TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : [E] [R] [Z] / [L] [M], [N] [F] épouse [S]

N° RG 25/00031 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FW7X

Ordonnance de référé du : 03 Juillet 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [E] [R] [Z]

né le 31 Décembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Monsieur [L] [M]

né le 26 Mai 1944 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 6]

Ni comparant, ni représenté

Madame [N] [F] épouse [S]

née le 07 Juillet 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Représentant : Maître Vincent LECLERCQ de la SELASU VINCENT LECLERCQ AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 22278-2025-000133 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant contrat en date du 1er juin 2018, la SCI CFCY a donné à bail commercial à Mme [N] [S] née [F] un local commercial situé [Adresse 4] à Saint-Brieuc pour y exercer une activité de dépôt-vente.

Aux termes du contrat, le loyer est fixé à hauteur de 345 € par mois.

Suivant acte authentique en date du 21 décembre 2018, M. [E] [Z] a acquis de la SCI CFCY ledit local, venant ainsi aux droits de cette dernière en qualité de bailleur au contrat de bail conclu avec Mme [S] [F].

M. [Z] soutient que la preneuse s’est abstenu de régler loyers du mois d’octobre 2022 au mois de mars 2023.

Il ajoute que le 19 mars 2023, Mme [S] [F] a entendu cédé son droit au bail à M. [L] [M].

Mme [S] [F] conteste, pour sa part, toute cession du droit au bail et affirme que le bail a été résilié de façon amiable en janvier 2023.

M. [M] a pris possession des lieux en mars 2023 et y exerce une activité de coiffeur-barbier, non conforme aux stipulations contractuelles selon le requérant.

M. [Z] prétend que M. [M] n’a réglé aucun loyer ni justifié de la souscription d’une assurance.

Le requérant expose qu’il a fait délivrer à M. [M] un premier commandement de payer en date du 29 décembre 2023 puis, le 24 octobre 2024, un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 210 € correspondant aux loyers d’avril 2023 à septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, M. [Z] a également fait délivrer à M. [M] une sommation d’exploiter le local commercial conformément à la destination du bail et de justifier d’une assurance.

M. [Z] explique qu’aucune suite n’a été donnée par M. [M] et qu’aucun paiement n’est intervenu.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 15 janvier 2025, M. [E] [Z] a assigné M. [L] [M] et Mme [N] [S] [F] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ce à compter du 24 octobre 2024,

— ordonner la libération des lieux par M. [M] et ce, tant de sa personne que tous ses biens occupants de son chef,

— octroyer le concours de la force publique aux besoins,

— condamner Mme [S] [F] à lui régler la somme de 2 070 € correspondant aux loyers impayés d’octobre 2022 à mars 2023 outre intérêts au taux de 10 % par mois de retard,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [S] [F] à lui régler la somme de 6.210 € correspondant aux loyers impayés d’avril 2023 à septembre 2024 outre intérêts au taux de 10 % par mois de retard et frais,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [S] [F] à lui régler une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux équivalent au montant du loyer contractuellement prévue,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [S] [F] à lui régler la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [S] [F] aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse signifiées le 4 mai 2025, M. [Z] a en outre sollicité, à titre subsidiaire, de voir juger que M. [M] est occupant sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 10].

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, M. [Z], représenté, reprend oralement ses dernières écritures et maintient ses demandes.

Mme [S] née [F], représentée, reprend oralement ses conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

— surseoir à statuer et renvoyer devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le jugement de l’incident de faux concernant la pièce n°3 produite par M. [Z] pour comparaison avec la signature de Mme [S] [F] figurant sur la pièce n°1 qu’elle a produite,

— subsidiairement, renvoyer l’instance en cours devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc statuant au fond sur le fondement de l’article 837 du CPC,

Plus subsidiairement :

— rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [Z],

— dire n’y avoir lieu à référé,

— condamner M. [Z] à lui payer une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

M. [M], bien que régulièrement convoqué, n’est pas représenté et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, prorogé au 3 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par le demandeur entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de Commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, le requérant produit notamment :

— le contrat de bail, signé initialement le 1er juin 2018 et annoté en y intégrant M. [M] en qualité de bailleur n°2 (pièce n°3),

— un document intitulé « acte de cession » (pièce n°4)

— les commandements de payer des 9 décembre 2023 et 24 octobre 2024,

— la sommation d’exploiter le local commercial conformément à la destination du bail et de justifier d’une assurance en date du 24 octobre 2024.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 24 octobre 2024 que le montant des loyers impayés d’avril 2023 à septembre 2024 s’élèvent à 6 210 €.

Il ressort des débats qu’aucun paiement n’est intervenu.

Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 24 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion :

M. [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2024, ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à M. [Z] de sorte qu’il sera ordonné à M. [M] et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10].

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Il ressort des pièces produites que le montant du loyer mensuel s’élève à 345 €.

En conséquence, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de 345 euros par mois qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers s’élevait à 6 210 euros pour les mois d’avril 2023 à septembre 2024.

M. [M] sera donc condamné à verser une provision de ce montant.

Comme il l’a été exposé ci-dessus, M. [Z] invoque l’existence d’une cession du droit au bail, intervenue selon lui entre Mme [S] [F] et M. [M] en mars 2023.

Le requérant se prévaut en outre des stipulations contractuelles, et plus particulièrement de l’article 14 du contrat de bail qui prévoit que : « le preneur demeure garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et des charges ainsi que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail et des actes à suivre ».

M. [Z] s’estime dès lors bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des deux défendeurs à lui régler les sommes restant dues.

Mme [S] [F] conteste l’existence de cette cession de bail et affirme que son bail a été résilié en janvier 2023 de façon amiable, d’un commun accord avec M. [Z].

A l’appui de ses prétentions, M. [Z] verse aux débats en pièce n°4, un document intitulé « acte de cession » sur son bordereau de pièces.

Il convient toutefois de relever que ce document ne désigne aucun cessionnaire, l’emplacement réservé à l’identité de ce dernier restant en blanc sur le document.

Cet acte ne permet donc pas de démontrer l’existence d’une cession du contrat de bail au profit de M. [M].

M. [Z] produit en outre le contrat de bail en pièce n°3.

Il ressort de ce document que le nom du bailleur et son état civil ainsi que le nom de M. [M] en qualité de preneur, sont indiqués de façon manuscrite en page 1 du contrat alors que le nom de Mme [S] [F] et son état civil sont dactylographiés.

De la même façon, en dernier page, le nom de M. [Z] désigné « bailleur n°2 » et la mention « preneur n°2 » ont été ajoutés de façon manuscrite.

De surcroît, la mention « preneur » figurant au-dessus de la signature de Mme [S] [F] a été rayée manuscritement sans autre précision.

Malgré ces mentions, le bail reste daté du 1er juin 2018 et comprend toujours le nom et la signature de M. [K] [X] en qualité de « bailleur ».

Ces éléments tendent à démontrer, comme le suggère la défenderesse, que ce contrat est le contrat initial qu’elle a signé avec la SCI CFCY et que celui-ci a été annoté postérieurement par M. [Z].

A tout le moins, ce document est insuffisant pour démontrer la réalité de la cession du fonds de commerce.

A défaut de justifier d’une telle cession, M. [Z] ne peut opposer à Mme [S] [F] le caractère solidaire de la dette et il sera débouté de sa demande de condamnation à son égard concernant les loyers d’avril 2023 à septembre 2024 et l’indemnité d’occupation, dans la mesure où elle se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, la défenderesse verse aux débats un document qu’elle intitule « résiliation du bail du 31 janvier 2023 » (pièce n°4).

Aux termes de ce document daté du 31 janvier 2023, le requérant écrit : « je vous informe que ma locataire [N] [S] n’exerce plus dans mon local commercial ».

Si cette pièce ne correspond pas à un acte de résiliation à proprement parler puisqu’il n’est signé que par M. [Z], elle prouve que la défenderesse a cessé d’occuper le local avant l’entrée dans les lieux de M. [M].

En conséquence, l’exigibilité des loyers d’octobre 2022 à mars 2023 à l’égard de Mme [S] [F] se heurte à une contestation sérieuse, à tout le moins dans son montant, et ce d’autant que la défenderesse soutient avoir versé certaines sommes au titre du reliquat de loyers restant dû.

M. [Z] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont formées à l’encontre de Mme [S] [F].

M. [Z] sera également débouté de sa demande d’intérêts au taux de 10 %.

En effet, comme il l’a été exposé ci-dessus, si l’existence d’un contrat de bail entre M. [Z] et M. [M] est établie, le contrat de bail produit par le demandeur est sujet à caution quant à son applicabilité et donc à l’opposabilité de ses stipulations.

Sur la demande de renvoi devant le Tribunal judiciaire

Mme [S] [F] fait valoir que la signature apposée sur le contrat de bail produit par M. [Z] est un faux et elle demande le renvoi devant le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour voir statuer sur l’incident de faux.

Au vu de la contestation sérieuse retenue ci-dessus, une telle demande est devenue sans objet.

De la même manière, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 837 du code de procédure civile et de renvoyer l’instance devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, et ce d’autant qu’aucune urgence n’a été caractérisée en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de M. [M] à payer au requérant la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de M. [E] [Z] à payer à Mme [S] [F] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

M. [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 novembre 2024 du bail commercial conclu entre M. [E] [Z] et M. [L] [M] ;

ORDONNONS à M. [L] [M] ainsi qu’à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] ;

ORDONNONS, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de M. [L] [M] et de tous occupants de son chef et de ses biens des locaux sus-visés, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier au besoin ;

CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à M. [E] [Z] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2024 fixée à hauteur de 345 euros par mois et jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à M. [E] [Z] la somme de 6 210 euros à titre de provision à valoir sur les loyers d’avril 2023 à septembre 2024 ;

DEBOUTONS M. [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [N] [S] née [F] ;

CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à M. [E] [Z] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [Z] à payer à Mme [N] [S] née [F] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [M], partie succombante, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 3 juillet 2025 .

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS