DOSSIER N° RG 25/01838 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NL7K

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

SA Le Foyer [Q]

185 rue du Pré de la Roquette

BP 20

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Représentée par Mme [K] [W], munie d’un mandat spécial

DEFENDEURS :

M. [J] [E]

1 rue de Saintonge

Appt 31 – 3ème étage

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

non comparant, non représenté

Mme [L] [B]

1 rue de Saintonge

Appt 31 – 3ème étage

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Avril 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2021, la SA le Foyer [Q] a donné à bail à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] un logement situé 1 rue de Saintonge – Appartement 31 – 3ème étage SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 301,16 euros, outre une provision sur charges de 59,80 euros.

Par saisine électronique du 17 juillet 2025, la SA le Foyer [Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Maritime (CCAPEX) pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 075,18 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, de justifier de l’assurance et de l’occupation du logement a été signifié au locataire le 23 juillet 2025.

Par acte du 25 septembre 2025, la SA le Foyer [Q] a fait assigner Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 23 juillet 2025;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] au paiement de la somme principale de 1 121,44 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 22 septembre 2025 selon décompte joint, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date de la signification du commandement de payer les loyers, et ce conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] au paiement de tous les dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, ainsi que le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

— Rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 29 septembre 2025.

À l’audience du 9 avril 2026, la SA le Foyer [Q], dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 500 euros arrêté à la date du 8 avril 2026.

Elle précise qu’elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire uniquement pour loyers impayés.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B], cités par procès-verbal de remise à étude, n’ont pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B], cités par procès-verbal de remise a étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA le Foyer [Q] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 29 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Maritime (CCAPEX) par la SA le Foyer [Q] le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] le 23 juillet 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 septembre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA le Foyer [Q] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA le Foyer [Q] verse aux débats un décompte arrêté au 7 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 407,91 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 92,09 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 25 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] les 29 septembre 2025 et 18 novembre 2025 pour leur demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre leur avis d’impôt de l’année 2025 sur les revenus 2024. Il est également produit un courrier du 11 décembre 2025 leurnotifiant qu’à défaut pour eux d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité leur serait facturé à compter de janvier 2026. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La dette actualisée s’élève donc a un montant de 382,91 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à la SA le Foyer [Q] la somme de 382,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 7 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du dernier décompte versé que Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] ont repris le paiement du loyer courant.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 24 septembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] à payer à la SA le Foyer [Q] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA le Foyer [Q] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 juin 2021 concernant le logement situé 1 rue de Saintonge – Appartement 31 – 3ème étage SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 septembre 2025 ;

DIT que Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] à payer à la SA le Foyer [Q] la somme de 382,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 7 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] à s’acquitter de cette somme en 7 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 8e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA le Foyer [Q] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] soient condamnés à verser solidairement à la SA le Foyer [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 24 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025, de la signification de l’assignation du 25 septembre 2025, de la dénonciation à laCCAPEX et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [L] [B] à payer à la SA le Foyer [Q] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE