RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00009 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G22C

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :04/12/24

à :

Mme [Z]

M. [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :04/12/24

à :

M^e BENOITON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2023, Monsieur [H] [L] a donné à bail à Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 février 2024 resté sans effet, Monsieur [H] [L] a assigné, en référé, Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu et la séquestration du mobilier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] à lui payer par provision :une somme de 5600 euros au titre des impayés de loyer et de l’indemnité d’occupation des mois de janvier 2024 à juillet 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 800 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [H] [L], représenté par son conseil, a actualisé ses demandes (8178,35 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 21 octobre 2024) et s’est opposé tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience par Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z].

Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z], cités à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 12 septembre 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [H] [L] justifie avoir délivré le 20 février 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 1600 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024.

Par ailleurs, aucune demande visant à l’octroi de délais de paiement ou à la suspension des effets de la clause résolutoire n’est formulée. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] seront par ailleurs condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 21 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros, non révisable, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [H] [L] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] en date du 21 octobre 2024.

En conséquence, Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 8.000 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 21 octobre 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] au paiement des entiers dépens.

Il convient également de les condamner à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [H] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 septembre 2023 entre Monsieur [H] [L] et Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant non révisable de 800 euros à compter du 21 avril 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 8.000 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 21 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] et Monsieur [D] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE