RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 24 mars 2026

MINUTE N° 26/271

N° RG 25/00998 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RFWR

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Président,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 20 février 2026 et de Cécile CANDAS, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC

dont le siège social est situé, [Adresse 1]

représentée par Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : R 098, et par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, demeurant, [Adresse 2], avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. P’TIT FRAIS

dont le siège social est situé, [Adresse 3], et dans les lieux loués situés, [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre-Philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés les 3 et 10 septembre 2025, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SAS P’TIT FRAIS, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L 145-45 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1728, 1729, 1741, 1752 à 1762 du code civil, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

Au soutien de ses prétentions, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC expose que :

— par acte sous seing privé du 13 avril 2018, venant aux droits de la SCI VILLEBON 504, elle a donné à bail commercial à la SAS P’TIT FRAIS, pour une durée de 12 ans, des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé dans le bâtiment KERRIA au, [Adresse 5], [Adresse 6] sis, [Adresse 7] à Villebon-Sur-Yvette, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 19.000 euros payable trimestriellement et d’avance,

— face à l’inertie des mises en demeure adressées, datées des 24 février et 13 mai 2025, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC a fait délivrer à la SAS P’TIT FRAIS un commandement de payer les 22 et 28 mai 2025 qui est demeuré infructueux,

— malgré les tentatives de résolution amiable, la SAS P’TIT FRAIS demeure débitrice au titre des loyers et charges de la somme de 17.649,28 euros, dont prorata effectué afin d’arrêter les sommes dues à la date d’acquisition de la clause résolutoire (soit le 29 juin 2025), selon décompte établi le 14 août 2025.

Initialement appelée le 7 octobre 2025 et après un premier renvoi au 21 novembre suivant, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2026 au cours de laquelle la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en actualisation de créance signifiée contradictoirement le 14 novembre 2025 aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L 145-45 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1728, 1729, 1741, 1752 à 1762 du code civil, elle sollicite de :

— dire et juger que la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 avril 2018 à la date du 29 juin 2025, et subséquemment la résiliation de ce bail,

— ordonner l’expulsion des locaux objet du bail conclu le 13 avril 2018 de la société P’TIT FRAIS et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir,

— condamner la SAS P’TIT FRAIS au paiement provisionnel de la somme de 8.775,50 euros à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC, correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par cette dernière, à raison de l’obligation non sérieusement contestable du preneur stipulée au bail d’appréhension par le bailleur dudit dépôt de garantie à titre de premiers dommage et intérêts,

— fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la SAS P’TIT FRAIS, faisant droit à cette demande, condamnera la SAS P’TIT FRAIS à son paiement, à compter du 30 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et condamner en tant que de besoin la SAS P’TIT FRAIS au paiement provisionnel de cette indemnité, à la somme de :

— concernant le loyer : 155,11 euros par jour

— concernant les charges : 14,10 euros par jour

— concernant la taxe bureaux (TASS) : 1,18 euros par jour

— concernant la taxe de stationnement : 0,75 euros par jour

— concernant la taxe foncière : 13,71 euros par jour

— dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT, l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 1er trimestre 2025 (137,29), et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

— condamner la SAS P’TIT FRAIS au paiement provisionnel des sommes suivantes :

➢ 17.928,84 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 juin 2025,

➢ 316,96 euros de pénalités de retard,

➢ 1.566,60 euros de clause pénale à 10%,

➢ 293,83 euros au titre des intérêts de retard,

➢ 278,82 euros au titre des frais de commandement de payer, délivrés les 22 et 28 mai 2025,

➢ 196,25 euros au titre de l’assignation délivrée au siège social,

➢ 187,85 euros au titre de l’assignation délivrée dans les locaux loués,

➢ 65,63 euros au titre de la levée de l’état des créanciers inscrits,

— condamner la SAS P’TIT FRAIS à régler à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, outre tous autres frais à intervenir comprenant l’assignation la levée des états,

— débouter la SAS P’TIT FRAIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions éventuelles à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement assignée et constituée, la SAS P’TIT FRAIS n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur la demande de résiliation du bail

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC justifie, par la production du bail commercial daté du 13 avril 2018, des mises en demeure datées des 24 février et 13 mai 2025, du commandement de payer délivré les 22 et 28 mai 2025 et du décompte actualisé au 4e trimestre 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS P’TIT FRAIS, n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans le mois du commandement.

Le bail dérogatoire du 5 décembre 2022 comporte, page 32, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou indemnités d’occupation, et/ou charges ou impôts et taxes et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement général de l’ensemble immobilier ou du règlement de copropriété et un mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC a fait délivrer les 22 et 28 mai 2025 à la SAS P’TIT FRAIS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme, en principal, de 15.665,95 euros, au titre des loyers impayés dus au 2e trimestre 2025 inclus.

La SAS P’TIT FRAIS ne comparaissant pas, n’offre aucune explication et elle apparaît ne s’être donc pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 29 juin 2025.

Il convient de considérer la SAS P’TIT FRAIS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, à défaut la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des impayés de loyers

1) S’agissant des impayés de loyers, charges et taxes

Il résulte du commandement de payer délivré les 22 et 28 mai 2025 qu’est réclamée une somme, en principal, de 15.665,95 euros, d’arriérés locatifs arrêtés au terme du 2e trimestre 2025 inclus, pour le bail dérogatoire.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées, la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC sollicite la condamnation de la SAS P’TIT FRAIS à lui payer la somme provisionnelle de 17.928,84 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 juin 2025.

Au regard de ces éléments et au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, il convient de constater que la dette locative s’établit à un montant d’impayé de 17.928,84 (20.106,23 – 2.177,39) euros au 29 juin 2025 inclus.

Il convient ainsi de considérer que la SAS P’TIT FRAIS est débitrice d’une somme de 17.928,84 euros pour le bail commercial et qu’il convient de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs arrêtés au 29 juin 2025 inclus, pour la part non sérieusement contestable.

Enfin, la demande de paiement provisionnel de la somme de 8.775,50 euros correspondant au dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts alors que celui-ci est destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2) S’agissant des indemnités d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC réclame le paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 30 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, égale à :

— concernant le loyer : 155,11 euros par jour,

— concernant les charges : 14,10 euros par jour,

— concernant la taxe bureaux (TASS) : 1,18 euros par jour,

— concernant la taxe de stationnement : 0,75 euros par jour,

— concernant la taxe foncière : 13,71 euros par jour.

Le maintien dans les lieux de la SAS P’TIT FRAIS causant un préjudice à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 29 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

3) S’agissant de la clause pénale et indemnités contractuelles

La SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC sollicite également la condamnation de la SAS P’TIT FRAIS à lui payer les sommes provisionnelles de :

➢ 316,96 euros de pénalités de retard,

➢ 1.566,60 euros de clause pénale à 10%,

➢ 293,83 euros au titre des intérêts de retard,

➢ 278,82 euros au titre des frais de commandement de payer, délivrés les 22 et 28 mai 2025,

➢ 196,25 euros au titre de l’assignation délivrée au siège social,

➢ 187,85 euros au titre de l’assignation délivrée dans les locaux loués,

➢ 65,63 euros au titre de la levée de l’état des créanciers inscrits.

Mais, la clause pénale tout comme les pénalités contractuelles s’analysant comme une clause pénale, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elles ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Par ailleurs, les frais de commandement de payer, comme ceux de l’assignation de la levée de l’état des créanciers inscrits, relèvent des dépens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS P’TIT FRAIS sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation, de signification d’actualisation des conclusions et de levée des états.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité il convient de condamner la SAS P’TIT FRAIS à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire insérée au bail à compter du 29 juin 2025 ;

DIT que la SAS P’TIT FRAIS devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai ;

AUTORISE la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II, à défaut de libération dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, à faire procéder à l’expulsion de la SAS P’TIT FRAIS et de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier situé dans le bâtiment, [Adresse 8] au, [Adresse 5], [Adresse 6] sis, [Adresse 7] à, [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNE par provision la SAS P’TIT FRAIS à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC une somme de 17.928,84 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation du bail commercial, arrêtés au 29 juin 2025 inclus ;

CONDAMNE par provision la SAS P’TIT FRAIS à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant mensuel du loyer augmenté des provisions de charges et taxes normalement dû contractuellement, à compter 30 juin 2025, pour le bail commercial, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et des indemnités contractuelles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS P’TIT FRAIS à payer à la SNC UNITED FRANCE 2024 PROPCO II SNC la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS P’TIT FRAIS aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation, de signification en actualisation des conclusions et de levée des états.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,