DOSSIER N° RG 25/01255

N° Portalis DB2W-W-B7J-NGR4

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e Julie-Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [M] [Y]

3 bis rue Ledru Rollin

76100 ROUEN

comparant en personne

Mme [J] [U]

3 bis rue Ledru Rollin

76100 ROUEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 02 Février 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant un bail verbal, la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE a loué à M. [M] [Y] et Mme [J] [U] un logement situé 3 bis rue Ledru Rollin à ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel actualisé de 511,91 euros, outre une provision sur charges de 127,95 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 868,09 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 8 avril 2025. La dette n’ayant pas été payée, par acte du 30 juin 2025, la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de M. [M] [Y] et Mme [J] [U] ;

— Dire que M. [M] [Y] et Mme [J] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement loué ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [Y] et Mme [J] [U] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au paiement de la somme principale de 1 868,09 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 24 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 ;

— Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au paiement des dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

À l’audience du 2 février 2026, la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE était représentée par Maître KRAIEM qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance.

M. [M] [Y] et Mme [J] [U] ont comparu en personne. Ils ont expliqué être dans l’attente du renouvellement de leurs titres de séjour et ont précisé qu’un rappel de la CARSAT d’un montant de 6 000 euros allait leur être versé. Ils ont demandé à bénéficier de délais de paiement qui commenceraient à s’appliquer trois mois après la décision à intervenir. Ils ont également demandé à être autorisés à se maintenir dans les lieux.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 3 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que M. [M] [Y] et Mme [J] [U] paient leur loyer de façon irrégulière et n’ont rien réglé depuis juillet 2025. Ceci suffit à caractériser la défaillance des locataires. Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de location à compter de la signification de la présente décision.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à M. [M] [Y] et Mme [J] [U] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2025 dont il ressort que la dette est de 5 742,39 euros.

M. [M] [Y] et Mme [J] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner à payer à la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 5 742,39 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 1 868,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En l’absence de contrat de location et les locataires étant concubins, la condamnation ne peut être solidaire.

Sur les délais de paiement

M. [M] [Y] et Mme [J] [U] demandent à bénéficier de délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans les lieux. En l’absence de contrat de location comportant une clause résolutoire, les locataires ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il convient d’accorder à M. [M] [Y] et Mme [J] [U] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [M] [Y] et Mme [J] [U] qui succombent, sont condamnés aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [M] [Y] et Mme [J] [U] à payer à la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail du logement situé 3 bis rue Ledru Rollin à ROUEN (76100) donné en location à M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au jour de la signification de la présente décision ;

DIT que M. [M] [Y] et Mme [J] [U] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Y] et Mme [J] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 3 bis rue Ledru Rollin à ROUEN (76100), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Y] et Mme [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE conjointement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 656,55 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE conjointement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] à payer à la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 5 742,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 1 868,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [Y] et Mme [J] [U] à s’acquitter de cette somme en 20 versements de 270 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois, trois mois après la signification du présent jugement, le 21ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y] et Mme [J] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 30 juin 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [U] à payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE