RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00709 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZ43

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 OCTOBRE 2024

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 8] représenté par son Syndic la SARL LOGER

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

Représenté par la société BOURBON AVOCATS, prise en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [G]

4ème ETAGE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [G]

4ème ETAGE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] sont propriétaires des lots n°27 et 102, un appartement et un parking, au sein de la résidence [9], située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date des 15 juillet 2024, le [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER a fait assigner Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  3.519,84 euros au titre des charges de copropriété impayées au 26 mars 2024

—  207,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023

—  270,18 euros au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2023

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] n’ayant pu être domiciliés, un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence UNIVERS verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 17 août 2020, 28 septembre 2020, 27 septembre 2021, 30 août 2022, et 7 juin 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 août 2020, 28 septembre 2020, 27 septembre 2021, 30 août 2022, et 7 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

— le décompte du 26 mars 2024 ;

— la mise en demeure du 25 janvier 2024

— le mandat du syndic

— le relevé de propriété

— les appels de fonds et décomptes de charges

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de leur créance par Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G], non comparants, la créance du [Adresse 8] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence UNIVERS, en deniers ou quittances, la somme de 3.219,83 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, déduction faite des frais, selon décompte arrêté au 26 mars 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.872,52 euros à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Concernant les frais de “transmission de dossier avocat”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Les frais d’avocats sont par ailleurs compris dans les frais irrépétibles.

Déduction faite des frais de transmission de dossier avocat et de la mise en demeure avocat, le [Adresse 8] justifie des frais engagés à hauteur de 45 euros. Il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à lui payer à ce titre la somme de 45 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Il convient de les condamner in solidum à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G], partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence UNIVERS les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer au [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER, en deniers ou quittances, la somme de 3.219,83 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, déduction faite des frais, selon décompte arrêté au 26 mars 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.872,52 euros à compter du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer au [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer au [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [S] [G] à payer au [Adresse 8] représenté par son syndic la société LOGER la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente