TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Annexe 2

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00514

N° RG 25/01227 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3WN

Le 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 puis prorogée au 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt deux Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

ET :

Société URBAN VITALIM N2, représentant M. [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

L’EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2022, la société URBAN VITALIM N2 a donné à bail à Monsieur [R] [S] un appartement de 68 m2, situé [Adresse 5], moyennant un loyer initial de 548 euros par mois, outre une provision sur charges de 137 euros par mois.

Souhaitant obtenir le décompte et la régularisation annuelle des charges, après plusieurs vaines demandes adressées à la société ESSET, mandataire de la société URBAN VITALIM N2, Monsieur [R] [S] a saisi la commission départementale de conciliation des Côtes d’Armor le 25 avril 2023.

Au terme d’un avis rendu le 22 juin 2023, en l’absence du propriétaire ou de son mandataire, la commission a “demandé au propriétaire de produire les justificatifs maintes fois demandés par le locataire et de procéder à la régularisation des charges”.

Par courrier en date du 28 juin 2024, Monsieur [R] [S] a demandé à la société URBAN VITALIM N2 “la régularisation des charges locatives depuis son entrée dans les lieux le 27 avril 2022, jusqu’à la dernière situation des charges réelles connues”, en soulignant que le 1er juin 2024, le gestionnaire du syndic a procédé à un réajustement des décomptes des charges locatives des années 2022, 2023 et 2024, car les décomptes de charges précédemment fournis calculaient les charges de chauffage au tantième, au lieu de les calculer à la consommation réelle (via les compteurs)”.

Faute de réponse, Monsieur [R] [S] a, par courrier du 9 septembre 2024, mis en demeure la société URBAN VITALIM N2 de lui communiquer le diagnostic de performance énergétique du logement, de réparer l’installation de la sonnette (dysfonctionnement précédemment signalé) et de procéder à la régularisation des charges locatives.

Par courrier du 2 mars 2025, Monsieur [R] [S] a rappelé à la société URBAN VITALIM N2 qu’aucune régularisation des charges n’avait, à ce jour, été effectuée et a réitéré ses demandes, y ajoutant des demandes indemnitaires en réparation d’un préjudice moral et des troubles subis.

Monsieur [R] [S] a saisi un conciliateur de justice aux fins de tenter une conciliation avec Monsieur [P], représentant de la société URBAN VITALIM N2, en vain, puisque le conciliateur a dressé un constat de carence le 4 mai 2025, en raison de l’absence de réponse aux sollicitations de la société bailleresse.

C’est dans ces conditions que, par requête en date du 23 mai 2025, reçue au greffe le même jour, Monsieur [R] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir :

Condamner la société URBAN VITALIM N2 à lui rembourser la somme de 1 247,38 euros au titre du trop-perçu de charges pour les années 2022 et 2023, outre intérêts au taux légal, évalués à 187,11 euros ;Condamner la même au paiement de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;Condamner la même au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice sanitaire lié à la présence de moisissures dans le logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

Monsieur [R] [S], comparant en personne, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de sa position, il a notamment exposé que le syndic avait reconnu que les charges devaient être calculées sur la base de la consommation réelle et qu’un remboursement avait été effectué au mandataire, sans qu’il n’en ait perçu le bénéfice ; que la société FONCIA lui avait communiqué un décompte faisant apparaître un trop-perçu de 1 247,38 euros.

Monsieur [R] [S] a renoncé à sa demande au titre du préjudice sanitaire, mais il a maintenu sa demande de 500 euros au titre du préjudice moral, invoquant notamment le dysfonctionnement persistant de la sonnette, empêchant le facteur de le joindre et l’obligeant à se déplacer pour retirer ses colis.

Il a également sollicité la communication du diagnostic de performance énergétique du logement.

La société URBAN VITALIM N2, bien que régulièrement convoquée par le greffe par LRAR distribuée le 11 juin 2025, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par note en délibéré, Monsieur [R] [S] a communiqué la copie du contrat de bail régularisé avec la société URBAN VITALIM N2, comme y étant expressément invité.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande qua dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu au titre des charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail et du décompte fourni par Monsieur [R] [S], que celui-ci a versé une provision mensuelle de charges d’un montant de 137 euros.

Monsieur [R] [S] produit également le document relatif à la régularisation des charges concernant l’appartement, lot n° 42, fourni par le syndic de copropriété qui a procédé à un recalcul des charges de chauffage sur la base de la consommation réelle, et non plus selon la répartition aux tantièmes.

Selon ce document, il apparait que les montants de 1 176,86 euros pour l’année 2022 et de 863,76 euros pour l’année 2023, soit un total de 2040,62 euros, ont été arrêtés comme correspondant aux charges effectivement dues au titre du logement.

Le bail ayant pris effet le 27 avril 2022, Monsieur [R] [S] a versé une somme de 1 114,26 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2022 (18,26 euros au prorata pour le mois d’avril 2022 + 137 euros x 8 mois, du mois de mai au mois de décembre 2022).

La charge réelle des charges afférente à cette même année, pendant la durée d’occupation de Monsieur [R] [S] était de 797,06 euros ((1 176,86 euros : 12 = 98 euros par mois) / 13,06 euros au prorata pour le mois d’avril 2022 + 98 euros x 8 mois, du mois de mai au mois de décembre 2022).

Il en résulte un trop-perçu par la bailleresse de 317,20 euros (1 114,26 euros – 797,06 euros).

Pour l’année 2023, Monsieur [R] [S] a versé 1 644 euros (137 euros x 12 mois) au titre des provisions pour charges.

La charge réelle afférente à cette même année était de 863,76 euros.

Il en résulte un trop-perçu par la bailleresse de 780,24 euros (1 644 euros – 863,76 euros).

Défaillante, la société URBAN VITALIM N2 ne conteste ni le bien-fondé, ni le montant du trop-perçu.

Par conséquent, la société URBAN VITALIM N2 sera condamnée à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 1 097,44 euros (317,20 euros + 780,24 euros) au titre du remboursement du trop-perçu de charges locatives 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de la requête introductive d’instance.

Sur la demande de communication du DPE

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2023 « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire ».

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la remise de ce document au locataire qui le sollicite.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] soutient qu’aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été communiqué lors de la conclusion du bail, ni postérieurement mais il justifie l’avoir réclamé à maintes reprises.

La société URBAN VITALIM N2 ne produit aucun élément de nature à établir la remise du DPE.

Défaillante le jour de l’audience, elle ne conteste pas ce manquement.

Dès lors, il y a lieu de constater le défaut de fourniture du diagnostic de performance énergétique et de condamner la société URBAN VITALIM N2 à communiquer à Monsieur [R] [S] le diagnostic de performance énergétique du logement loué, au plus tard dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Monsieur [R] [S] sollicite la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral qu’il estime avoir subi en raison des multiples tentatives préalables de résolution amiable du litige et du dysfonctionnement persistant de la sonnette du logement.

Il résulte en effet des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [S] a, à plusieurs reprises, informé son bailleur du dysfonctionnement de la sonnette, depuis son entrée dans les lieux, sans qu’aucune réparation ne soit effectuée malgré ces signalements répétés et que de nombreux échanges sont intervenus avec le mandataire de la bailleresse afin de tenter de résoudre amiablement le litige.

La société URBAN VITALIM N2 ne conteste ni la réalité de ce dysfonctionnement, ni sa carence à y remédier.

Par conséquent, la société URBAN VITALIM N2 sera condamnée à verser à Monsieur [R] [S] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral résultant du trouble de jouissance subi et en réparation des tracasseries administratives.

Sur la demande de 2000 euros au titre du préjudice sanitaire

Monsieur [R] [S] s’est désisté de cette demande le jour de l’audience.

Il convient de lui en décerner acte.

Sur les dépens

Succombant à l’instance, la société URBAN VITALIM N2 sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la société URBAN VITALIM N2 à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 1 097,44 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges locatives 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 ;

CONDAMNE la société URBAN VITALIM N2 à communiquer à Monsieur [R] [S] le diagnostic de performance énergétique du logement loué au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la société URBAN VITALIM N2 à verser à Monsieur [R] [S] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

DECERNE ACTE à Monsieur [R] [S] de son désistement de sa demande de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice sanitaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la société URBAN VITALIM N2 aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 22 décembre 2025.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à [R] [S]

—  1 CCC par LS

à Société URBAN VITALIM N2, représentant M. [P]

—  1 CCC au dossier

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