RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGE5

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [I] [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [O] [J] [F] [L] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2022, Madame [I] [G] [H] a donné à bail à Madame [O] [J] [F] [L] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 700 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2025 resté sans effet, Madame [I] [G] [H] a assigné, en référé, Madame [O] [J] [F] [L] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer sa demande recevable et bien fondée,

constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue au bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [J] [F] [L] [K] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

condamner Madame [O] [J] [F] [L] [K] à lui payer :

une somme de 13349,95 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts ;

une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 700 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,

une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

A l’audience, Madame [I] [G] [H], représentée par un conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [O] [J] [F] [L] [K], citée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [O] [J] [F] [L] [K] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, Madame [I] [G] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 4 mai 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Madame [I] [G] [H] justifie avoir délivré le 14 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 10549,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 avril 2025.

Par ailleurs, aucune demande visant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n’est formulée et il ressort du décompte produit que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [O] [J] [F] [L] [K], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut davantage être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] [F] [L] [K] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [O] [J] [F] [L] [K] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [I] [G] [H] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [I] [G] [H] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [O] [J] [F] [L] [K] arrêté au 1er juin 2025.

En conséquence, Madame [O] [J] [F] [L] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 13349,95 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er juin 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 février 2025 sur la somme de 10549,95 euros, et à compter de l’assignation en date du 18 juin 2025 sur la somme de 13349,95.

La capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée en l’absence de motifs développés au soutien de cette demande par Madame [I] [G] [H].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [J] [F] [L] [K] au paiement des entiers dépens.

Il convient également de la condamner à verser à Madame [I] [G] [H] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de Madame [I] [G] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mai 2022 entre Madame [I] [G] [H] et Madame [O] [J] [F] [L] [K] se sont trouvées réunies à la date du 15 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [J] [F] [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [O] [J] [F] [L] [K] à verser à Madame [I] [G] [H] une indemnité mensuelle d’occupation révisable équivalente aux loyers et charges courants qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du 15 avril 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [O] [J] [F] [L] [K] à verser à Madame [I] [G] [H] la somme de 13349,95 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 1er juin 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 février 2025 sur la somme de 10549,95 euros, et à compter de l’assignation en date du 18 juin 2025 pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [I] [G] [H] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] [F] [L] [K] à verser à Madame [I] [G] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] [F] [L] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection