TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00350

N° RG 23/00356 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FKMB

Le 25 Juillet2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE et Madame [J], greffière stagiaire

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 25 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt cinq Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.C.I. BATIS MAINS,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Audrey DEGOUEY, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [V] [L],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Assistée par M^e Rozenn DELPIERRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2023-002985 du 16/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2011, et prenant effet le même jour, Madame [I] [S], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL Etude GUEGAN Immobilier, a consenti pendant trois ans, à Madame [V] [L], la location d’un appartement à usage d’habitation de 65m2, sis [Adresse 5], comprenant également un garage et une cave, moyennant un loyer mensuel total initial et révisable de 340€ et une provision sur charges à hauteur de 110€, soit un total de 450€ par mois.

La S.C.I. BATIS MAINS est devenue propriétaire de cet appartement le 1er mars 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2022, la S.C.I. BATIS MAINS a fait délivrer à Madame [L] un congé pour vendre à la date du 1er juin 2023, avec une offre préférentielle d’achat à hauteur de 100 000€ (pli signé par cette dernière le 8 novembre 2022).

En date du 11 juillet 2023, une sommation interpellative de payer une somme de 1355,85€ en principal, lui transmettant les quittances de loyers depuis mars 2018 et l’enjoignant par ailleurs de communiquer une date de sortie des lieux, a été signifiée en personne à Madame [L].

Par acte signifié en date du 22 août 2023, la S.C.I. BATIS MAINS a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin que, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, il :

Au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— Constate ou prononce la résiliation de plein droit du contrat de bail en application du congé pour vendre, et ce a compter du 1er juin 2023

— Ordonne consécutivement l’expulsion de Madame [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin

— Autorise en tant que de besoin la S.C.I. BATIS MAINS a faire transporter les meubles garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix au frais de Madame [L]

— Juge que le dépôt de garantie sera acquis par la S.C.I. BATIS MAINS de plein droit à titre d’indemnisation du préjudice subi

— Condamne Madame [L] à payer à la S.C.I. BATIS MAINS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel à savoir 530€ à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamne Madame [L] à payer à la S.C.I. BATIS MAINS la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamne Madame [L] à payer à la S.C.I. BATIS MAINS la somme de 2500€ e, application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamne aux dépens.

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 23 août 2023.

Le diagnostic social et financier, transmis au greffe de la juridiction le 29 septembre 2023 fait mention du fait que Madame [L] était divorcée depuis le 27 mars 2018, qu’elle vivait seule avec sa fille de 10 ans, qu’elle percevait 2120,90€ d’allocations au total, APL, allocations familiales, allocation adulte handicapé et allocation enfant handicapé incluses. Il indique que les impayés de loyers étaient engendrés par l’augmentation significative des charges et un litige avec le bailleur, Madame [L] dénonçant être harcelée par lui et précisant que l’installation électrique était défectueuse, qu’elle n’avait en revanche pas sollicité de diagnostic et qu’elle regrettait qu’un certain nombre de réparations ne soient pas effectuées par le propriétaire malgré ses demandes. Le diagnostic fait état de la difficulté de Madame [L] à trouver un nouveau logement depuis le congé pour vendre et de son accord pour qu’une demande de mesure d’ASLL « Recherche de logement » soit déposée en sa faveur.

Madame [L] ayant volontairement déménagée le 27 février 2024, un procès-verbal de constat d’huissier portant état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 29 février 2024 par Me [K], commissaire de justice.

Après plusieurs renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été appelée et retenue le 19 mai 2025.

A l’audience, la société S.C.I. BATIS MAINS, représentée par son conseil, modifie ses demandes initiales et sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

Au visa des articles 1101 et suivants, 1730 du code civil et 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— Déboute Madame [L] de l’ensemble de ses prétentions

— La condamne au paiement de la somme de 1 368€ à la S.C.I. BATIS MAINS en règlement du désencombrement des locaux loués

— La condamne au paiement de la somme de 3050€ à la S.C.I. BATIS MAINS en indemnisation des réparations locatives qui lui incombent

— La condamne au paiement de la somme de 2 556,35€ au titre des rappels de charges et loyers impayés

— La condamne au paiement de la somme de 450€ au titre des sous loyers du garage perçus,

— La condamne au paiement de la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts,

— La condamne à la somme de 2 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions et par le moyen de conclusions écrites et détaillées auxquelles elle se réfère à l’audience, la S.C.I. BATIS MAINS fait valoir que le décompte actualisé au 21 février 2024 des loyers et charges impayés met en évidence un solde débiteur à hauteur de 2 556,35€. Elle indique par ailleurs que Madame [L] a laissé, en quittant le logement, de nombreux encombrants dans l’appartement, dans le hall de l’immeuble, dans la cave et le box, qu’elle ne s’est pas manifestée et n’a rien débarrassé par la suite malgré les demandes en ce sens, ce qui a contraint le demandeur à faire intervenir une société spécialisée. Aussi, la S.C.I. BATIS MAINS invoque le fait d’avoir récupéré un logement avec des murs et plafonds dégradés au départ de Madame [L], à laquelle la société impute ainsi à minima un mauvais entretien des locaux et envers laquelle la société sollicite la condamnation à 30% du montant total de la réfection à neuf des murs de l’appartement. Également, la S.C.I. BATIS MAINS indique n’avoir pas donné son accord écrit pour que Madame [L] puisse sous-louer sa place de garage entre novembre 2019 et août 2020 de sorte qu’elle est redevable des sous-loyers. Enfin, la S.C.I. BATIS MAINS fait valoir son préjudice financier et moral engendré par l’attitude de sa locataire qui a empêché la mise en vente effective de l’appartement et a manqué à ses obligations contractuelles.

En réponse aux prétentions de la défenderesse, la S.C.I. BATIS MAINS invoque d’une part que les seules réclamations faites par Madame [L] sont ultérieures au congé pour vendre, d’autre part que la société a toujours répondu aux demandes de réparation, et enfin que la locataire ne parvient pas à justifier de l’indécence du logement, du harcèlement ni d’un préjudice de jouissance, pouvant ouvrir droit à indemnisation.

Lors de l’audience, Madame [L], assistée de son conseil, sollicite du juge qu’il déboute la S.C.I. BATIS MAINS de ses prétentions et qu’il condamne cette dernière au paiement de la somme de 7 950€ au titre des dommages et intérêts, à la somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa demande de rejet et par le moyen de conclusions écrites et détaillées auxquelles elle se réfère à l’audience, Madame [L] fait valoir que tous les meubles, à l’exception de deux, ont été enlevés en date du 27 février 2024 et qu’elle n’a pas pu débarrasser les deux restants dans la mesure où elle n’avait plus les clefs. Par ailleurs, elle invoque avoir reçus les lieux en 2011 dans un état déjà dégradé de sorte que la réfection des murs ne lui est pas imputable. Aussi, Madame [L] conteste avoir sous-loué le garage, expliquant avoir dû se garer dans la rue du fait d’une perte de télécommande et de la présence d’encombrants dans le garage. Elle s’oppose au calcul des provisions sur charge dans la mesure où elle avait droit à une restitution systématique avant le rachat de l’immeuble par la S.C.I. BATIS MAINS, et explique avoir toujours payé ses loyers.

A l’appui de sa demande en indemnisation, Madame [L] fait valoir, au visa de l’article 1719 du code civil, avoir vécu dans un appartement insalubre, humide et insécurisé, notamment à compter de 2020, et avoir dû faire intervenir son beau-frère pour faire des travaux devant l’inaction de la S.C.I. BATIS MAINS. Elle explique avoir informé son bailleur de l’indécence du logement, et avoir été harcelée par lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT FORMEE PAR LA SCI BATIS MAINS

Sur la demande de paiement au titre du règlement du désencombrement des locaux loués

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le procès-verbal de constat d’huissier dressé contradictoirement en date du 29 février 2024 met en évidence que le box était encombré, qu’il était impossible d’accéder à la cave et que la locataire avait stocké des affaires personnelles dans les parties communes de l’immeuble. Le commissaire de justice établit par ailleurs que Madame [L] s’est engagée à les retirer dans un délai de 8 jours à compter du 29 février 2024, et le cas échéant a accepté que le propriétaire les enlève aux frais de la locataire.

Madame [L], pour justifier qu’elle ne pouvait se libérer de son obligation, fournit au juge une lettre en date du 17 septembre 2024, soit sept mois plus tard, de la Régie de Quartier ayant effectué son déménagement et mentionnant que seule une armoire et un petit meuble devaient être enlevés, que faute de clefs, l’enlèvement n’avait pas pu avoir lieu, et qu’elle était prête à revenir pour y procéder.

Or, Madame [L] ne prouve ni n’avoir pris contact avec son ancien bailleur pour effectuer l’enlèvement des meubles dans le délai imparti, ni avoir organisé ultérieurement le débarras de la cave et du box avec la Régie de Quartier, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle n’a pas satisfait à son obligation d’enlever ses meubles telle qu’elle s’était engagée à le faire.

La S.C.I. BATIS MAINS fournit un devis en date du 20 avril 2024 de la SARL ART-EMIS évaluant à 1368€ le débarras des derniers meubles de l’appartement, des encombrants dans les parties communes et dans la cave.

Le coût inscrit sur le devis étant manifestement disproportionné par rapport à la quantité de meubles restant à évacuer, Madame [L] sera condamnée au versement de la somme de 300€ à la S.C.I. BATIS MAINS en règlement du désencombrement des locaux loués.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

L’article 1730 du code civil prévoit que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il la reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit d’une part répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

L’article 1755 du code civil prévoit que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Il ressort des dispositions précitées que les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures ou revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et ainsi de la vétusté.

En l’espèce, la S.C.I. BATIS MAINS sollicite du juge qu’il condamne Madame [L] à lui verser la somme de 3050€, correspondant à 30% du devis relatif au lessivage, remplacement du revêtement et de la peinture des murs, plafonds et boiseries d’un montant de 10 169,17€ TTC.

Il résulte en effet du procès-verbal de constat du commissaire de justice portant état des lieux de sortie de Madame [L] en date du 29 février 2024 que le logement est globalement ancien et que de ce fait, la peinture est vieillie que ce soit sur les murs, le plafond ou les plinthes, qu’elle comporte des trous, dégoulinures et traces visibles, notamment au niveau des meubles enlevés, des emplacements de cadre, autour des robinets ou des ampoules, que la tapisserie est dégradée voire déchirée à certains endroits.

Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement en date du 1er juin 2011 que des tâches, des trous, des traces de cadres et des éclats étaient déjà visibles sur la peinture des murs, des plinthes et des plafonds, peinture qui s’avérait aussi être écaillée à plusieurs endroits, notamment autour des ampoules ou des robinets. Il était aussi visible à cette époque que le papier peint était déchiré à plusieurs endroits.

Les photographies prises lors de la visite du demandeur, nouveau propriétaire, le 25 juillet 2018 font état d’un logement en apparence entretenu et ne permettent pas d’examiner les éventuels défauts des murs, plafonds et boiseries en détail.

La S.C.I. BATIS MAINS indique avoir constaté des couches de gras, des murs jaunis par la cigarette et un numéro de téléphone inscrit sur un des murs de l’appartement, mais ces éléments ne ressortent pas du procès-verbal de constat.

Dès lors, compte tenu de l’état initial dans lequel ont été loués les locaux, de la durée de la location et de l’absence d’élément probant sur un éventuel manque d’entretien du logement par Madame [L], il y a lieu de considérer que les travaux de revêtement initiés par le demandeur dont il sollicite la participation financière de cette dernière sont davantage des travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux, occupés par la locataire durant 13 ans, plus que par des dégradations imputables à Madame [L].

En conséquence, la S.C.I. BATIS MAINS sera déboutée de sa demande de condamnation en indemnisation des réparations locatives.

Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. BATIS MAINS sollicite du juge qu’il condamne Madame [L] à la somme de 2 556,35€ au titre des rappels de charges et loyers impayés, selon décompte arrêté au 21 février 2024 et versé aux débats.

La société liste dans son propre décompte :

— Un montant de 1318€ de loyers impayés hors charges entre 2018 et le mois de février 2024 inclus,

— Un montant de 1088,35€ de régularisation de charges entre 2018 et le mois de janvier 2024 inclus,

— Un montant de 150€ de provisions pour charges impayées pour le mois de février 2024.

Si Madame [L] conteste le principe et le montant de la dette et fournit ses relevés de compte à cette fin, le juge constate qu’elle ne produit que les relevés de compte correspondant aux mois effectivement intégralement payés voire surpayés apparaissant sur le décompte du demandeur et ne verse pas les autres aux débats.

En revanche, elle produit aussi les quittances de loyer que la S.C.I. BATIS MAINS a signé en date du 31 mai 2023 et a joint à sa sommation interpellative à l’attention de la locataire le 11 juillet 2023. Ces quittances de loyer font état du fait que la société BATIS MAINS atteste avoir reçu l’intégralité des paiements au titre du loyer et des provisions pour charges pour la période du 1er mars 2018 au 31 mars 2023 à l’exception de 23€ sur l’année 2021, et 47€ sur l’année 2022 et qu’enfin il reste à payer 343€ pour l’échéance du mois d’avril 2023.

Il n’est, dans le décompte fourni par le demandeur et hormis l’échéance du mois de mai 2023 pour laquelle il reste à payer 313€, fait ensuite mention d’aucun défaut de paiement jusqu’en février 2024, demeuré intégralement impayé.

De plus compte tenu de la sommation interpellative, acte interruptif de prescription, la prescription triennale n’est pas acquise.

En conséquence, s’agissant des loyers impayés hors charges entre 2018 et le mois de février 2024 inclus, la somme due par Madame [L] s’élève à hauteur de 1106€ (23 + 47 + 343 + 313 + 380).

Par ailleurs, s’agissant de la régularisation des charges entre 2018 et le mois de janvier 2024, le décompte établit un solde de charges restant impayées à hauteur de 1159,54€ et la S.C.I. BATIS MAINS produit les justificatifs.

Madame [L] s’oppose sur le principe de la régularisation des charges, estimant qu’elles sont plus élevées qu’avant, ce que les pièces confirment, mais elle ne fournit aucun élément de nature à les contester.

Par ailleurs, il ressort du décompte que Madame [L] n’a pas réglé la somme de 150€ de provisions pour charges du mois de février 2024 et cette dernière ne réagit pas sur ce point.

Ainsi, Madame [L] sera condamnée à verser à la S.C.I. BATIS MAINS la somme de 2415,54€ (1106 + 1159,54 + 150) correspondant aux loyers et charges impayées.

Sur la demande de paiement au titre des sous-loyers du garage

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

L’article 546 du code civil prévoit que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement par droit d’accession. Aux termes de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Les sous-loyers sont alors des fruits civils produits par la chose immobilière, en l’occurrence le garage, et compte tenu du fait qu’ils reviennent ainsi au propriétaire par le mécanisme de l’accession sauf accord écrit contraire de celui-ci.

En l’espèce, la S.C.I. BATIS MAINS sollicite du juge qu’il condamne Madame [L] au paiement de la somme de 450€ au titre des sous-loyers du garage perçus pendant 9 mois.

Il verse aux débats une attestation manuscrite et circonstanciée de Monsieur [R] datée du 8 novembre 2024 qui explique avoir été en possession du badge et avoir loué le garage de Madame [L] entre novembre 2019 et août 2020, moyennant un loyer de 50€ par mois.

Aucun accord du bailleur à la sous-location n’est versé aux débats et il n’est pas autorisé par le contrat de bail.

Madame [L] conteste avoir sous-loué le garage à Monsieur [R]. Et l’attestation de Monsieur [P] que Madame [L] joint aux débats, expliquant que celle-ci s’est garée pendant deux ans dans la rue faute de badge, ne date pas cet évènement et en tout état de cause n’empêche pas l’éventualité d’une sous-location.

Il convient de constater qu’aucune autre pièce que l’attestation de Monsieur [R] n’est produite pour établir l’existence d’une sous-location, comme la preuve de virement, de paiement ou d’autres témoignage, de sorte que l’existence d’une sous-location ne repose que sur un témoignage.

En l’absence, de d’autres éléments, la S.C.I. BATIS MAINS ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une sous-location. Elle sera déboutée de sa demande de paiement sur ce chef.

Sur la demande de paiement au titre des dommages et intérêts

En vertu de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La S.C.I. BATIS MAINS sollicite du juge la condamnation de Madame [L] au paiement de la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts estimant avoir subi un préjudice financier du fait des impayés, ainsi qu’un préjudice moral d’une part par la complexification comptable et administrative qu’elle a engendrée à cause des paiements aléatoires et son défaut d’assurance et d’autre part par le fait qu’elle a empêché la mise en vente effective de l’appartement durant 9 mois après délivrance du congé par une attitude réfractaire alors que les associés de la société ont tenté de se montrer compréhensifs.

Les échanges de SMS versés aux débats mettent en évidence les bons rapports qu’entretenaient Madame [L] avec ses bailleurs jusqu’à l’assignation, la compréhension et l’adaptabilité de ces derniers au regard des éventuels retards de paiement de loyer, les efforts systématiques de la locataire pour régulariser la situation ainsi que les recherches mutuelles entreprises depuis avril 2021 pour permettre à Madame [L] de changer rapidement de logement du fait de la hausse des charges puis du fait du congé pour vendre.

Le diagnostic social et financier et les articles de presse produits témoignent de la difficulté de Madame [L] à trouver un autre logement, malgré sa volonté de partir.

Par ailleurs, elle fournit une attestation d’assurance prouvant qu’elle était assurée entre 2020 et 2024 en continu.

La S.C.I. BATIS MAINS ne fournit aucun élément de nature à corroborer ses dires et à justifier de leur préjudice moral durant la relation contractuelle. Elle ne prouve aucun autre préjudice financier qui ne soit pas déjà indemnisé par la régularisation des loyers et charges impayés prévue au présent jugement.

Dès lors, quand bien même des inexécutions contractuelles de Madame [L] sont constatées, notamment au regard de ses impayés ou du temps qu’elle a pris pour quitter le logement, il n’y a pas lieu au paiement de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice subi.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN INDEMNISATION FORMEE PAR MADAME [L]

L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; […]

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;[…] ».

En vertu de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Madame [L] sollicite du juge qu’il condamne la S.C.I. BATIS MAINS à lui verser la somme de 7 950€ à titre de dommages et intérêts, invoquant avoir vécu dans un appartement insalubre, humide et insécurisé, en particulier depuis 2019/2020, aux prises avec un bailleur qui n’effectuait aucune réparation et la harcelait.

A titre liminaire, l’attestation de Madame [T] sera écartée des débats, étant elle-même associée de la S.C.I. BATIS MAINS, et celle de Madame [L], mère de la locataire, n’est pas considérée comme ayant une valeur probante puisqu’elle se borne à répéter presque mot pour mot les dires de sa fille.

Il ressort notamment des courriers en date du 18 mai 2023 et 22 août 2023, dont le juge constate qu’ils sont envoyés après délivrance du congé et au moment où Madame [L] est censée quitter les lieux, qu’elle dénonce :

— L’absence de chauffage pendant 2 ans et demi dans la chambre de sa fille,

— Le dysfonctionnement d’un volet, de la VMC, des toilettes

— L’humidité de l’appartement et notamment le délabrement du plafond de la salle de bain

— Le risque d’électrocution du fait de prises défectueuses et les problèmes d’électricité

— L’absence d’aménagement de la cuisine

— L’impossibilité d’avoir un pass du garage pendant deux ans

— Le harcèlement téléphonique de son bailleur

Or, les échanges de SMS versés aux débats démontrent des bons rapports entre Madame [L] et ses bailleurs, et font état des diligences entreprises des deux côtés afin que la location se passe au mieux. Il y est notamment visible que la S.C.I. BATIS MAINS propose à Madame [L] de passer dès octobre 2021 réparer le volet cassé, cette dernière refusant du fait de son indisponibilité. Il y est mis en évidence que la S.C.I. BATIS MAINS se montre compréhensive face aux impayés de Madame [L], l’aide à chercher un nouveau logement et l’a exonérée de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 2018 et de la révision de loyer en 2021. Les problèmes de chauffage dans la chambre, de fuite d’eau dans les toilettes, de perte de badge d’accès sont mentionnés dans les SMS et des propositions de prise en charge sont effectuées par la S.C.I. BATIS MAINS dans la mesure de la disponibilité et des besoins des professionnels du bâtiment (notamment s’agissant du changement du chauffage dans la chambre qui nécessitait un arrêt des chauffages de l’immeuble).

Ainsi, l’attestation de Monsieur [N] et la facture qui y est jointe démontrent la réactivité de la S.C.I. BATIS MAINS, par son intervention dans la journée et à ses frais, le 25 janvier 2022 lors de la fuite des WC dénoncée par la locataire.

Par ailleurs, les factures versées aux débats par le demandeur, relatives aux remplacements des robinets des radiateurs et de leur vidange en date du 30 novembre 2021, du volet en date du 5 août 2022, d’un radiateur fuyant et des WC en date du 28 septembre 2022, du vidage de la baignoire le 8 novembre 2022 mettent en évidence que la S.C.I. BATIS MAINS entretenait le logement conformément à ses obligations contractuelles. Le compte rendu en date du 25 juillet 2018 fait déjà état de travaux effectués par la SCI BATIS MAINS, tout juste nouveau propriétaire, sur l’évacuation d’eau et les douilles de la cuisine et de la salle de bain.

Il est aussi visible dans les pièces versées aux débats qu’un nouveau badge a été facturé à la locataire en mai 2022 suite à sa perte.

Ainsi, sur tous les sujets portés à la connaissance de la S.C.I. BATIS MAINS, il n’est pas prouvé par Madame [L] de manquement par son bailleur à ses obligations contractuelles, d’autant plus que ce dernier n’a cette qualité que depuis 2018, soit sept ans après la signature du contrat de bail.

Par ailleurs, Monsieur [W], beau-frère de la locataire, explique avoir entrepris plusieurs travaux de réparations à la place de la S.C.I. BATIS MAINS mais ne cite que des travaux qui incombent au locataire dans l’entretien courant d’un logement, de surcroît occupé pendant 13 ans.

S’il est fait mention dans le procès-verbal de constat d’huissier portant état des lieux de sortie un état évident de vétusté et un manque d’entretien du système de VMC et des prises électriques notamment, ces problématiques apparaissaient déjà dans l’état des lieux d’entrée et aucune demande de réparation en ce sens n’est faite dans les SMS ou les échanges versées aux débats entre la locataire et son bailleur hormis dans les courriers en mai et août 2023, dates auxquelles le congé avait déjà été donné. Madame [L] mentionne un départ de feu dû aux dysfonctionnements des prises électriques mais ne fournit aucun élément permettant de corroborer ses dires.

Elle produit un certificat médical en date du 21 novembre 2023 mentionnant que les conflits avec son bailleur ont aggravé son état de santé et ont nécessité une prise de psychotropes plus importante.

Néanmoins, et sans faire fi du préjudice que Madame [L] indique avoir subi, cette dernière ne justifie pas d’un manquement de la part de la S.C.I. BATIS MAINS à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande en indemnisation.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de la solution du litige et du fait que la S.C.I. BATIS MAINS et Madame [L] succombent tous les deux partiellement à l’instant, ils supporteront chacun la moitié des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité, et notamment du fait que les deux parties succombent partiellement à l’instance, il y a lieu de débouter les parties de leur demande respective en application de l’article 700 du code de procédure civile et de dire qu’elles garderont à leur charge leurs propres frais irrépétibles engagés.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint Brieuc, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [V] [L] à verser à la Société Civile Immobilière BATIS MAINS la somme de 300€ au titre du désencombrement des locaux loués ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière BATIS MAINS de sa demande de condamnation en indemnisation des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à verser à la Société Civile Immobilière BATIS MAINS la somme de 2415,54€ au titre des loyers et charges impayées ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière BATIS MAINS de sa demande de condamnation au titre des sous-loyers du garage ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière BATIS MAINS de sa demande de condamnation en dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [V] [L] de sa demande de condamnation en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [L] et la Société Civile Immobilière BATIS MAINS aux dépens à proportion de moitié chacun ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière BATIS MAINS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [V] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 25 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à AVRIL&MARION

—  1 CCC par dépot en case à M^e DELPIERRE

—  1 CCC au dossier

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