RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00512 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXGM

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4] ([Localité 5])

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z], [M], [E] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4] ([Localité 5])

représenté par M^e Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie-Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [B] a donné à bail à Monsieur [Z] [M] [E] [T] une villa située au [Adresse 2], par un acte sous seing privé du 23 avril 2015 prenant effet au 1er mai 2015, moyennant un loyer mensuel de 2.960 euros.

Se prévalant d’un manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux conformément à leur destination, Madame [Y] [B] a fait assigner Monsieur [Z] [M] [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par un acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 avril 2015 avec Monsieur [Z] [M] [E] [T] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [M] [E] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— juger qu’elle sera autorisée à faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [Z] [M] [E] [T], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés ;

— juger qu’elle sera libre de disposer des biens ou effets retirés des locaux ;

— condamner Monsieur [Z] [M] [E] [T] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux, avec les intérêts au taux légal ;

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, Madame [Y] [B], représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions du 2 décembre 2024. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a conclu à l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [M] [E] [T].

Elle soutient qu’alors que le bail a été conclu à titre d’habitation principale, elle a découvert à l’occasion de l’une de ses visites en 2023 que le preneur avait aménagé les lieux pour recevoir du public et qu’il se livrait à l’exercice d’une activité commerciale de réception et de location de salles à des particuliers avec la société les Jardins du domaine dont il est l’un des associés. Elle demande la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [Z] [M] [E] [T] au motif que cette activité commerciale est exercée en contravention avec la destination contractuelle fixée par les parties. Elle affirme ne jamais avoir été informée de l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux et précise que la villa a été louée pour un usage exclusivement d’habitation. Elle ajoute que la diminution du loyer a été consentie à la demande de Monsieur [Z] [M] [E] [T], dès lors que le magasin de prêt à porter de son épouse était frappé par des interdictions d’ouverture pendant la crise sanitaire.

Monsieur [Z] [M] [E] [T], assisté par son conseil régulièrement substitué à l’audience, a soutenu oralement ses conclusions du 2 décembre 2024. Il a demandé in limine litis au juge des contentieux de la protection de se déclarer d’office incompétent, de débouter Madame [Y] [B] de l’ensemble de ses demands, fins et conclusions, de juger que le bail régissant les rapports locatifs entre les parties est un bail mixte soumis au statut des baux commerciaux et de condamner Madame [Y] [B] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que la volonté des parties était de signer un bail mixte commercial, lequel est soumis au statut des baux commerciaux. Il reconnaît exercer une activité commerciale dans les lieux donnés à bail depuis la conclusion du contrat mais soutient, d’une part, que Madame [Y] [B] a expressément autorisé l’exercice d’une telle activité, et d’autre part, qu’il n’a fait que reprendre l’activité de prestataire de mariages et réceptions que la bailleresse exerçait précédemment. Il précise que Madame [Y] [B] soutient fallacieusement avoir découvert son activité en 2023 alors qu’elle a consenti une baisse de loyer pendant la crise du Covid 19 d’avril 2020 à octobre 2022 à raison du ralentissement de son activité et non pas de celle de son épouse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par des notes en délibéré des 6 et 20 février 2025, le conseil de Monsieur [Z] [M] [E] [T] a sollicité le “rabat de l’ordonnance de clôture” et le renvoi du dossier à une audience de plaidoirie avant la date du délibéré fixée au 3 mars 2025.

Le conseil de Madame [Y] [B] s’est opposée à la réouverture des débats au motif que le principe du contradictoire a été respecté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon le premier alinéa de l’article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En premier lieu, il convient de préciser que s’agissant d’une procédure orale et non pas écrite, aucune ordonnance de clôture n’a été rendue, le juge pouvant néanmoins ordonner la réouverture des débats dans les conditions prévues par l’article 444 précité.

En second lieu, il y a lieu de constater que le dossier a été renvoyé quatre fois à la demande des parties, que lors de l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, les parties étaient régulièrement représentées ou assistées, qu’elles se sont référées à leurs dernières conclusions du 2 décembre 2024 et que Monsieur [Z] [M] [E] [T] a été entendu dans ses observations.

Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter la demande de réouverture des débats et de fixation de l’affaire à une nouvelle audience de plaidoires.

SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Aux termes de l’article 74 du Code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Il résulte du premier alinéa de l’article 76 du même code que sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas.

En vertu de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et que ces dispositions sont d’ordre public.

Il résulte de l’article L. 145-1 du Code de commerce que les dispositions régissant les baux commerciaux s’appliquent notamment aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce (…).

Monsieur [Z] [M] [E] [T] ayant soulevé l’incompétence du juge des contentieux de la protection avant toute défense au fond au terme de ses conclusions du 2 décembre 2024 reprises oralement lors de l’audience du 3 février 2025, il y a lieu de déclarer son exception d’incompétence recevable.

En l’espèce, le bail conclu le 23 avril 2015 entre Madame [Y] [B] et Monsieur [Z] [M] [E] [T] est – selon la dénomination retenue par les parties – un bail à usage exclusivement d’habitation. Il concerne une villa de 246 m² de type F5/F6 construite sur un terrain de 4.000 m² comprenant 4 chambres, une salle de bains, un séjour double, une cuisine équipée, un bureau, une piscine, une terrasse de 110 m², un atelier, 2 garages fermés et un cellier.

Monsieur [Z] [M] [E] [T] soutient que la volonté des parties étaient de signer un bail mixte commercial et que Madame [Y] [B] a autorisé l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux donnés à bail.

Il produit une annexe au contrat de bail d’habitation datée du 23 avril 2015 qui comporte un paragraphe relatif à la destination des lieux stipulant : “L’ensemble du domaine, tel que mentionné au bail annexe, fait l’objet d’un bail d’habitation à titre de résidence principale, tel que prévoit la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, conclut pour une durée de 3 ans. Si le locataire venait à exercer une activité commerciale dans les locaux et équipements désignés au bail, telle que chambre d’hôtes, le preneur ne pourrait, en aucun cas, transformer la destination du présent bail. Les parties reconnaissent expressément que les locaux et équipements, dont la consistance est désignée au bail d’habitation ne pourra faire l’objet d’une quelconque propriété commerciale.”

Il verse également aux débats un avenant en date du 23 décembre 2015 au terme duquel Madame [Y] [B] autorise l’utilisation par le locataire du parking se situant aux abords de la villa en précisant que la superficie totale réelle du jardin est de 6.000 m².

Cette extension de la consistance du bien donné à bail ne saurait toutefois constituer un acte non équivoque de la bailleresse manifestant son accord pour une nouvelle destination des lieux alors qu’il ressort clairement de l’avenant du 23 avril 2015 qu’elle a entendu exclure toute modification de la destination convenue entre les parties.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [M] [E] [T] ne peut valablement soutenir que l’intention commune des parties était de conclure un bail mixte à usage d’habitation et commercial, dès lors que les parties ont expressément convenu de soumettre leur contrat au statut des baux d’habitation, y compris dans l’hypothèse où le preneur exercerait une activité commerciale.

Au demeurant, l’activité précédemment exercée par la bailleresse dans les lieux dont elle est propriétaire est sans incidence sur la qualification de la convention signée entre les parties.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [M] [E] [T] et de retenir la compétence du juge des contentieux de la protection.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En outre, l’article 1728 du Code civil prévoit que le preneur est obligé d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il résulte de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité notamment d’en provoquer la résolution.

Madame [Y] [B] démontre par les pièces qu’elle produit que Monsieur [Z] [M] [E] [T] exerce dans les lieux donnés à bail une activité commerciale de réception et de location de salles pour des évènements par l’intermédiaire de la société [Adresse 6] constituée par des membres de sa famille et immatriculée au RCS le 29 octobre 2019.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2023 reçue le 21 décembre 2023, Madame [Y] [B] a informé son locataire du non-respect de la destination des biens loués dans les termes suivants : “ Cette location a été consentie à usage exclusif d’habitation, vous ne pouvez donc y exercer une activité professionnelle et particulièrement commerciale. J’ai cependant constaté, lors de ma dernière visite, que des aménagements et modifications non autorisés avaient été effectués afin de permettre l’accueil du public (construction de toilettes en dur dans le jardin, construction d’une terrasse carrelée dans les écuries, construction d’un deck et chapiteaux avec terrassement du jardin). Aussi, je vous demande de cesser toute activité qui ne serait pas conforme à l’usage exclusif d’habitation de ce bien (…).”

Dans le même temps, et par une lettre recommandée du même jour, Madame [Y] [B] adressait à son locataire un congé pour vendre prenant effet au 1er mai 2027, date d’échéance du bail.

Il est donc établi que Madame [Y] [B] souhaite vendre son bien immobilier et mettre un terme au contrat de bail litigieux.

Par un courriel du 25 août 2022 adressé à Monsieur [Z] [M] [E] [T], Madame [Y] [B] confirme lui avoir consenti une baisse exceptionnelle du montant du loyer à raison de la crise du Covid tenant compte de son incapacité à maintenir son activité pendant cette période.

Ce courriel adressé au locataire et non pas à l’épouse de celui-ci énonce sans ambiguïté la connaissance qu’avait la bailleresse, bien avant sa visite de 2023, de l’exercice dans les lieux donnés à bail d’une activité commerciale qu’elle a toléré comme le confirme les termes de l’annexe au contrat de bail d’habitation du 23 avril 2015 qui n’excluent pas l’exercice d’une telle activité.

Il s’ensuit que Madame [Y] [B] est mal fondée à se prévaloir de la méconnaissance par Monsieur [Z] [M] [E] [T] de la destination contractuelle pour solliciter la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de son locataire.

Il résulte de ce qui précède que Madame [Y] [B] doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [M] [E] [T], Madame [Y] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de réouverture des débats formulée par le conseil de Monsieur [Z] [M] [E] [T].

DÉCLARE recevable l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [M] [E] [T] et la rejette.

DIT que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître du présent litige.

DÉBOUTE Madame [Y] [B] de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNE Madame [Y] [B] à verser à Monsieur [Z] [M] [E] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [Y] [B] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE