REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN Pôle des Affaires Civiles Jugement du 19 Mai 2026 LE JUGE DE L’EXPROPRIATION STATUANT PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU CODE DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE

DOSSIER N° : N° RG 26/00001 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NRCF

MINUTE N° :

AFFAIRE: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le nuémro 720 500 206 et représenté par son directeur général C/ X Y

NAC: Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500 206 et représenté par son directeur général, dont le siège social est sis […] Assisté de Maître Jonathan AZOGUI du cabinet SENSEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants

DÉFENDEUR

M. X Y, demeurant […]

non constitué

EN PRÉSENCE DE:

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Direction Régionale des Finances Publiques

France […] […]

M. Gilles GAR[…]C, Inspecteur des finances publiques,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION: JUGE UNIQUE: Marie HAROU GREFFIER: Valérie LIDOUREN

JUGEMENT: réputé contradictoire et en premier ressort L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Mars 2026 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Mai 2026, Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, Cadre Greffier, présent lors du prononcé.

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EXPOSE DU LITIGE:

Dans le cadre du projet d’aménagement de la tranche 2 d’Eurochannel II sur les communes de Dieppe et Martin-Eglise (76), une procédure d’utilité publique a été diligentée.

Par arrêté préfectoral en date du 29 juillet 2022, la déclaration d’utilité publique du projet est intervenue. Parmi les parcelles impactées, figure celle située […] (76370) cadastrée section […] d’une superficie de 1235 m2 comme appartenant à M. Z Y. Par arrêté préfectoral du 16 mai 2023, la parcelle considérée a été déclarée cessible au profit de l’Etablissement Public Foncier de Normandie. Par ordonnance du 23 février 2024, la juridiction de l’expropriation a déclaré la parcelle expropriée et envoyé l’Etablissement Public Foncier de Normandie en possession. Par mémoirevalant offre reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 09 janvier 2026, l’Etablissement public foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation de Seine Maritime aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à M. Z Y, après transport sur les lieux expropriés et auditions des parties, en présence du commissaire du

gouvernement.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé la date de la visite et l’audition des parties au 24 mars 2026.

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Dans son mémoire de saisine, l’autorité expropriante sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité totale due à M. Z Y à la somme de 9 3[…] euros au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] sise […] (76370) décomposée comme suit: 7904 euros (indemnité principale) et 1 436 euros (indemnité de remploi). Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 11 mars 2026, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant total de l’indemnisation à 9 3[…] euros se décomposant en une indemnité principale de 7904 euros et une indemnité de remploi de 1 436 euros. Le transport sur les lieux a été effectué en présence de M^e AZOGUI, conseil représentant l’EPFN, et de M. Gilles GAR[…]C, commissaire du gouvernement. Les parties comparantes ont ensuite développé les éléments de leurs mémoires et conclusions. L’exproprié n’a pas constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur l’indemnité de dépossession:

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en application de celles du premier alinéa de l’article L322-2 du code précité. Sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. Toutefois, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation et qu’il n’est pas compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. La parcelle considérée doit être en l’espèce évaluée à la date de la présente décision et selon sa consistance au 23 février 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. S’agissant de la date de référence, elle est incluse dans le périmètre de la […]C Eurochannel et soumise au droit de préemption urbain. Elle doit donc être évaluée selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLU en vigueur et dont la demière modification date du 29 décembre 2022.

À la date du 29 décembre 2022, la parcelle, d’une superficie de 1 235 m2, était située en zone Uya du plan local d’urbanisme qui correspond à une zone à vocation économique intercommunale et intercommunautaire relatif aux autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires correspondant au parc d’activités Eurochannel de part et d’autre de la route départementale N°920. Elle correspond à une bande de terre agricole de terrain plat, de forme longitudinale quasi rectangulaire, enherbée et non cultivée, libre de toute occupation. Elle est affectée par des risques géologiques dès lors qu’il existe des indices de cavité souterraine. Il n’est pas discuté que sa valeur doit être déterminée en considération de son usage de terrain à bâtir à vocation économique au sein de la […]C et par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.

L’Etablissement Public Foncier de Normandie cite sept références correspondant à des mutations récentes de terrains nus situés à proximité et compris dans le même zonage, à savoir: – terme 1: cession par acte notarié du 12 décembre 2023 des parcelles cadastrées section […] numéros 38 et 44 de 11 872 m2 (situées à […] au sein de la DUP et affectées de cavités) au prix de 91 772 euros, soit au prix de 7,73 euros le m2, – terme 2: cession par acte notarié du 29 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] numéro 41 de 1 090 m2 (située à […] au sein de la DUP et affectée de cavités) au prix de 6 976 euros, soit au prix de 6,[…] euros

le m2,

— terme 3: accord amiable de cession des 7 avril 2022 et 16 janvier 2024 de la parcelle cadastrée section […] numéro 37 de 515 m2 (située à […] au sein de la DUP) au prix de 4 120 euros, soit au prix de 8 euros le m2, -terme 4: cession du 5 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section ZC numéro 49 de 138 510 m2 au prix de 721 873 euros, soit au prix de 5,21 euros le m2, -terme 5: cession du 15 février 2024 de la parcelle cadastrée section ZB numéro 10 de 8 422 m2 au prix de 37 900 euros, soit au prix de 4,50 euros le m2, -terme 6: cession du 2 décembre 2024 des parcelles cadastrées section ZC numéros 13 et 14 de 61 005 m2 au prix de 363 000 euros, soit au prix de 5,95 euros le m2, terme 7: cession du 20 mai 2025 de la parcelle cadastrée section […] numéro 42 de 1 420 m2 au prix de 10 224 euros, soit au prix de 7,20 euros le m2. Le commissaire du gouvernement fait état des mêmes termes de comparaison (termes 1, 2, 3, 7) et y ajoute les références suivantes correspondant à des décisions rendues par la juridiction de l’expropriation: terme 8: jugement du 10 juin 2024 afférent à la parcelle cadastrée section […] numéro […] de 1 174 m2 (située à […]) au prix de 7 513 euros, soit au prix de 6,[…] euros le m2,

— terme 9: jugement du 10 juin 2024 afférent à la parcelle cadastrée section Al numéros 466 de […] 543 m2 (située à Dieppe) au prix de 357 514 euros, soit au prix de 8,82 euros le m2, -terme 10: jugement du 10 juin 2024 afférent à la parcelle cadastrée section […] numéro 43 de 1 233 m2 (située à […]) au prix de 9 371 euros, soit au prix de 7,60 euros le m2. Les accords amiables intervenus dans le cadre de la déclaration d’utilité publique ont été fondés sur les évaluations du service des domaines et permettent ainsi au juge de l’expropriation de faire application des dispositions de l’article L322-8 du code de l’expropriation et de prendre pour base les prix qui ont résulté de ces cessions amiables.

Comme le relève le commissaire du gouvernement, ces références sont homogènes et le prix varie essentiellement en fonction de l’impact des cavités affectant les parcelles en effet, les termes 3 et 9 correspondant aux valeurs hautes ne sont impactés par aucune cavité alors que les termes 2 et 8 qui constituent des valeurs basses sont ceux dont les parcelles sont le plus impactées (impact de 50%). Enfin, les termes 1,7 et 10 qui correspondent aux valeurs intermédiaires sont ceux dont les parcelles sont faiblement impactées par une cavité.

La parcelle considérée étant similaire aux termes 2 et 8 compte tenu de l’impact des cavités à hauteur de […] à 50%, il convient de retenir une valeur moyenne de 6,[…] euros le m2 conformément au montant proposé communément par l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement. En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de 1 235 m2 x 6,[…] euros-7904 euros Concernant l’indemnité de remploi, en application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, elle est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale de la parcelle expropriée et doit donc être liquidée comme suit:

20% sur 5 000 euros 1 000 euros 15% sur 2 904 euros = 435,60 euros Soit 1 435,60 euros arrondie à 1 436 euros

L’indemnité totale de dépossession foncière, est ainsi égale à la somme de

9 3[…] euros, soit:

-7904 euros au titre de l’indemnité principale -1 436 euros au titre de l’indemnité de remploi

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’Etablissement public foncier de Normandie sera condamnée aux dépens.

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PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, Fixe à la somme totale de 9 3[…] euros l’indemnité à payer par l’Etablissement public foncier de Normandie à M. Z Y au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] sise […] (76370) se décomposant comme suit: 7904 euros au titre de l’indemnité principale et 1 436 euros au titre de l’indemnité de remploi, Rejette toutes les autres demandes des parties, Condamne l’Etablissement public foncier de Normandie aux dépens, en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation,

Le juge de l’expropriation,

Signé électroniquement:

Marie HAROU L0036513

Le greffier,

Signé

électroniquement: Valérie LIDOUREN AA

SHEAT

PUBLIQUE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.