DOSSIER N° RG 25/01586 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NJ6U

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76040 ROUEN

Représentant : Mme [F] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [R] [P] née [G]

17 rue Newton

LOMBARDIE 1 – Imm Polux

76000 ROUEN

comparant

M. [Q] [P]

17 rue Newton

LOMBARDIE 1 – Imm Pollux

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 20 Mars 2026

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2008, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Mme [R] [G] un logement situé 17 rue Newton, Bâtiment Lombardie 1 – Pollux – Etage 3 – Appartement 32, ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 331,41 euros, outre une provision sur charges de 163,02 euros et des divers de 7,17 euros.

Par un avenant au contrat locatif le 10 juin 2014, M.[Q] [P] est devenu titulaire du contrat de location au même titre que Mme [R] [P] née [G] à compter de cette date, suite à la déclaration de cohabitation effectuée par la locataire.

Par lettre du 3 mars 2025 reçue le 10 mars 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Mme [R] [P] et M.[Q] [P].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 848,87 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier d’une assurance a été signifié au locataire le 18 juin 2025.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 28 août 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Mme [R] [P] et M.[Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Dire Mme [R] [P] et M.[Q] [P] occupant sans droit ni titre des lieux sis à 17 rue Newton – Bâtiment LOMBARDIE 1 – POLLUX – Etage 3 – Appartement 32, 76000 ROUEN ;

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [R] [P] et M.[Q] [P] par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivrée le 18 juin 2025 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [R] [P] et M.[Q] [P] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] au paiement de la somme principale de 3 083,33 euros au titre des arriérés de loyer, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 25 août 2025 selon décompte joint, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de la signification du commandement de payer les loyers, et ce conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] en tous les dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, de sa notification auprès de la préfecture, ainsi que le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

— Rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civil.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 29 août 2025.

À l’audience du 20 mars 2026, l’OPH ROUEN HABITAT, représenté par Mme [F], munie d’un pouvoir, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette d’un montant de 2 203,42 euros arrêté au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Il a indiqué que les locataires avaient repris le versement intégral du loyer courant.

Il ne s’est pas opposé à l’octroi des délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [R] [P], citée par procès-verbal de remise à étude, a comparu en personne.

Elle a fait valoir que M.[Q] [P] n’habite plus dans le logement depuis le 20 septembre 2025 et qu’elle est donc seule avec ses 5 enfants. Elle a indiqué être aide-soignante et percevoir un salaire mensuel de 1 700 euros .

Elle a sollicité des délais de paiement d’un montant de 50 euros par mois en plus de son loyer résiduel d’un montant de 209 euros, et la suspension de la clause résolutoire.

M.[Q] [P], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M.[Q] [P], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH ROUEN HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 29 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [R] [P] et M.[Q] [P] le 18 juin 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 11 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 2 203,42 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 355,23 euros, compris dans les dépens.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 34,42 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT ne démontre pas avoir adressé de sommation ses locataires de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine,la lettre simple envoyée le 12 novembre 2024 n’étant pas suffisante ni de les avoir informés de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de la dette locative.

Mme [R] [P] et M.[Q] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2 169 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 11 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commadement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 1 848,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du dernier décompte versé que Mme [R] [P] et M.[Q] [P] ont repris le paiement du loyer courant. Mme [R] [P] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Mme [R] [P] et M.[Q] [P] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 19 août 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [P] et M.[Q] [P] qui succombent, sont condamnés, in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Mme [R] [P] et M.[Q] [P], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à payer la somme de 50 euros à l’OPH ROUEN HABITAT.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH ROUEN HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 juillet 2008 concernant le logement situé 17 rue Newton, Bâtiment Lombardie 1 – Pollux – Etage 3 – Appartement 32, ROUEN (76000)(76000), donné en location à Mme [R] [P] et M.[Q] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 août 2025 ;

DIT que Mme [R] [P] et M.[Q] [P] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2 169 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 11 mars 2026, mois de février 2026 inclus,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 1 848,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [R] [P] et M.[Q] [P] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Mme [R] [P] et M.[Q] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH ROUEN HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Mme [R] [P] et M.[Q] [P] sont condamnés à verser solidairement à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 19 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [P] et M.[Q] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025, de la signification de l’assignation du 28 août 2025n de la dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [P] et M.[Q] [P] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE