DOSSIER N° RG 25/01895 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NMQY

JUGEMENT RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGIREP

POLYLOGIS SERVICE CLIENT

BP 10744

77017 MELUN CEDEX

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [R] [H] épouse [Q]

5 Rue Amedè Meraux

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2003, la SA LOGIREP a donné à bail à Madame [R] [H] et à Monsieur [V] [Q] un appartement situé 11 allée Henri Matisse au PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 304,27 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 304,27 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 mars 2003, signé le 14 mars 2003.

Par courrier en date du 15 septembre 2006, Madame [R] [H] a informé du décès de Monsieur [V] [Q] et un avenant a été signé en date du 23 novembre 2006 actant du transfert du bail à son profit, en date du 1er novembre 2006, moyennant un loyer mensuel principal de 329,48 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2022, la SA LOGIREP a fait signifier à Madame [R] [H] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire pour un montant de 1.156 euros .

Madame [R] [H] a quitté les lieux loués le 22 décembre 2022 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 26 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2024 (revenue pli avisé non réclamé), la SA LOGIREP a mis en demeure Madame [R] [H] de payer la somme de 3.787,59 euros au titre du solde locatif (loyers et charges impayés et réparations locatives).

Par assignation en date du 3 octobre 2025, la SA LOGIREP a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne Madame [R] [H] à lui payer la somme de 3.351,82 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure du 16 février 2024 ;

— condamne Madame [R] [H] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREP fait valoir que Madame [R] [H] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [R] [H] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre. Elle précise qu’il a été déduit le montant du dépôt de garantie ainsi que la régularisation des charges.

A l’audience du 30 mars 2026, la SA LOGIREP, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 22 juillet 2025, Madame [R] [H] demeure redevable de la somme de 3.351,82 euros.

Il résulte de ce décompte le montant des réparations locatives réclamé qui sera examiné ultérieurement pour un montant de 1.033,87 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de recouvrement de loyers pour un montant total de 130,13 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [H] à payer à la SA LOGIREP, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.883,55 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 304,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA LOGIREP verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 14 mars 2003, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 26 décembre 2022.

L’analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants :

S’agissant des murs de la chambre n°2

Il résulte de l’état des lieux de sortie que le papier peint de la chambre n°2 a été arraché, ce qui ne peut être dû à la vétusté inhérente à l’occupation du logement.

Il n’est toutefois pas justifié du montant des réparations dès lors que la facture produite de la société PREDIA ne mentionne pas cette intervention.

S’agissant de l’interrupteur et de la prise de courant de la cuisine, du dégagement, de l’entrée et du séjour

Il résulte de l’état des lieux de sortie que les interrupteurs de la prise de courant sont encrassés dans la cuisine, dans le dégagement et dans l’entrée ainsi que dans le séjour, nécessitant leur remplacement.

Il est justifié alors de condamner la locataire à payer la somme de 158,78 euros.

S’agissant du remplacement de la porte intérieure du rangement 1

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la porte intérieure est cassée.

Toutefois, il n’est pas justifié du montant des réparations, dès lors que la facture produite de la société PREDIA ne mentionne pas cette intervention.

S’agissant de la peinture de la salle de bain et de la porte intérieure du séjour

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la peinture de la salle de bain est encrassée, sans qu’il ne soit apporté d’autres précisions sur la signification, de telle sorte qu’il ne sera pas demandé à la locataire de l’indemniser.

Il en va de même pour la porte intérieure du séjour dont il est uniquement précisé qu’elle est encrassée.

S’agissant du remplacement de la prise téléphone

Il est mentionné sur l’état des lieux de sortie qu’elle est encrassée mais il n’est pas justifié par la production de la société PREDIA du montant des réparations.

S’agissant des clés

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que 4 badges du hall d’entrée ont été fournis lors de l’entrée dans les lieux mais qu’un seul badge hall a été restitué, de telle sorte qu’il est justifié de condamner Madame [H] à payer la somme de 45 euros.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Madame [R] [H] sera donc condamnée à payer à la SA LOGIREP la somme de 203,78 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [R] [H] sera condamnée à verser à la SA LOGIREP une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la SA LOGIREP la somme de 1.883,55 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 304,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 février 2024  ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la SA LOGIREP la somme de 203,78 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 304,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA LOGIREP du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la SA LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT