TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHQL

NAC : 78A

JUGEMENT D’ORIENTATION

(VENTE FORCÉE)

18 décembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA [Localité 14] [Localité 13] DENOMMEE EN [Localité 11] SOFIDER,

[Adresse 3]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [L] [K]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CRÉANCIER INSCRIT

TRESOR PUBLIC

Service des Impôts des Particuliers de [Localité 16]

[Adresse 20]

[Localité 10]

ni comparant, ni représenté,

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Juge de l’exécution : M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY

Audience publique du 27 novembre 2025,

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

par jugement réputé contradictoire le 18 décembre 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président, assisté de M^me Dévi POUNIANDY.

Copie exécutoire délivrée le 19/12/2025 à M^e Henri BOITARD, M^e Jacques HOARAU

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Suivant commandement délivré le 13 juin 2025, et publié le 26 juin 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 17] sous la référence Volume 9744P31S n° 61, LA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION a fait saisir :

à [Adresse 19], une parcelle de terrain d’une superficie indicative de 305 m² cadastrée Section EX n° [Cadastre 4] au lieu-dit [Adresse 5] pour une surface de 2 ares et 82 centiares,

à [Localité 18] [Adresse 2], dans un lotissement dénommé [Adresse 12], le lot numéro 19 consistant en une maison à usage d’habitation, cadastré Section AY numéro [Cadastre 1] au lieu-dit [Adresse 7] pour une surface de 3 ares et 52 centiares.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, LA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION a fait assigner M. [L] [K] à comparaître devant le juge de l’exécution par acte de commissaire de justice du 14 août 2025.

Le créancier poursuivant a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie au Trésor Public de [Localité 15], par acte du 20 août 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 18 août 2025.

Par conclusions déposées le 17 novembre 2025, le créancier demande principalement de :

— Dire et juger valable la procédure de saisie immobilière initiée,

— Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes.

— Fixer le montant de la créance de la SOFIDER :

I/ Au titre du prêt de la somme de 66 000 € à l’origine à la somme de 34 712,13 € outre frais et intérêts au taux de 1,60% à compter du 3 avril 2025.

II/ Au titre du prêt de la somme de 375 000 € à l’origine

à la somme 372 051,83 € outre frais et intérêts au taux de 1,88 % à compter du 3 avril 2025.

— Fixer les modalités de poursuite de la procédure.

Par conclusions déposées le 27 novembre 2025, M. [L] [K] demande principalement de :

— Déclarer que les clauses de déchéance du terme contenues dans les deux contrats de prêts signés avec la SOFIDER, qui sont des contrats d’adhésion en ce qu’ils ont été préparés à l’avance par elle-même et telles qu’elles sont contenues dans les deux offres de prêt et reprises dans les deux actes authentiques, sont des clauses abusives donnant des avantages, de manière unilatérale à la SOFIDER et plaçant Monsieur [L] [K] nécessairement dans une situation de faiblesse de partie saisie alors qu’en sa qualité de prêteuse, elle ne pouvait ignorer qu’il n’avait pas les moyens, aux dates des déchéances des termes, de payer les sommes qu’elle rendaient unilatéralement exigibles;

— Déclarer privés d’effet les lettres de la SOFIDER en date des 01/08/2024 et 18/11/2024

— Déclarer réputées non écrites les deux clauses de déchéances du terme contenues dans les actes de prêt n° 06577336 du 7 février 2019 et n° 0672325 du 17 mai 2021, sans annuler les titres exécutoires ni les modifier mais qui, par eux-mêmes, seront déclarés privés d’effet d’exécution forcée pour les échéances postérieures aux dates de mise en œuvre des déchéances du termes et pour l’exigibilité du capital y restant do.

— Annuler le commandement de payer valant saisie immobilière du 13 juin 2025

— Déclarer les deux titres exécutoires fondant la saisie immobilière contestée ne sont exécutoires que pour les échéances échues au moment du prononcé de la déchéance du terme, le capital restant dû étant exclu du montant de la saisie.

— Recalculer le montant des deux créances exigibles en considération des échéances échues antérieurement aux dates de mise en œuvre des clauses de déchéance du terme, par application des deux titres exécutoires, qui par eux-mêmes sont privés d’effet d’exécution forcée, puisqu’un titre exécutoire, basé sur une clause abusive, est privé d’effet en partie, la banque ne pouvant recouvrer les échéances postérieures à la déchéance abusive.

— Tirer ensuite toutes les conséquences de l’évaluation des deux créances sur les contestations des mesures d’exécution dont la juridiction est saisie.

— Le cas échéant de constater que Monsieur [L] [K] ne doit plus aucune somme, et d’ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière

— Débouter la SA SOFIDER de toutes ses demandes.

— Condamner la SA SOFIDER à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la procédure

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution précise que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut d’un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 7 février 2019 passé par devant Maître [U] [C], Notaire à [Localité 18] et la copie exécutoire d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 17 mai 2021 passé par devant Maître [D] [T], Notaire à [Localité 18]

En défense, M. [L] [K] conteste la procédure, soutenant que l’exigibilité anticipée du capital reposait sur des clauses de déchéance du terme abusives et que seules les échéances échues pouvaient être regardées comme exigibles.

Sur la clause de déchéance du terme

Conformément à l’article L. 212-1 du code de la consommation et à l’article 1171 du code civil, est abusive toute clause qui crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 22 mars 2023 (n° 21-16.476), rendu au visa de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, qu’une clause de déchéance du terme permettant l’exigibilité immédiate du capital restant dû sans proportion avec la gravité du manquement est susceptible de constituer une clause abusive.

Sur le montant de la créance au titre du prêt de 66 000 euros

Il résulte de l’examen de l’acte notarié du prêt de 66 000 euros, et de ses conditions générales annexées, que la clause litigieuse prévoit que :

• la totalité des sommes dues au titre du prêt devient de plein droit et immédiatement exigible,

• sans mise en demeure préalable,

• en cas de non-paiement d’une seule échéance,

• à la seule initiative du prêteur.

Une telle stipulation, insérée dans un contrat d’adhésion, confère au professionnel un pouvoir unilatéral de résiliation anticipée, sans prévoir de mécanisme de progressivité ni de faculté contractuelle de régularisation au bénéfice de l’emprunteur.

En l’espèce, la clause litigieuse permet l’exigibilité de l’intégralité du capital restant dû indépendamment :

• du nombre d’échéances impayées,

• de leur montant,

• de la durée déjà écoulée du prêt,

• et sans possibilité effective laissée à l’emprunteur de régulariser sa situation.

Il s’ensuit que cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur.

Dès lors, la clause de déchéance du terme stipulée dans le contrat de prêt de 66 000 euros doit être réputée non écrite.

Sur les conséquences de la clause réputée non écrite

Aux termes de l’article 1171 du code civil, la sanction d’une clause abusive consiste en son éviction, sans anéantissement du contrat dans son ensemble.

En conséquence le capital restant dû, rendu exigible par l’application de la clause réputée non écrite, ne peut être inclus dans le montant de la créance poursuivie. Seules demeurent exigibles les échéances échues et impayées visés au commandement soit 1230,68 € et 615,34 €, soit 1846,02 euros.

Dès lors, la créance de la société SOFIDER au titre du prêt de 66 000 euros ne peut être fixée, à la date du commandement de payer valant saisie immobilière, qu’à la somme de 1 846,02 euros,

Sur le montant de la créance au titre du prêt de 375 000 euros

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la société SOFIDER a consenti à M. [L] [K], par acte du 10 mai 2021, un prêt d’un montant initial de 375 000 euros, garanti par un privilège de prêteur de deniers inscrit sur l’immeuble saisi, et remboursable par échéances mensuelles au taux contractuel de 1,88 %, l’échéance finale étant fixée au 5 juin 2046.

Il ressort des décomptes détaillés arrêtés par la société SOFIDER, produits aux débats, que ce prêt a été partiellement exécuté, plusieurs échéances ayant été réglées jusqu’à l’année 2024, avant la survenance d’incidents de paiement.

Ainsi qu’il a été retenu précédemment, la clause contractuelle permettant au prêteur de rendre immédiatement exigible l’intégralité du prêt, sans préavis raisonnable ni possibilité effective de régularisation pour l’emprunteur, présente un caractère abusif et doit, en conséquence, être réputée non écrite.

Il s’ensuit que la déchéance du terme ne peut produire aucun effet, et que la société SOFIDER n’est pas fondée à réclamer, au titre de ce prêt, l’exigibilité anticipée du capital restant dû.

Dès lors, il convient par conséquent de fixer la créance de la SOFIDER aux seules échéances impayées visés au commandement soit la somme de 9405,84 € au titre du prêt de 375 000 euros.

Sur les modalités de poursuite de la procédure

À défaut de perspective de vente amiable, il y a lieu d’ordonner la poursuite de la vente forcée de l’immeuble visé au commandement de payer valant saisie immobilière.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances de l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

MENTIONNE que la créance de la SOFIDER est de 1 846,02 euros au titre du prêt n°06577336 de 66 000 euros et de 9 405,84 euros au titre du prêt n°06772325 de 375 000 euros (principal, frais, intérêts et autres accessoires),

ORDONNE la vente forcée des biens figurant au commandement de payer valant saisie immobilière publié le 26 juin 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 17] sous la référence Volume 9744P31S n° 61,

DIT qu’il y sera procédé, dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente, à l’audience d’adjudication du Jeudi 9 avril 2026 à 08 heures 30, à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Denis (salle Viracaoundin),

DIT qu’en vue de la vente, le commissaire de justice saisi à cette fin pourra faire visiter le bien selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec ses occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, celui-ci pourra se faire assister de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier,

RAPPELLE que les formalités de publicité devront être accomplies à la diligence du créancier poursuivant,

RAPPELLE que le report de l’audience adjudication ne peut intervenir que pour un cas de force majeure,

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente taxés préalablement à l’audience d’adjudication, et payés par l’adjudicataire en sus du prix.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

EN FOI DE QUOI, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE DE L’EXÉCUTION ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE JUGE DE l’EXÉCUTION