénommé Résidence Victoria et situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Ces appartements sont situés au 4ème étage sous la toiture de l’immeuble et Mme [U] [Z] a constaté des infiltrations lors des épisodes pluvieux à compter de 2010.

L’immeuble Résidence Victoria est un ancien hôtel transformé en copropriété dans le cadre d’une opération de rénovation réalisée sous la maîtrise d’ouvrage de la SNC Beauinvest, assurée auprès de la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP).

Les sociétés suivantes sont intervenues dans le cadre des travaux de rénovation :

— la société Somerco en tant que maître d’œuvre, assurée auprès de la SMABTP,

— M. [M] [K], exploitant une entreprise à l’enseigne Rafer, assurée auprès de la SMABTP,

— La société Apave Sudeurope en tant que contrôleur technique.

Les fonctions de syndic de la copropriété ont été successivement exercées par la société Foncia, puis la société l’Agence de la Presqu’Ile et enfin par la société Administrateurs Niçois Associés, assurée auprès de la société Gan Assurances, du 5 janvier 2016 au 18 janvier 2019.

La réception des travaux est intervenue le 18 décembre 2008.

Par ordonnance rendue le 11 octobre 2011, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par Mme [U] [Z], a désigné M. [F] [D] en tant qu’expert et a ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la SNC Beauinvest et du syndicat des copropriétaires Résidence Victoria.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2017.

Par assignation du 7 juin 2018, Mme [U] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert et à l’indemniser pour son préjudice de jouissance.

Une résolution a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2019 autorisant les travaux de reprise de la toiture et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria a fait réaliser ces travaux au cours de l’année 2020.

Par ordonnances des 5 février 2021 et 25 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des appels en cause.

Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2022, Mme [U] [Z] précise qu’elle renonce à poursuivre la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria à faire réaliser les travaux de reprise de la toiture préconisés par l’expert et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  14.352,36 euros, majorée des intérêts de retard à courir jusqu’à complet paiement au titre des travaux d’embellissement effectués,

—  150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

—  7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des constats d’huissier établis et le coût de l’expertise.

Elle fait valoir au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit pour les infiltrations survenues dans les appartements lui appartenant causées par la mauvaise qualité des travaux réalisés sur la toiture de l’immeuble à l’occasion de la transformation de l’hôtel en copropriété.

Elle expose avoir dû faire effectuer à plusieurs reprises des travaux sur les embellissements de ses appartements endommagés par les infiltrations.

Elle explique avoir subi un trouble personnel de jouissance lors de ses séjours à [Localité 13] et ne pas avoir pu tirer des revenus locatifs saisonniers des deux appartements sur une période de dix ans en raison des dégradations liées aux infiltrations se produisant lors de chaque épisode pluvieux.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria :

A titre principal,

— conclut au débouté de Mme [U] [Z] de toutes ses demandes ou sollicite que les demandes soient à tout le moins modérées,

— sollicite la condamnation in solidum de la SNC Beauinvest, son assureur SMABTP, M. [M] [K], entreprise Rafer, et son assureur SMABTP à le relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [U] [Z] en principal et accessoires,

— sollicite la condamnation in solidum de la SNC Beauinvest, son assureur SMABTP, M. [M] [K], entreprise Rafer, et son assureur SMABTP à lui payer la somme de 238.040 euros correspondant au montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres de toiture,

— demande qu’il lui soit donné acte de son désistement des demandes initiales formées à l’encontre de la société Somerco compte tenu de sa disparition,

A titre subsidiaire,

— conclut au débouté de la société Administrateurs Niçois Associés et de son assureur la société Gan Assurances de leur fin de non-recevoir et sollicite leur condamnation in solidum à le relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [U] [Z] en principal et accessoires,

— sollicite la condamnation in solidum de la société Administrateurs Niçois Associés et de son assureur la société Gan Assurances à lui payer la somme de 238.040 euros correspondant au montant des travaux qui ont été nécessaires pour remédier aux désordres de toiture,

Encore plus subsidiairement,

— sollicite la condamnation de la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires, à le relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [U] [Z],

— sollicite la condamnation in solidum de toutes les parties condamnées au principal à son profit à lui payer les entiers dépens recouvrés directement au profit de Maître Vezzani, avocat,

— demande au tribunal de rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par conclusions notifiées le 10 février 2025, la Société Financière du Valencay venant aux droits de la société Beauinvest, conclut à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté de Mme [U] [Z] de ses demandes indemnitaires et du syndicat des copropriétaires de l’intégralité des demandes formées à son encontre. En toute hypothèse, elle sollicite la condamnation in solidum de l’entreprise Rafer et de la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de l’entreprise Rafer, et de la société Beauinvest, à la relever et garantir indemne de toute condamnation éventuelle, que l’exécution provisoire soit écartée et la condamnation in solidum de l’entreprise Rafer et de la société SMABTP et de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées 19 décembre 2024, la société Administrateurs Niçois Associés conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite sa mise hors de cause. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice professionnel (atteinte à la réputation), la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Très subsidiairement, elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés Foncia [Localité 15] et Foncia [Localité 13], anciennement société Agence de la Presqu’Ile, à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre. A titre infiniment subsidiaire, elle demande la condamnation de la société Gan Assurances à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, qu’il soit déclaré n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement et la condamnation in solidum des sociétés Foncia [Localité 15] et Foncia [Localité 13] à lui payer une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi que leur débouté des demandes de condamnation formées à son encontre et notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions en réponse notifiées le 5 avril 2023, les sociétés Foncia [Localité 15] et Foncia [Localité 13] sollicitent leur mise hors de cause, le débouté de la société Administrateurs Niçois Associés et de toute autre partie de leurs demandes portées à leur encontre, la condamnation de la société Administrateurs Niçois Associés à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés directement par Maître Thierry Baudin.

Par conclusions notifiées le 13 février 2025, la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur décennal de M. [M] [K], entreprise Rafer, et d’assureur constructeur non-réalisateur de la SNC Beauinvest :

A titre principal,

— conclut que l’action engagée à son encontre est irrecevable comme prescrite,

— sollicite sa mise hors de cause,

— conclut au rejet de toute demande à son encontre,

A titre subsidiaire,

— sa mise hors de cause,

A titre infiniment subsidiaire,

— conclut au débouté de Mme [Z] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria de leurs demandes au titre des travaux,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires Résidence Victoria à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— le débouté de la société Gan Assurances et de toute autre partie de leurs demandes dirigées à son encontre,

— le débouté de Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires Résidence Victoria au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 24 février 2022, la société Gan Assurances, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria, demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que l’action à son encontre est prescrite, et à défaut que le sinistre était connu avant la souscription de la police d’assurance,

En tout état de cause,

— rejeter comme preuve aux débats les conclusions d’un rapport en l’état au terme d’une expertise non contradictoire,

Subsidiairement,

— juger que les clauses d’exclusion s’appliquent au litige,

Encore plus subsidiairement,

— juger recevable son action récursoire après application de la franchise prévue à sa police, serait alors relevé et garanti in solidum par M. [M] [K], entreprise Rafer et son assureur la SMABTP, la SNC Beauinvest et son assureur la SMABTP, la société Somerco, en appliquant l’exécution provisoire que sur ce chef de demande,

— condamner les parties succombantes in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance recouvrés par la SCP Assus-Juttner Avocats Associés.

Par conclusions notifiées le 27 février 2024, la société Gan Assurances, prise en tant qu’assureur de la société Administrateurs Niçois Associés, conclut au rejet de toute demande formulée à l’encontre de cette société et de son assureur et demande sa mise hors de cause. A titre subsidiaire, elle sollicite que toute éventuelle condamnation de la société Administrateurs Niçois Associés soit limitée à 10 % du montant des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au profit de Mme [U] [Z], la condamnation du syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et le rejet de l’exécution provisoire de droit.

M. [M] [K], exerçant en tant qu’entreprise Rafer, a constitué avocat sans notifier de conclusions avant la clôture de l’instruction.

La société Somerco n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure si bien que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est initialement intervenue le 7 octobre 2024. L’ordonnance de clôture a ensuite été révoquée à la demande des parties pour permettre l’échanges d’écritures. La clôture de l’instruction a été ensuite été fixée au 14 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025 prorogé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nature des désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 et applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport d’expertise déposé le 21 mars 2017 confirme la présence de traces d’infiltrations : « de l’humidité localisée et de traces sèches dans l’appartement 401 ». L’expert conclut que les désordres proviennent « exclusivement à partir de la toiture de l’immeuble. Le couvert de l’immeuble de l’appartement n°401 de M. et Mme [Z] n’est pas assuré » (p. 71).

L’existence des infiltrations survenues dans l’appartement n°401 et le caractère décennal des désordres sont établis et non contestés.

Il est en outre démontré que les infiltrations provenaient de la toiture de l’immeuble constitutive d’une partie commune. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est par conséquent engagée de plein droit pour les préjudices occasionnés en application de l’article 14 précité.

Enfin, le rapport d’expertise précise que l’appartement n°403 ne faisait pas partie du périmètre de la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés, que l’état de cet appartement a été toutefois examiné à la demande du conseil de Mme [U] [Z] et avec l’accord des parties présentes, qu’il a été constaté que cet appartement a également été impacté par les infiltrations mais que les investigations faites ne figurent pas dans le rapport qui a dû être déposé en l’état le 21 mars 2017 (pp. 13-14 et 65).

Il s’ensuit que seuls les désordres affectant l’appartement n°401 sont examinés et démontrés dans le cadre de la présente instance, même si Mme [U] [Z] sollicite la réparation des préjudices subis dans les deux appartements n°401 et 403.

Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires Résidence Victoria

En vertu de l’article 2241 alinéa 1er du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 1792-4-3 du même code précise que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du même code et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

— sur la fin de non-recevoir tirée du délai de forclusion

La société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauivest, fait valoir que la réception des travaux de rénovation est intervenue le 18 décembre 2008 et que le syndicat des copropriétaires aurait dû agir à son encontre avant l’expiration du délai décennal le 18 décembre 2018. Elle soutient que la dénonce d’assignation au fond que le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer le 14 octobre 2019 a été tardive et hors délai.

Elle affirme que l’assignation que Mme [Z] a fait délivrer au syndicat des copropriétaires le 7 juin 2018 n’a pas eu d’effet interruptif à son égard et qu’il appartenait au syndicat de l’assigner dans le délai décennal puisque ses demandes étaient distinctes de celles de Mme [U] [Z].

Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande de Mme [Z] a interrompu la prescription décennale ainsi que le délai pour agir.

En effet, le principe selon lequel l’interruption ne profite qu’à celui qui a agi comporte une exception en matière de copropriété. Il est admis que le syndicat des copropriétaires qui agit en réparation des désordres affectant les parties communes peut se prévaloir de l’effet interruptif de prescription attaché à l’assignation délivrée par un copropriétaire en réparation de son préjudice personnel. Les actions de Mme [U] [Z] et celle du syndicat des copropriétaires tendent à la réparation de dommages indivisibles et l’action introduite par Mme [Z] a eu un effet interruptif à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La fin de non-recevoir tirée du délai de forclusion sera par conséquent rejetée et les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre la société Beauinvest seront déclarées recevables.

— sur les personnes à l’égard desquelles la prescription est interrompue

La SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, fait valoir qu’elle a été attraite aux opérations d’expertise par une ordonnance du juge des référés du 19 octobre 2013 en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage. Elle fait référence à la page 12 du rapport d’expertise sur laquelle l’expert a précisé qu’elle a été attraite dans la cause en « en sa qualité d’assureur dommages ouvrage ». Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ou tout autre concluant doit être débouté de ses demandes dirigées à son encontre en tant qu’assureur de l’entreprise Rafer et en tant que constructeur non réalisateur de la société Beauinvest.

Il convient toutefois de constater que la SMABTP ne verse pas au débat l’acte qui précise en quelle qualité l’action a été engagée à son encontre. La référence à des mentions du rapport d’expertise à cet égard est insuffisante.

La SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, ne rapporte ainsi pas la preuve nécessaire au soutien de ses allégations et le moyen soulevé est inopérant.

— sur l’étendue des désordres

La SMABTP soutient que la prescription est applicable à toute partie s’agissant des désordres affectant l’appartement n°403.

Il convient toutefois de relever que seuls les désordres affectant l’appartement n°401 ont été pris en compte dans le rapport déposé en l’état et que les préjudices examinés dans le cadre de la présente instance le sont uniquement au regard des désordres affectant cet appartement.

— sur la prescription biennale

La société SMABTP fait valoir qu’elle est bien fondée à opposer à ses sociétaires la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances.

Cet article dispose que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

En l’espèce, Mme [Z] n’a pas formulé de demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure de référé expertise.

Les ordonnances rendues par le juge des référés le 19 mars 2013 et le 7 octobre 2014, auxquelles la société SMABTP fait référence, ne sauraient donc pas être retenues comme point de départ du délai biennal de prescription.

L’acte d’assignation au fond délivré le 7 juin 2018 à l’encontre du syndicat des copropriétaires Résidence Victoria aux termes duquel Mme [Z] formule des demandes de travaux sera donc considéré comme « recours de tiers » au sens de l’article L 114-1 du code des assurances.

Le syndicat des copropriétaires Résidence Victoria a donc assigné la société SMABTP par acte du 24 octobre 2019 dans le délai de deux ans à compter du 7 juin 2018.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée à l’encontre de la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, sera rejetée et les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre seront déclarées recevables.

Sur les responsabilités

En vertu de l’article 1792 alinéa 1er du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, l’expert judiciaire précise que les infiltrations sont liées principalement à un dimensionnement défectueux de la noue et à une insuffisance de recouvrement des plaques sous tuiles.

L’expert observe que le maître d’ouvrage la SNC Beauinvest n’a pas produit de diagnostic préalable aux travaux et que cette phase pourtant indispensable ne figure pas dans le contrat d’architecte et son avenant, les documents contractuels ne prévoyant aucune mission de diagnostic de l’existant par le maître d’œuvre. L’expert conclut que « l’absence de diagnostic de l’état existant conjuguée avec la faiblesse de la prescription ‘Vérification couverture’ du CCPT […] ne sont pas étrangères à la constitution de conditions de possibilité des désordres à venir » (pp. 99-100 du rapport).

M. [M] [K] avait quant à lui en charge, selon le rapport d’expertise, la vérification de la couverture de l’immeuble, c’est-à-dire les zingueries, les parements en brisis d’ardoise et la couverture en tuiles rondes. L’expert observe que cette entreprise semble intervenir pour des travaux de « Maçonnerie Générale, Béton armé, Pierre, Peinture … » et s’étonne du fait qu’elle a été chargée à procéder à des vérifications sur des ouvrages de couverture (p. 100).

Il peut en être déduit que l’entreprise Rafer s’est vu confié un rôle limité lors de l’opération de rénovation de la couverture de l’immeuble et que la rénovation de cette couverture a été réalisée sans effectuer de diagnostic approfondi de l’existant. Cela a abouti à des travaux circonscrits à certains éléments qui ne permettaient pas de remédier à la vétusté et à l’état dégradé de la toiture existante.

La mission confiée au contrôleur technique Apave Sudeurope concernant la solidité de la toiture se limite aux parties visibles.

La SNC Beauinvest insiste sur sa qualité de constructeur non réalisateur et soutient qu’elle s’est entourée de professionnels compétents pour mener l’opération de rénovation et qu’elle s’est appuyée sur leur expertises professionnelles.

Il ressort toutefois des éléments de la procédure que les différents intervenants à l’opération de construction se sont vus confier par la SNC Beauinvest des missions limitées et que le travail nécessaire préalable de vérification de l’état de la toiture existante n’a pas été effectué afin de concevoir et avant de réaliser des travaux de rénovation adaptés.

Les infiltrations ont été dénoncées seulement deux ans après les travaux de rénovation.

Sur la base de ces éléments, la SNC Beauivest et M. [M] [K] seront condamnés in solidum à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des demandes indemnitaires formées par Mme [U] [Z] et pour les travaux de reprise de la toiture.

Il convient enfin de constater, en application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le désistement du syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à l’encontre de la société Somerco compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire en cours, l’extinction partielle de l’instance à son égard et le dessaisissement du tribunal.

Sur les préjudices de Mme [U] [Z]

— sur le préjudice matériel

Mme [U] [Z] indique avoir dû fait entreprendre à plusieurs reprises en cours d’instance des travaux de remise en état des plafonds et des peintures des appartements.

Elle produit six factures de la société Piromalli dont une seule concerne l’appartement n°401, les cinq autres portant sur des travaux ayant été réalisés dans l’appartement n°403.

La facture n°16/0318 datée du 15 mars 2016 pour un montant de travaux de 1.224,30 euros TTC porte sur des travaux de remplacement de lames et de laine de verre et de reprise de peinture réalisés dans l’appartement n°401.

Ces travaux correspondent à la nature des dommages engendrés par les infiltrations et seront indemnisés à hauteur de 1.224.30 euros TTC.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [U] [Z] précise qu’elle est domiciliée en Italie et que l’appartement n°401 constitue une résidence secondaire.

L’acte notarié produit pour l’appartement n°401 acquis en 2010 précise qu’il s’agit d’un appartement deux pièces d’une superficie de 44,22 m2 qui dispose d’un séjour avec une cuisine, une chambre, une salle de douche et un wc.

Mme [U] [Z] fait valoir que ce type d’appartement est très recherché par une clientèle étrangère, qu’il peut être facilement loué cinq mois dans l’année de mai à septembre et qu’elle aurait pu le louer pour un loyer moyen de 2.300 euros par mois.

Elle produit une évaluation établie le 15 janvier 2016 par l’agence immobilière Bovis pour la valeur locative de l’appartement.

L’évaluation note que l’appartement est situé dans un immeuble avec concierge, piscine et parking et qu’il ne dispose pas de terrasse et de vue sur mer.

L’évaluation indique que l’appartement n°401 pourrait être loué à un prix de 2.900 à 3.000 euros par mois en haute saison comprenant les mois de juillet et août, 2.400 à 2.500 euros par mois en moyenne saison comprenant les mois de mai, juin et septembre et 1.200 à 1.300 euros par mois en basse saison d’octobre à avril.

Mme [U] [Z] explique qu’elle a subi un trouble de jouissance causé par les infiltrations lors de ses séjours à [Localité 13]. Elle précise que les dégradations liées aux infiltrations se produisant lors de chaque épisode pluvieux ont empêché la location de l’appartement.

Les parties défenderesses répliquent que Mme [U] [Z] a été victime d’infiltrations ponctuelles mais qu’elle ne pourrait pas prétendre aux sommes réclamées puisque les infiltrations étaient limitées à l’appartement n°401 et qu’il n’est pas démontré que cet appartement était totalement ou partiellement inhabitable, quelle partie de celui-ci était impactée et pendant quelle durée.

Elles critiquent l’augmentation importante de la demande indemnitaire de Mme [Z] figurant dans l’assignation et observent qu’elle n’a jamais évoqué son intention de donner son appartement en location mais a déclaré qu’il s’agissait d’une résidence secondaire pour jouissance personnelle et qu’elle n’a pas produit de contrats de location avant ou après les infiltrations.

Mme [Z] n’a effectivement versé au débat aucun document quant à la location de l’appartement n°401 avant ou après les désordres auxquels il a été remédié en 2020.

L’expert a confirmé la présence d’infiltrations dont témoignaient des taches sèches au moment des investigations, mais a observé l’absence de flaques d’eau.

Il précise en page 101 de son rapport que les époux [Z] ne lui ont pas communiqué des éléments relatifs à la nature et à l’évaluation de leur préjudice de jouissance.

L’expert a en outre observé que les intempéries n’engendreraient pas systématiquement des infiltrations et que celles-ci survenaient uniquement en cas de « pluviométrie abondante associée à une direction de vent précise » (p. 65).

Les constats d’huissier versés aux débats ne démontrent que des dommages limités.

Eu égard aux infiltrations ponctuelles qui ont affecté l’appartement entre 2010 et 2020, aux caractéristiques de celui-ci, à son usage en tant que résidence secondaire et à l’absence d’éléments démontrant sa mise en location avant et après les désordres, Mme [U] [Z] sera indemnisée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria à hauteur de 10.000 euros pour son préjudice de jouissance causé par les infiltrations.

La SNC Beauinvest et M. [M] [K] seront condamnés à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation.

S’agissant des rapports entre co-obligés, et après l’examen du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

— SNC Beauinvest : 80 %

— M. [M] [K] : 20 %

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’expert précise en page 100 de son rapport qu’il n’a pas pu chiffrer le coût des travaux sur la base des devis communiqués par le syndicat des copropriétaires lors des opérations d’expertise en ce que les travaux prévus dans ces devis n’étaient « pas susceptibles de remédier aux désordres rencontrés » et ne correspondaient pas aux spécifications techniques formulées par l’expert dans sa note n°14.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux environ trois ans après le dépôt du rapport d’expertise par la société [Localité 15] Charpente et sous la maitrise d’œuvre de la société Salve-Elena pour un coût total de 238.040 euros. Il en justifie par la production des factures correspondantes et du marché confié à la société [Localité 15] Charpente signé le 2 décembre 2019 et contenant une description détaillée des travaux.

La SNC Beauinvest conteste la demande en son principe et son montant. Elle note qu’un devis de la société [Localité 15] Charpente a été porté à la connaissance de l’expert et que celui-ci a été en désaccord avec ce devis et le chiffrage y figurant. Elle reproche au syndicat d’avoir procédé à la réfection de l’ensemble de la toiture ainsi qu’un défaut de production de la facture définitive de la société [Localité 15] Charpente et du procès-verbal de réception des travaux.

Il est cependant acquis que les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés en 2020 et qu’ils ont mis fin aux infiltrations.

Il convient également d’observer que l’expert n’a pas exprimé de désaccord quant au coût des devis transmis, mais uniquement quant aux travaux proposés puisqu’il a estimé qu’ils ne sont pas de nature à mettre fin aux désordres.

L’expert note dans son rapport que la géométrie de la noue est insatisfaisante dans la mesure où elle ne permet pas de recueillir les eaux de pluie et de les évacuer efficacement hors la toiture. Il précise que la charpente et la couverture de l’immeuble comportent des matériaux d’origine et de datation très différentes, que le bureau de contrôle a détecté des attaques xylophages, que l’état d’une verrière, qui ne figure pas dans le dossier du permis de construire et qui s’avère par ailleurs inutile après le changement de destination de l’immeuble, est particulièrement délabré.

L’expert souligne en outre à plusieurs reprises l’absence de réponses apportées par le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre et l’entreprise Rafer à ses questions relatives à la conception et à la mise en œuvre des travaux réalisés sur la toiture.

La SNC Beauinvest n’a produit aucun devis ou élément technique qui démontre que les travaux décrits dans le marché de travaux confié par le syndicat des copropriétaires à la société [Localité 15] Charpente ont excédé les spécifications techniques formulées par l’expert et que la toiture pouvait était reprise de façon ponctuelle en assurant son étanchéité pérenne.

Sur la base de ces éléments, elle sera condamnée in solidum avec l’entreprise Rafer intervenue sur la toiture de l’immeuble à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les travaux effectués à hauteur de 238.040 euros.

S’agissant des rapports entre co-obligés, et après l’examen du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

— SNC Beauinvest : 80 %

— M. [M] [K], entreprise Rafer : 20 %

Sur la couverture souscrite par l’entreprise Rafer

La société SMABTP fait valoir que l’activité de « Couverture » n’a pas été souscrite par l’entreprise Rafer et n’est pas comprise dans le cadre de la police d’assurance.

Les conditions particulières de la police d’assurance de M. [M] [K], entreprise Rafer, précisent que les activités suivantes sont garanties :

« 2112 Maçonnerie […]

2311 Charpente : entreprise qui assure la fabrication ou la fourniture et la pose d’ouvrages courants de charpente jusqu’à 12 mètres de portée, ainsi que la fabrication ou la fourniture et la pose d’escaliers sur poteaux, y compris les mains courantes. Elle assure également et la pose de charpentes en bois lamellé-collé dans la limite de 12 mètres de portée

611 Peinture et ravalement […] »

Le marché de travaux confié à M. [M] [K], entreprise Rafer, et versé aux débats précise que celle-ci accepte les travaux du « macro lot n°01 Démantèlement – Démolitions – Terrassements reprises en sous œuvre – Fondations spéciales – Gros œuvre maçonnerie – Enduits de façade – Vérification de la couverture ».

L’activité de vérification de la couverture en cause dans le présent litige n’est pas couverte par la police d’assurance souscrite et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formulées à l’encontre de la société SMABTP au titre des travaux réalisés sur la couverture de l’immeuble par l’entreprise Rafer.

* * *

Eu égard aux responsabilités énoncées et aux condamnations prononcées au titre des demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires, les recours contre les sociétés Administrateurs Niçois Associés, Foncia [Localité 15], et Foncia [Localité 13], la société Gan Assurances deviennent sans objet et ne seront pas examinés.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la société Administrateurs Niçois Associés

La société Administrateurs Niçois Associés sollicite l’indemnisation du préjudice causé par une atteinte à sa réputation à hauteur de 30.000 euros.

Elle ne verse toutefois aucun justificatif au soutien de sa demande.

A défaut de preuve du préjudice allégué, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judicaire de M. [F] [D], et à payer à Mme [U] [Z] la somme de 7.000 euros comprenant le coût des trois constats d’huissier dressés à son initiative en 2011.

La SNC Beauivest, M. [K] et la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest et de M. [K] seront condamnés in solidum à relever et garantir le syndicat des copropriétaires pour cette condamnation selon la contribution à la dette précisée ci-dessus :

— SNC Beauinvest : 80 %

— M. [M] [K], entreprise Rafer : 20 %

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria sera condamné à payer la somme de 800 euros à la société Administrateurs Niçois Associés, la somme de 800 euros aux sociétés Foncia [Localité 15] et Foncia [Localité 13], ensemble, et la somme de 800 euros à la société Gan Assurances, prise en sa qualité d’assureur de la société Administrateurs Niçois Associés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparait pas inéquitable que la société Gan Assurances, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, soit déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire n’est pas de droit. Nécessaire compte tenu de l’ancienneté et la nature du litige, elle sera ordonnée conformément à l’article 515 ancien du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria situé [Adresse 4] à [Localité 13] de ses demandes à l’égard de la société Somerco, l’extinction de l’instance à son égard et le dessaisissement du tribunal ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du délai de forclusion décennale ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances ;

DECLARE recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria à l’encontre de la SNC Beauinvest devenue Société Financière du Valencay ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria à payer à Mme [U] [Z] née [O] les sommes suivantes :

—  1.224.30 euros TTC au titre des travaux de reprise effectués dans l’appartement n°401 ;

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance ;

—  7.000 euros, en ce compris le coût des trois constats d’huissier dressés à son initiative en 2011 en 2011 ;

CONDAMNE in solidum la SNC Beauinvest devenue Société Financière du Valencay, la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, et M. [M] [K], entreprise Rafer, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [U] [Z] née [O] ;

FIXE la contribution à la dette de réparation dans les rapports entre co-obligés comme suit :

— SNC Beauinvest, devenue Société Financière du Valencay : 80 %

— M. [M] [K], entreprise Rafer : 20 %

CONDAMNE in solidum la SNC Beauinvest devenue Société Financière du Valencay, la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, et M. [M] [K], entreprise Rafer, à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria pour les travaux effectués sur la toiture de l’immeuble à hauteur de 238.040 euros ;

S’agissant des rapports entre co-obligés, et après l’examen du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

— SNC Beauinvest : 80 %

— M. [M] [K], entreprise Rafer : 20 %

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria à payer à société Administrateurs Niçois Associés, à la société Gan Assurances, prise en sa qualité d’assureur de la société Administrateurs Niçois Associés, et aux sociétés Foncia [Localité 15] et Foncia [Localité 13], ensemble, la somme de 800 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judicaire de M. [F] [D] ;

CONDAMNE in solidum la SNC Beauinvest devenue Société Financière du Valencay, la société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SNC Beauinvest, et M. [M] [K], entreprise Rafer, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Victoria de la condamnation aux dépens comme suit :

— SNC Beauinvest, devenue Société Financière du Valencay : 80 %

— M. [M] [K], entreprise Rafer : 20 %

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT