TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00067

N° RG 25/01813 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F52Q

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

COMMUNE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur le Maire délégué, Monsieur [O] [D], avec pouvoir

ET :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail signé le 2 avril 2024, la commune de [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [C] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 215,47 euros hors charge.

Des impayés ont été constatés dès le mois d’avril 2024 par la commune de [Localité 2].

Un commandement de payer la somme de 1970,48 euros au principal visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par un commissaire de justice (remise à personne) le 7 avril 2025.

La commune de [Localité 2] a, par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025 (dépôt à étude), assigné Monsieur [C] [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater et prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 2 avril 2024, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Dire et juger que Monsieur [C] [R] est occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner à défaut pour Monsieur [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Autoriser en tant que de besoin, la commune de [Localité 2] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tout garde-meuble de son choix ;

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 2.579,69 euros au titre des impayés de loyers et charges d’avril 2024 à juin 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.970,48 euros à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de l’assignation (étant ici précisé que jusqu’au 7 juin 2025, il s’agit de loyers et à compter du 8 juin 2025 il s’agit d’indemnité d’occupation) ;

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité d’occupation et charge mensuelle fixée à la somme de 246,31 euros à compter du 1er juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [C] [R] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 avril 2025 et celui de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette date, la commune de [Localité 2] représentée par Monsieur [O] [D], maire délégué de la commune de [Localité 4] et élu référent de la commission logements, muni d’un pouvoir spécial, a comparu et maintenu ses demandes, actualisant sa dette à la somme de 4.187,27 euros au 30 novembre 2025. Le représentant de la commune de [Localité 2] indique que Monsieur [C] [R] a quitté le logement depuis plusieurs mois, qu’il a donné les clés à la voisine mais que des meubles sont toujours présents.

En défense, Monsieur [C] [R] bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice (dépôt à étude) n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 et prorogée au 16 février 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Monsieur [C] [R] a été régulièrement convoqué et est absent à l’audience. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

1- Sur la recevabilité de l’action en constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie dématérialisée le 8 avril 2025 et avoir adressé une copie de l’assignation à la préfecture des Côtes d’Armor par voie dématérialisée le 21 août 2025.

Les délais requis par les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ayant été respectés, l’action du bailleur est donc recevable.

2- Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’avis émis par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, concernent les contrats ou renouvellement conclus après le 27 juillet 2023.

En l’espèce, un contrat de location d’un appartement a été signé le 4 avril 2024 avec effet au même jour, les parties ayant convenu ce qui suit :

«  CLAUSE RESOLUTOIRE :

Il est formellement et expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges dûment justifiées celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ".

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer, délivré à Monsieur [C] [R], rappelant la clause résolutoire du bail n’a pas permis le recouvrement des loyers et charges impayés dans les 6 semaines de la signification de l’acte, intervenue le 7 avril 2025.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025 et que le contrat est résilié à cette date.

3- Sur la demande de condamnation aux impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre.

Enfin la combinaison des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail que le montant mensuel du loyer est contractuellement fixé à 215,47 euros hors charges. Cette somme est contractuellement fixée s’agissant de l’appartement et du garage, aucune somme complémentaire n’étant contractuellement fixée. Dès lors, c’est à tort que le bailleur ajoute la somme de 26,94 euros mensuelle dans ses décomptes de dettes locatives.

S’agissant de la révision annuelle du loyer, l’un des décomptes du bailleur fait état d’un montant au 1er janvier 2025 de 242,41 euros, un autre fait état d’un loyer à 215,47 euros. En réalité, la somme de 242,41 euros correspond à la somme du loyer mensuel à laquelle la commune de [Localité 2] ajoute la somme de 26,94 euros pour le garage, somme qui n’est pas contractuellement due.

Par ailleurs, et conformément aux décomptes fournis par le bailleur, la taxe d’ordures ménagères s’élève à 3,90 euros par mois.

Conformément au décompte fourni par le bailleur et au commandement de payer, il est établi que Monsieur [C] [R] n’a pas payé l’intégralité du loyer et de la taxe d’ordures ménagères pour les mois suivants :

— Année 2024 : Avril, Juin, Juillet, Octobre et Novembre. Pour le mois de décembre, il apparaît un reste à charge de 116,59 euros.

— Année 2025 : de Janvier à avril 2025.

Dès lors, Monsieur [C] [R] est redevable, au titre des loyers et charges impayés de la somme de : 2063,98 euros ([215,47 euros + 3,90 euros] x 9 mois + 89,65 (mois de décembre 2024).

4- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 20 mai 2025, Monsieur [C] [R] a causé un préjudice au bailleur qui ne pouvait disposer de son bien pour le relouer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Si à l’audience la commune de [Localité 2] indique que Monsieur [C] [R] a quitté le logement depuis plusieurs mois, ce dernier a laissé des meubles dans l’appartement. Or, tant que le logement contient les biens du locataire, il est considéré comme occupé. Le bailleur ne peut pas le relouer. Il peut donc réclamer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges pour la période durant laquelle les affaires empêchent une nouvelle location. Cette indemnité est due jusqu’à l’enlèvement complet des effets personnels.

Dans ces conditions, Monsieur [C] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges en cours, à savoir 219,37 euros (215,47 euros + 3,90 euros), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande d’expulsion

Du fait de la résiliation du bail intervenue par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [C] [R] est occupant sans droit ni titre.

Si la commune de [Localité 2] indique à l’audience que Monsieur [C] [R] a quitté les lieux depuis quelques mois, elle précise que ce dernier a laissé ses meubles dans le logement de sorte que la relocation n’est pas possible. Par ailleurs, Monsieur [C] [R] n’a pas délivré congé et n’a pas effectué l’état des lieux de sortie. Il a remis les clés du logement à une voisine. Dans ces conditions, il convient d’ordonner la libération des lieux, et faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [R], de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu d’autoriser, si besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans un garde-meuble choisi par la commune de [Localité 2], soit dans tout autre lieu désigné par les bailleurs, sans que ceux-ci soient tenus de garantir le paiement de toute somme pouvant être due.

6- Sur les frais du procès et de la procédure

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 2 avril 2024 et le coût de la notification CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C] [R], partie perdante, sera condamné à verser à la commune de [Localité 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros s’agissant des frais déboursés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre la commune de [Localité 2], d’une part et Monsieur [C] [R] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] et ce à compter du 20 mai 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [C] [R] à verser à la commune de [Localité 2] la somme de 2063,98 euros arrêtée au 31 mai 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation à 219,37 euros ;

CONDAMNE, Monsieur [C] [R] à verser à la commune de [Localité 2] la somme de 219,37 au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE la libération des lieux ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [R] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, hors période hivernale ;

AUTORISE, si besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble choisi par la Commune de [Localité 2], aux frais et risques de Monsieur [C] [R];

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 2 avril 2024 et le coût de la notification CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à la commune de [Localité 2] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à La COMMUNE [Localité 2]

—  1 CCC par LS

à [C] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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