RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00282 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJO

MINUTE N° : 2025/98

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LEMONNIER (case TPROX de M^e MOLIERE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [U] [H]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, la SCI BEAULIEU 1 a donné à bail à Madame [U] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 504 euros, charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du même jour, souscrit entre la SCI [Adresse 5] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution de Madame [U] [H] pour le paiement des loyers et des charges, au titre du dispositif Visale.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives ayant conduit à faire jouer son engagement de caution au profit de la SCI BAKANA et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2023 resté sans effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [U] [H] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer son action recevable et bien-fondée,déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [H] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Madame [U] [H] à lui payer :une somme de 2.634,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 juin 2023 sur la somme de 1.512,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,sur justification de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail,une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024 lors de laquelle la demanderesse a maintenu ses demandes tandis que la défenderesse, citée à domicile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée pour les observations de la demanderesse et la production de justificatifs concernant son intérêt à agir en ce que le contrat de bail est souscrit par la « SCI BEAULIEU 1 », le contrat de cautionnement par la « SCI [Adresse 5] », alors que les quittances subrogatives mentionnent comme bailleur la « SCI BAKANA », avec une adresse différente.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 3 février 2025 au cours de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par un conseil, a produit des pièces supplémentaires et a maintenu ses demandes sans s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au profit de Madame [U] [H], s’en rapportant à la décision du juge. Madame [U] [H] a comparu en personne, a fait état de sa situation financière obérée, et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [U] [H] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

En l’espèce, la convention Etat-Usuel pour la mise en œuvre du dispositif Visale stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ». En outre, le contrat de cautionnement conclu le 27 juillet 2022 entre la SCI [Adresse 5] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en contestation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire de bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Enfin, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la prise en charge des loyers et charges impayés en produisant une quittance subrogative du 14 mai 2024 portant sur la somme de 4.062,00 euros. Cette quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, à la suite de la réouverture des débats ordonnée, de son intérêt à agir en produisant d’une part une « attestation de rectification » du mandataire de la SCI [Adresse 5] faisant état de ce « qu’une erreur de frappe a été faite dans le contrat de location où la société bailleur est mentionnée sous le nom de SCI [Adresse 4] », confirmant par suite « que la société correcte est bien SCI [Adresse 5] ». D’autre part, la demanderesse produit une attestation notariée rapportant la réalisation d’un acte de vente en date du 31 octobre 2022 entre la SCI [Adresse 5] et la SCI BAKANA portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 7], au sein duquel se situe le logement litigieux.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 23 mai 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 23 mai 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 27 juillet 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir délivré le 14 juin 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.362,00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 août 2023.

Toutefois, Madame [U] [H] formule une demande en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, soutenant avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse, qui a indiqué s’en rapporter à la décision du juge sur cette demande lors des débats.

Madame [U] [H] a proposé de régler une somme comprise entre 150 et 200 euros par mois en plus du loyer courant, de sorte qu’elle apparaît en situation de régler progressivement sa dette locative.

En conséquence, Madame [U] [H] se verra accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif de la présente décision, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [H] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Madame [U] [H] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé, le contrat de cautionnement, une quittance subrogative et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [U] [H] daté du 13 janvier 2025 mais arrêté au mois de mai 2024.

En conséquence, Madame [U] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 2.634,83 euros représentant les loyers et charges impayés et pris en charge par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, somme arrêtée au mois de mai 2024 (compris), et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 juin 2023 sur la somme de 1.362,00 euros, et à compter de l’assignation en date du 1er juin 2024 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [H] au paiement des entiers dépens.

Il convient également de condamner Madame [U] [H] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juillet 2022 entre la SCI BAKANA, venant aux droits de la SCI [Adresse 5], et Madame [U] [H] se sont trouvées réunies à la date du 15 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.634,83 euros représentant les loyers et charges impayés par la locataire et pris en charge par la caution, somme arrêtée au mois de mai 2024 compris, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 juin 2023 sur la somme de 1.362,00 euros, et à compter de l’assignation en date du 1er juin 2024 pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [U] [H] ;

AUTORISE Madame [U] [H] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 75 euros minimum au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, outre le loyer et les charges courants au profit du bailleur,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [H] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE le cas échéant Madame [U] [H] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection