TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [B], [D],

Madame, [Z], [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08844 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AI

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH, ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur, [B], [D], ,

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [Z], [D], ,

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08844 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2014 l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] sur des locaux situés au, [Adresse 4] (4ème étage porte 4G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 533,63 euros à la prise d’effet du bail intervenue le 6 octobre 2014.

Par actes de commissaire de justice du 6 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2297,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] le 7 janvier 2025.

Par assignations du 29 septembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] et de tous les occupants de leur chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4863,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2025 inclus,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 janvier 2026, l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2026, s’élève désormais à 7664,92 euros. L’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire ne réglant que partiellement le loyer. Il s’oppose à l’octroi de délais.

Mme, [Z], [D] expose qu’elle est séparée et divorcée de Monsieur, [B], [D] et vit avec son fils de 13 ans. Elle exerce en qualité d’adjointe administrative à l’hôpital et perçoit un salaire de 1876 euros nets. Elle indique qu’elle n’a pas payé son loyer depuis septembre 2025 mais qu’elle a repris le paiement partiel des loyers et fait valoir qu’un dossier FSL est en cours. Elle souhaite payer la dette par des mensualités de 200 euros en plus du loyer. Mme, [Z], [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de surendettement.

Monsieur, [B], [D], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le contrat de bail a été renouvelé tacitement pour une période de trois ans le 1er octobre 2023 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 13. 2) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré aux locataires le 6 janvier 2025 vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2297,63 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2025, à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et le bailleur s’oppose à l’octroi de délais suspendant la clause résolutoire. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 susvisé.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la présence d’un enfant au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte par ailleurs des articles 220 et 262 du code civil que les époux sont solidairement tenus, jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il s’en déduit que le conjoint cotitulaire du bail reste tenu solidairement envers le bailleur du paiement des loyers et charges afférentes au domicile familial, lesquelles constituent des dettes ménagères, jusqu’à ce que mention du jugement de divorce ait été faite en marge des registres de l’état civil (3e Civ., 02 février 2000, n°97-18.924, n°97-18.924).

En l’espèce, l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2026, M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] lui devaient la somme de 7664,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [Z], [D] indique à l’audience qu’elle est divorcée de M., [D], elle ne justifie cependant ni d’une dénonciation du bail acceptée par le bailleur et entraînant sa libération, ni d’une décision de justice retirant la qualité de cotitulaire du bail, ni de ce que le logement aurait cessé d’être le domicile du ménage au sens de l’article 1751 du code civil. Le seul départ matériel de l’époux des lieux est, en lui-même, inopérant à l’égard du bailleur et ne le libère pas de ses obligations contractuelles, tant que le bail se poursuit aux mêmes conditions à l’égard du couple.

Par conséquent, M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] demeurent tous deux débiteurs des loyers et charges dus au titre du bail litigieux. Le bailleur est donc fondé à solliciter leur condamnation conjointe au paiement de l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 7664,92 euros.

M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 752,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [B], [D] et Mme, [Z], [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 3 octobre 2014 entre l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M., [B], [D] et Mme, [Z], [D], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] (4ème étage porte 4G) est résilié depuis le 6 mars 2025, à minuit,

DIONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [B], [D] et Mme, [Z], [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 4] (4ème étage porte 4G) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGEONS de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 752,74 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] à payer à l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 7664,92 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnité d’occupation, décompte arrêté au 15 janvier 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M., [B], [D] et Mme, [Z], [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 janvier 2025 et celui des assignations du 29 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge