TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

LOYERS COMMERCIAUX

DU : 26 Janvier 2026

AFFAIRE N° : N° RG 24/00003 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUF2

JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

Nous, Tiphaine ROUSSEL, Juge au Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC tenant audience publique des Loyers Commerciaux, assistée de Annie VERDURE, Greffier avons rendu la décision suivante après débats en date du 24 novembre 2025 :

ENTRE :

LA SOCIÉTÉ [L] SARL, dont le siège social est 89 rue du Maréchal Joffre 22700 PERROS-GUIREC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

LA SOCIÉTÉ GWENC’HLANN SCI, dont le siège social est 6 route de Pont Losquet 22450 CAMLEZ, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean Christophe BAR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maître [P], Notaire à Perros-Guirec, en date du 1er décembre 2001, la SCI GWENC’HLANN a loué par bail commercial, à M. [W] [A], des locaux commerciaux sis 89 rue du Maréchal Joffre à Perros-Guirec, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2001 jusqu’au 30 novembre 2010, moyennant un loyer annuel de 11.880€ HT.

En cours de bail, la SARL ORIGIN est venue aux droits de M. [W] [A] pour avoir acquis le fonds de commerce suivant acte du 1er juillet 2008.

Par exploit d’huissier du 15 novembre 2010, la SARL ORIGIN a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2010 aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2019, la SCI GWENC’HLANN a informé la SARL ORIGIN qu’elle procédait à la révision du loyer qui serait porté à 18.211€ HT à compter du 1er décembre 2019.

A la date d’échéance du 1er décembre 2019, et à défaut de demande de renouvellement ou de congé délivré, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant acte de Maître [V], notaire à Perros-Guirec, en date du 19 juin 2020, la SARL ORIGIN a cédé son fonds de commerce à la SARL [L].

Par exploit d’huissier du 8 juin 2022, la SARL [L] a notifié à la SCI GWENC’HLANN une demande de renouvellement du bail commercial. Le congé a été donné à compter du premier jour du trimestre civil qui suit sa notification, soit au 1er juillet 2022.

Le bailleur ne s’est pas prononcé formellement sur cette demande de sorte qu’il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Par ailleurs, la société [L] a mandaté unilatéralement M. [E] [O], Expert foncier et Expert près de la Cour d’appel de RENNES, afin qu’il fournisse un avis sur la valeur locative des locaux loués conformément à l’article L 145- 33 du Code de Commerce.

Au vu du rapport établi le 6 mai 2024 par M. [E] [O], lequel estime que la valeur locative peut s’apprécier au 1er juillet 2022, date de renouvellement du bail commercial, à la somme de 12.000€ annuel, somme inférieure au loyer contractuel, par courrier recommandé du 18 juin 2024, la société [L] a notifié à la SCI GWENC’HLANN un mémoire visant à voir fixer le loyer annuel des locaux à la somme de 12.000€ HT à compter du 1er juillet 2022.

Le 11 septembre 2024, la société [L] a déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une requête aux fins d’être autorisée à assigner et a remis au greffe du tribunal une copie du mémoire et ses pièces.

Par ordonnance en date du 16 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux l’a autorisée à faire assigner la SCI GWENC’HLANN.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la société [L] a fait assigner la SCI GWENC’HLANN à se présenter à l’audience du 25 novembre 2024.

Aux termes du mémoire notifié par RPVA le 18 novembre 2025, la société [L] sollicite, au visa des dispositions des articles L. 145-33, L.145-34, R.145-1 à R.145-32 du code de commerce, et 9 du code de procédure civile, de :

I. A TITRE PRINCIPAL

— Débouter la SCI GWENC’HLANN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 12.000€ HT et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception des dispositions d’ordre public issues de la loi PINEL du 18 juin 2014,

— Condamner la SCI GWENC’HLANN à restituer les intérêts au taux légal sur le surplus des loyers acquittés depuis le 1er juillet 2022 par le locataire au-delà de ce montant, conformément à l’article 1352-6 du Code Civil, les intérêts dus pour plus d’une année étant capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code Civil,

II. A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS DE MISE EN PLACE D’UNE EXPERTISE JUDICIAIRE

— Fixer un loyer provisionnel à la somme de 15.000€ HT par an dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise et du jugement qui fixera définitivement le loyer du bail renouvelé,

— Ordonner que ce loyer provisionnel prenne effet à compter du prononcé du jugement avant dire droit à intervenir,

— Mettre à la charge de la SCI GWENC’HLANN la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

Subsidiairement

— Condamner la SCI GWENC’HLANN à payer à la société [L] la provision ad litem d’un montant égal à la consignation qui serait mise à sa charge en tout ou partie,

III. En toute hypothèse,

— Condamner la SCI GWENC’HLANN à payer à la société [L] la somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [L] fait valoir que la SCI GWENC’HLANN n’explique pas en quoi une mesure de sursis à statuer, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc à la demande la société [L] afin qu’il prenne la mesure des désordres portant sur les locaux loués, aurait un intérêt et ce d’autant que l’état des locaux constitue seulement l’un des critères de détermination de la valeur locative. En outre, la SARL [L] estime que la demande d’expertise judiciaire formulée par la SCI GWENC’HLANN a pour objectif de pallier sa carence probatoire. A titre subsidiaire, la SARL [L] considère que si une expertise est ordonnée, la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert doit être laissée à la charge de la SCI GWENC’HLANN au motif que c’est elle qui en fait la demande et que le loyer doit être fixé à titre provisionnel à la somme de 15.000,00€ HT par an dans l’attente de la fixation définitive par jugement du prix du bail. Au vu du rapport établi par M. [O], la SARL [L] demande de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 12.000€ HT et hors charges à compter du 1er juillet 2022.

Aux termes du mémoire notifié par RPVA le 20 juin 2025, la SCI GWENC’HLANN demande, au visa des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, de :

— Ordonner le sursis à statuer de la procédure initiée par la société [L], devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [K] [S], expert judiciaire,

SUBSIDIAIREMENT ET A DEFAUT:

— Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur l’existence de motifs au déplafonnement et sur la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement,

— Fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise,

— Dire que cette consignation sera à la charge du demandeur à l’instance, la société [L].

PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE

— Débouter la société [L] de l’ensemble de ses demandes,

Y faisant droit:

— fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 22.143,24€ HT par an.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GWENC’HLANN fait valoir à titre principal qu’une expertise est actuellement en cours, à la demande de la société [L]. Elle estime que l’expertise en cours, en ce qu’elle permettra de déterminer l’état réel des lieux et les obligations de chacune des parties, est fortement susceptible d’influer sur l’appréciation de la valeur locative des locaux pour lesquels un déplafonnement est sollicité. A titre subsidiaire, la SCI GWENC’HLANN considère que le document établi par M. [O], en date du 6 mai 2024 et sur lequel la société [L] appuie ses demandes, n’est pas probant faute d’un débat contradictoire lors de son élaboration, et est contestable sur de nombreux points, raisons pour lesquelles elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative. A titre infiniment subsidiaire, la SCI GWENC’HLANN propose de retenir une surface pondérée totale de 126m2, avec une valeur locative au m2 de 175,74€, et ainsi de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 22.143,24€ HT par an.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Les conditions dans lesquelles peut être ordonné un sursis à statuer sont prévues par les articles 378 et suivants du code de procédure civile.

Chargé de veiller au bon déroulement de l’instance, le juge dispose du pouvoir d’ordonner d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la SCI GWENC’HLANN sollicite de la juridiction qu’elle prononce un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. [S], désigné sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc à la demande la société [L] afin qu’il prenne la mesure des désordres portant sur les locaux loués.

Pour autant, aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, étant précisé qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Or, concernant précisément l’état des locaux, l’article R.145-3 du code de commerce précise le 1° de l’article L 145-33 du même code et dresse une liste des caractéristiques permettant l’appréciation des «caractéristiques du local considéré », à savoir que :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

Il en résulte que l’état des locaux ne constitue que l’un des critères de détermination de la valeur locative.

En outre, la SCI GWENC’HLANN ne démontre pas en quoi le sursis à statuer serait utile à la détermination de la valeur locative dans le cadre de la présente procédure ni en quoi une telle mesure serait dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI GWENC’HLANN de sa demande de sursis à statuer.

Sur la demande d’expertise judiciaire, la charge de la provision et le loyer provisionnel

La SARL [L] estime que la demande d’expertise judiciaire formulée par la SCI GWENC’HLANN a pour objectif de pallier sa carence probatoire et que les éléments versés aux débats permettent à la juridiction de céans de déterminer la valeur locative.

La SCI GWENC’HLANN considère que le document établi par M. [O] en date du 6 mai 2024 et sur lequel la société [L] appuie ses demandes n’est pas probant, faute d’un débat contradictoire lors de son élaboration, et que ce document est contestable sur de nombreux points, raisons pour lesquelles elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative.

Sur ce,

Il est constant que la commune de Perros-Guirec est une commune touristique qui connaît des variations importantes de la population l’été.

Il est possible que les facteurs locaux de commercialité puissent justifier que la valeur locative ait fortement augmentée ces dernières années mais seule une expertise peut permettre d’opérer la synthèse des différents éléments concourant à leur évolution et d’apprécier le montant de la valeur locative.

Si le rapport établi par M. [O] constitue une base de travail pour la présente juridiction, reste que ledit rapport a été établi de façon unilatérale et qu’il est fortement contesté par la SCI GWENC’HLANN sur de nombreux points, notamment concernant la surface pondérée et l’appréciation de l’entretien des lieux. Sur ce dernier point, des factures de travaux réalisés par la SCI GWENC’HLANN n’ont pas pu être soumis à M. [O] en raison du caractère unilatéral de l’expertise.

Ainsi, en l’état des pièces communiquées par les parties, la présente juridiction estime ne pas être en mesure de procéder à la fixation de la valeur locative alors que la surface pondérée et les valeurs de comparaison sont discutées.

Ces questions présentent des aspects techniques imposant de vérifier et de soumettre à la discussion des parties de façon contradictoire les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces y compris par un mesurage sur place avec si nécessaire la participation d’un sapiteur, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seule une expertise par un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise avant dire droit pour que la présente juridiction puisse disposer d’un avis contradictoire sur l’ensemble des éléments en litige.

La provision sur les frais d’expertise est mise à la charge de la demanderesse qui sollicite une baisse substantielle du montant du loyer.

En outre, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et dans l’attente de la fixation définitive par jugement du prix du bail, eu égard au rapport d’expertise de M. [E] [O], le loyer est fixé à la somme de 15.000€ HT par an.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de l’expertise ordonnée, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI GWENC’HLANN de sa demande de sursis à statuer ;

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise,

DÉSIGNE pour y procéder M. [U] [H], 34 boulevard Clémenceau 22000 Saint-Brieuc, avec pour mission de :

— prendre connaissance des documents en possession des parties et se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux objets du bail ;

— les décrire en indiquant notamment leur surface et leur état d’entretien ;

— proposer une estimation de la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022, au regard des critères définis par les articles L 145-33 et R 145-2 et suivants du code de commerce ;

— formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert remettra son rapport dans le délai de quatre mois du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 2.500€ le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert que la SARL [L] devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 30 mars 2026, à peine de caducité de plein droit de la désignation de l’expert dont il sera tiré toute conséquence de droit,

DIT que l’expert ne commencera ses opérations qu’après avoir obtenu le justificatif par le greffe du versement de la provision,

DIT qu’au terme de ses opérations, l’expert adressera aux parties un document de synthèse, le communiquera aux parties, et y arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du CPC, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

DIT que l’expert remettra une copie dudit rapport à chacune des parties,

COMMET le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc figurant sur l’ordonnance de roulement applicable lors de toute difficulté née au cours de l’expertise pour opérer la surveillance des opérations d’expertise et procéder à toute taxation des honoraires et débours présentés par l’expert,

FIXE le loyer provisionnel à la somme de 15.000€ HT par an dans l’attente de la fixation définitive par jugement du prix du bail,

ORDONNE que ce loyer provisionnel prenne effet à compter du prononcé du présent jugement avant dire droit,

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes,

RÉSERVE les dépens pour être statué lors de l’audience en fixation au fond du loyer,

SURSOIT à statuer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Juge des loyers commerciaux et le Greffier

Le Greffier La Juge des loyers commerciaux