TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00241

N° RG 26/00097 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GBFC

Le 26 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 26 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt six Mai deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [O] [Y],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

Comparant en personne,

ET :

Monsieur [G] [J],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 septembre 2020 et prenant effet le 10 septembre 2020, Monsieur [K] [C], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL [C] IMMOBILIER a donné en location à Monsieur [G] [J] un appartement à usage d’habitation de type T2, situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 340 €, outre une provision sur charges de 20 € par mois, soit la somme totale de 360 € par mois.

Par acte notarié, la SCI DE LA [Adresse 6], représentée par Monsieur [K] [C], a procédé à la vente du bien loué à Monsieur [O] [Y].

En raison de nombreux impayés, un commandement de payer la somme de 2 096,78 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [G] [J] le 23 septembre 2025 (acte déposé à l’étude).

C’est ainsi que, par acte du 27 novembre 2025, Monsieur [O] [Y] a fait assigner Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins :

• De prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, clause incluse dans le contrat de bail en date du 09 septembre 2020 ;

• D’ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du chef du logement qu’il occupe [Adresse 7] à [Localité 4] ;

• De dire que faute de le faire, il pourra faire procéder à son expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout à ses frais, éventuellement avec l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier.

• De le condamner au paiement des loyers et indemnités mensuelles d’occupation impayés à hauteur de 3.587,43 €, selon le décompte joint et arrêté au 24 novembre 2025, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;

• De le condamner au paiement des indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, soit à la somme mensuelle de 401,95 € ;

• De le condamner au paiement de la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts suivant application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

• De le condamner au paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la somme de 800,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

• De le condamner suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement, du dénoncé à la préfecture, ainsi que celui de la signification de la présente assignation ;

• De ne pas écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette date, Monsieur [O] [Y], comparant en personne, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation tout en précisant que sa créance s’élevait dorénavant à la somme de 4 231,01 €, frais de procédure inclus. Il a précisé que le loyer s’élevait à 381,95 € par mois et que les paiements avaient cessé depuis avril 2025 car le locataire refusait de payer en raison de « l’insalubrité » du logement qu’il dénonçait. Il a ajouté qu’un dégât des eaux était survenu en décembre 2025. Il a indiqué avoir informé la mairie et il a précisé que, selon le rapport établi, l’insalubrité était imputable au locataire, notamment en raison de canalisations obstruées. Il a également indiqué l’absence d’assurance depuis avril 2023. Enfin, il a précisé avoir très peu de contacts avec le locataire car ce dernier changeait régulièrement de numéro de téléphone et que ses droits à la CAF étaient suspendus. Enfin, il a affirmé que l’échéancier initialement mis en place n’avait pas été respecté par le locataire.

Monsieur [G] [J], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il est indiqué que Monsieur [G] [J] a quitté le logement en raison de son « état suite à un dégât de tuyauterie ».

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 25 septembre 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 28 novembre 2025.

Au cours du délibéré, Monsieur [G] [J] a fait parvenir par courrier reçu au greffe le 17 mars 2026, ses écritures et ses pièces aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [Y] à lui octroyer la somme de 4 667,43 € au titre des dommages et intérêts, liées à la non-exécution du contrat de bail,

— Débouter Monsieur [Y] de ses demandes de remboursement de la somme de 3 857,43 €,

— Débouter Monsieur [Y] de sa demande de condamnation à régler la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement de payer.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité des éléments transmis dans le cadre du délibéré par le défendeur

L’article 445 du code de procédure civile dispose « qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

Selon l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En l’espèce, le défendeur a adressé au cours du délibéré ses écritures contenant des demandes tendant au rejet des prétentions adverses, à la condamnation du demandeur à des dommages et intérêts ainsi qu’à l’octroi de délais d’expulsion, accompagnées de pièces.

Cependant, le dépôt par Monsieur [G] [J] de ses écritures et de ses pièces n’a été ni sollicité par le président, ni motivé par la nécessité de répondre aux arguments du ministère public, les deux seuls cas dans lesquels la loi autorise un tel dépôt après la clôture des débats.

En outre, les écritures contiennent des développements au fond et des photographies qui n’ont pas pu être portés à la connaissance du demandeur avant la mise en délibéré, ce qui caractérise une violation du principe du contradictoire garanti par l’article 16 du Code de procédure civile.

Par conséquent, les écritures et les pièces transmises en cours de délibéré par Monsieur [G] [J] seront déclarées irrecevables.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 1 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, la clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé.

C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 23 septembre 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [G] [J] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant depuis le mois d’avril 2025 et l’absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [G] [J] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

De même, en l’absence de paiement du loyer courant et de demande expresse en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [J] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier aux frais de Monsieur [G] [J].

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

A la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant total de 4 067,75 € en principal selon le décompte arrêté au 27 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Monsieur [G] [J] sera donc condamné à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 4 067,75 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation, restant impayés jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, Monsieur [G] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à Monsieur [O] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 401,95 € par mois à compter du mois de février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer en date du 23 septembre 2025 et ceux de l’assignation en date du 27 novembre 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l’instance et tenu aux dépens, Monsieur [G] [J] sera condamné à verser à Monsieur [O] [Y] la somme de 200 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les écritures et les pièces transmises en cours de délibéré par Monsieur [G] [J] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24 novembre 2025 ;

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [J] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier aux frais de Monsieur [G] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 4 067,75 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation, restant impayés jusqu’au 27 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à Monsieur [O] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 401,95 € par mois, à compter du mois février 2026 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à Monsieur [O] [Y] une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [O] [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 26 mai 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à [O] [Y]

—  1 CCC par LS à [G] [J]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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